Giá chung cư Hà Nội thiết lập mức cao nhất trong 10 năm qua

10 giờ trướcBài gốc

Giá bán lập đỉnh mới

Theo số liệu báo cáo tổng hợp từ Bộ Xây dựng, giá bán trung bình sản phẩm chung cư trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội quý II/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất kể từ năm 2015, đánh dấu gần một thập kỷ đi lên liên tục, bất chấp thị trường bất động sản (BĐS) trải qua nhiều giai đoạn trầm lắng. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng mạnh, đặc biệt ở những dự án đã bàn giao, hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận tiện. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này khá cao, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực kết hợp với đầu tư dài hạn.

Thị trường chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng giá. Ảnh: Thanh Hải

Khảo sát một số dự án chung cư tiêu biểu cho thấy, tại dự án Diamond Park Plaza giá bình quân 142 triệu đồng/m²; Sunshine Golden River khoảng 98 triệu đồng/m²; Sông Hồng Park View giá 76 triệu đồng/m²; Chelsea Residences bình quân khoảng 103 triệu đồng/m²; hay như dự án Indochina Plaza khoảng 109 triệu đồng/m²... các dự án này đều tăng đồng loạt từ 5,2 – 6,1% so với quý trước. Đáng chú ý, ở phân khúc siêu sang, nhiều dự án vẫn duy trì mức giá “khủng” dù thị trường trải qua giai đoạn điều chỉnh, chẳng hạn như: The Nelson Private Residences từ 120 – 180 triệu đồng/m²; Noble Crystal dao động từ 160 – 270 triệu đồng/m²; The Matrix One từ 120 – 150 triệu đồng/m²; hay Endless Skyline West Lake khoảng 120 – 150 triệu đồng/m²...

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá chung cư Hà Nội tiếp tục duy trì ở “vùng đỉnh” xuất phát từ nhiều nguyên nhân mang tính cấu trúc như: khan hiếm quỹ đất phát triển dự án mới, đặc biệt là quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng hạn chế, việc mở rộng ra khu vực ven đô vấp phải “rào cản” về quy hoạch, hạ tầng và thủ tục đầu tư, khiến số lượng dự án mới ra mắt thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Cùng với đó là chi phí đầu vào tăng mạnh khi giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, kính… tăng từ 10 – 20% so với cùng kỳ, cộng với chi phí nhân công, vận chuyển, tiền sử dụng đất cao, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên. “Nhưng điểm nghẽn lớn nhất đó là vấn đề liên quan đến pháp lý, quy trình xử lý thủ tục rườm rà, kéo dài, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý tại các dự án trung bình đều phải mất từ 3 – 5 năm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, chi phí vốn của chủ đầu tư. Ngoài ra, với kỳ vọng lợi nhuận, thương hiệu nên một số chủ đầu tư đặt mức giá cao để giữ hình ảnh thương hiệu và kỳ vọng biên lợi nhuận dài hạn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Cần chính sách cung - cầu đồng bộ

Với việc giá nhà chung cư liên tục tăng trong thời gian gần đây, đang gây ra rất nhiều áp lực tài chính cho người mua nhà ở đô thị, đặc biệt là lực lượng dân số trẻ. Tính toán theo cơ học, với mức trung bình 80 triệu đồng/m², một căn hộ 70m² có giá khoảng 5,6 tỷ đồng, nếu sử dụng vốn vay 50% và lãi suất 8%/năm, người mua phải trả lãi hơn 18 triệu đồng/tháng, chưa kể gốc. Cho dù có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì với việc phải trả một khoản tiền lớn cho nhà ở như vậy cũng khiến cho giới trẻ “chùn bước”.

Đáng quan ngại, việc chênh lệch trong nội bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở càng khiến cho thị trường bị phân hóa sâu đậm hơn. Trong khi phân khúc cao cấp (chiếm 80 – 90% nguồn cung mới) tiếp tục giữ vị thế, giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng gia tăng do nhiều nhà đầu tư lựa chọn mua lại căn hộ đã bàn giao, sẵn sàng trả giá cao hơn 5 – 7%, nhằm tránh rủi ro tiến độ hoặc chậm bàn giao ở dự án mới. Thì phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp, càng làm gia tăng khoảng cách tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình.

