Đầu tư chung cư trở lại thời… lãi kép

4 giờ trướcBài gốc

Nhà đầu tư cá nhân quay trở lại với phân khúc căn hộ TP.HCM. Ảnh: Việt Dũng.

Nhà đầu tư hưởng “trái ngọt”

Sau giai đoạn dòng tiền tỏa đi “đánh bắt xa bờ” do khu vực nội đô khan hiếm nguồn cung, thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến làn sóng quay trở lại của các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Họ không chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản theo chu kỳ hồi phục, mà còn muốn tận dụng tốt cơ hội từ thị trường cho thuê đang “tăng nhiệt”.

Anh Nguyễn Văn Tuấn - một kỹ sư đang làm việc trong Khu công nghệ cao TP.HCM cho hay, cuối năm 2022, khi thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái trầm lắng, anh đã mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại TP. Thủ Đức (cũ) với giá 2,6 tỷ đồng.

Để thực hiện khoản đầu tư này, anh Tuấn đã vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ, điều mà nhiều người lúc ấy cho là rủi ro. Song, đến thời điểm hiện tại, khi tuyến metro số 1 đã đưa vào sử dụng và hạ tầng khu Đông Thành phố hoàn thiện hơn, căn hộ này đã tăng giá lên 3,3 tỷ đồng, tức tăng gần 27% sau chưa đầy 3 năm, chưa kể trong thời gian này còn thu về 12 triệu đồng/tháng từ việc cho thuê.

“Sau khi trừ lãi vay và chi phí quản lý, tôi vẫn có dòng tiền ròng khoảng 5 triệu đồng/tháng, trong khi khối tài sản tăng giá trị rõ rệt. Mục tiêu 2-3 năm tới tôi sẽ chuyển sang phân khúc cao cấp hơn”, kỹ sư này chia sẻ.

Tương tự, chị Trần Ngọc Hồng - một nhà đầu tư tài chính cũng chọn cách “trú ẩn” dòng vốn vào một căn hộ cao cấp tại khu vực gần trung tâm. Với khoản vốn gần 4,5 tỷ đồng rút ra từ chứng khoán, nhà đầu tư này mua căn hộ ngay kề trung tâm nội đô, sở hữu đầy đủ tiện ích, view sông đẹp, an ninh đảm bảo và khả năng thanh khoản cao.

Chị Hồng kể, ngay sau khi nhận nhà, căn hộ được cho thuê với giá khoảng 18 triệu đồng/tháng, chủ yếu phục vụ khách thuê là chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại TP.HCM. Nhờ chính sách hỗ trợ vận hành 12 tháng đầu từ phía chủ đầu tư, chị gần như không phải lo quản lý tài sản.

Đến nay, giá trị thị trường căn hộ này đã chạm ngưỡng 5,5 tỷ đồng, tức tăng hơn 22% chỉ sau 2 năm.

“Đây là khoản đầu tư có tính ổn định cao, so với gửi tiết kiệm hay đầu tư cổ phiếu lúc thị trường biến động. Hiện tại, tôi có dòng tiền đều đặn từ hoạt động kinh doanh và giá trị tài sản cũng tăng cao theo thời gian”, nhà đầu tư này hồ hởi nói.

Những câu chuyện này không phải là cá biệt trên thị trường ở thời điểm hiện tại. Ghi nhận thực tế cho thấy, đầu tư căn hộ hiện không còn là cuộc chơi “mua đi, bán lại” trong thời gian ngắn, mà đang được vận hành theo hướng dài hạn và bền vững hơn nhằm đảm bảo yếu tố sinh lời “kép”: Vừa tạo dòng tiền hàng tháng từ việc cho thuê, vừa hưởng lợi từ quá trình tăng giá tài sản trong chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản.

Số liệu thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tại TP.HCM, nhiều dự án có tỷ suất sinh lời cho thuê ổn định ở mức 3-5%/năm, trong khi tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều giữ mức trên 10%/năm ở một số khu vực gần trung tâm.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho hay, trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại TP.HCM có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới.

Trong đó, nguồn cung căn hộ mới của quý II khoảng 1.000 căn, giá bán đạt khoảng 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 74% trên tổng số căn mở bán.

Dù giá bán cao, nhưng chủ đầu tư đã áp dụng thêm nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9-16% tùy phương thức thanh toán, hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm, tặng thêm gói nội thất…, nên theo bà Dung, hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ.

Vùng ven nở rộ dự án căn hộ

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý II/2025, thị trường nhà ở tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng, trong khi ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các khu vực vùng ven và lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (cũ)... Xu hướng này dù không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025, trong đó nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương (cũ) đạt gần 8.300 căn hộ mở bán mới, gấp gần 6 lần tại TP.HCM.

Một dự án nhà ở nằm ngay trục đường chính hướng về TP.HCM đang được triển khai. Ảnh: Việt Dũng.

Các dự án mở bán mới này nằm cách trung tâm Thành phố từ 25-35 km, trong đó một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng, cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối hoàn thiện… sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân đô thị cho TP.HCM.

CBRE Việt Nam dự báo, từ nay tới cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM sẽ vẫn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ mở bán mới, trong khi khu vực vùng ven và lân cận tiếp tục dồi dào, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới.

“Với khoảng cách giá bán thấp hơn từ 50% so với khu vực trung tâm TP.HCM tính tại thời điểm quý II/2025, cùng với nguồn cung tương lai dồi dào hơn, dư địa tăng giá tại các thị trường ngoại thành còn rất lớn. Dự báo, mức tăng giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ tại những khu vực này trong 3 năm tới đạt 9-11%/năm”, bà Dương Thùy Dung nói.

Các chuyên gia Savills cũng đánh giá, tại TP.HCM, tốc độ tăng dân số và nhập cư chậm lại gần đây đã làm suy giảm lực lượng lao động, nguyên do bởi chi phí nhà ở quá cao khiến người dân e ngại định cư lâu dài.

Để khắc phục tình trạng này, việc đầu tư hạ tầng kết nối cần được đẩy mạnh hơn nhằm hỗ trợ việc phát triển các dự án nhà ở bám theo hạ tầng, đồng thời thúc đẩy dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra xa trung tâm.

Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc… được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối TP.HCM với các khu vực vệ tinh. Theo đó, dự kiến sẽ có khoảng 5.000 căn hộ được triển khai dọc theo các tuyến metro và hơn 14.000 căn hộ dọc 2 tuyến đường Vành đai 2 và 3 trong ba năm tới.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán tại một số dự án chung cư khu vực ven TP.HCM cho thấy, phân khúc nhà ở vừa túi tiền với giá khoảng 2 tỷ đồng đang được thị trường đón nhận mạnh mẽ. Các dự án này chỉ cách khu vực trung tâm Thành phố khoảng 15-20 km nhưng có thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ và nằm gần các trục đường chính.

Theo bà Trịnh Thị Hạnh Ni - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đông Tây Land, triển vọng đối với bất động sản vùng ven TP.HCM là rất rộng mở, đặc biệt sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên tục được hoàn thiện.

“Hiện tại, Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư phát triển các dự án hạ tầng giao thông, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Do vậy, sự hoàn thiện về hạ tầng giao thông kết nối sẽ là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản triển khai các dự án. Một khi hạ tầng cơ sở hoàn thiện, kết nối di chuyển vào trung tâm thành phố một cách dễ dàng và nhanh chóng hơn, chắc chắn bất động sản vùng ven sẽ bật mạnh”, bà Ni nhấn mạnh.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu-chung-cu-tro-lai-thoi-lai-kep-post374562.html