“Việc giá chung cư tăng nhanh và duy trì ở mức cao trong thời gian dài sẽ khiến nhiều nhóm khách hàng bị loại khỏi thị trường, đặc biệt là người trẻ và hộ gia đình thu nhập trung bình. Khi giá trị tài sản tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, thị trường có thể rơi vào trạng thái mất cân bằng, nếu gặp cú sốc kinh tế hoặc chính sách tín dụng siết chặt, thanh khoản sẽ giảm mạnh, giá có thể bị điều chỉnh đột ngột” - ông Nguyễn Quốc Dũng, chuyên gia tài chính - BĐS cảnh báo.

TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc giá nhà liên tục tăng cao không chỉ là câu chuyện riêng của thị trường BĐS mà còn là vấn đề kinh tế – xã hội. Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, khoảng cách sở hữu nhà ở giữa các nhóm dân cư sẽ ngày càng lớn, điều này làm gia tăng bất bình đẳng và ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội. Ngoài ra, giá cao kéo dài sẽ làm suy giảm khả năng cạnh tranh của đô thị, vì chi phí sinh hoạt, vận hành kinh tế đều bị đội lên, mà nguyên nhân sâu xa đến từ cung không đủ cầu, quỹ đất hạn chế, pháp lý dự án kéo dài, cộng với dòng vốn đầu tư tập trung vào BĐS do thiếu kênh sinh lời thay thế.

“Để bình ổn thị trường, việc cấp thiết hiện nay là phải tăng cung thông qua phát triển đô thị vệ tinh, bằng việc đẩy mạnh quy hoạch và đầu tư hạ tầng giao thông kết nối các khu vực ven đô với trung tâm Hà Nội; khuyến khích các DN phát triển dự án ở vùng có quỹ đất rộng, chi phí thấp hơn. Ổn định nguồn cầu bằng chính sách tín dụng hợp lý như: hỗ trợ gói vay dài hạn, lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở thực; hạn chế tín dụng đầu cơ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và siêu sang. Nhà nước cũng cần cải thiện tính minh bạch, giảm chi phí đầu vào thông qua việc công khai dữ liệu quy hoạch, giá giao dịch để ngăn “thổi giá” ảo và xem xét giảm một số loại thuế, phí, tiền sử dụng đất... nhằm hạ giá thành sản phẩm” - TS Nguyễn Minh Phong đề xuất.

Các chuyên gia đều chung dự báo, giá chung cư Hà Nội quý III/2025 có thể tiếp tục tăng nhẹ 2 – 4%, tập trung ở các dự án cao cấp và siêu sang; phân khúc trung cấp sẽ giữ giá hoặc chỉ tăng nhẹ do áp lực sức mua. Nếu các chính sách tháo gỡ pháp lý được triển khai trong nửa cuối năm, thị trường có thể đón thêm nguồn cung vào năm 2026, từ đó giảm áp lực tăng giá. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, xu hướng “neo cao” vẫn là đặc trưng của thị trường chung cư Hà Nội.

“Giá chung cư Hà Nội quý II/2025 tiếp tục lập đỉnh mới, phản ánh bài toán cung – cầu mất cân đối và chi phí đầu vào tăng cao. Trong khi người mua ở thực vẫn cần chỗ ở, nhà đầu tư đang thận trọng hơn. Thị trường chỉ có thể bớt áp lực khi nguồn cung mới được bổ sung kịp thời và những “nút thắt” pháp lý được gỡ bỏ” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định.

BĐS là ngành đặc thù, vừa chịu tác động của yếu tố cung – cầu thị trường, vừa phụ thuộc rất lớn vào chính sách Nhà nước, nếu không có một chương trình tổng thể phát triển nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân, giá nhà sẽ khó mà giảm được. Càng không thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm nếu vẫn giữ cơ chế “xin – cho” trong phê duyệt dự án, phân bổ quỹ đất. Muốn hạ nhiệt giá, phải tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, nơi nhiều DN có thể tham gia thị trường, phát triển sản phẩm đa dạng. Trong đó, yếu tố minh bạch là then chốt: giá đất, quy hoạch và tiến độ dự án phải được công khai, dễ tiếp cận, tránh tình trạng găm hàng, thổi giá gây méo mó thị trường.

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/gia-chung-cu-ha-noi-thiet-lap-muc-cao-nhat-trong-10-nam-qua.803317.html