Đề xuất giảm 70% tiền đất chuyển từ nông nghiệp sang đất ở - vẫn còn quá cao!

3 giờ trướcBài gốc

Góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề xuất sửa đổi khoản 2 Điều 1 “dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về “tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân” theo hướng đề nghị quy định “tiền sử dụng đất được tính bằng mức 20%” thay vì 30% “tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với “diện tích đất trong hạn mức giao đất ở”; “được tính bằng 30%” thay vì 50% “tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở”.

Ảnh minh họa

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, Bộ Tài chính đã rất cầu thị, tiếp thu các ý kiến đề xuất của người dân, doanh nghiệp, Hiệp hội, chuyên gia và đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về “tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân” quy định “tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với “diện tích đất trong hạn mức giao đất ở”; “được tính bằng 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở” để thay thế cho quy định bất hợp lý quy định “tiền sử dụng đất được tính bằng mức 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với toàn bộ “diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở”.

Tuy nhiên, đề xuất mức thu tiền sử dụng đất 30% đối với “diện tích đất trong hạn mức giao đất ở” và mức thu tiền sử dụng đất 50% đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở” tại khoản 2 Điều 1 “dự thảo Nghị định” vẫn còn quá cao, vẫn là gánh nặng tài chính cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu được cấp “sổ đỏ” để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin nợ tiền sử dụng đất).

Do đó, HoREA đề nghị giảm mức thu tiền sử dụng đất còn 20% đối với “diện tích đất trong hạn mức giao đất ở” và mức thu tiền sử dụng đất còn 30% đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở” thì mức thu sẽ hợp tình hợp lý hơn.

Ông Châu dẫn ví dụ như ông A xin công nhận quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà được xây dựng trên thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích 300m2 (trong đó, có 50m2 vượt hạn mức đất ở) tại mặt tiền đường có giá 11 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 600.000 đồng/m2 theo Bảng giá đất và hạn mức đất ở là 250m2 thì tiền sử dụng đất phải nộp theo 3 trường hợp sau đây:

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (quy định hiện hành) thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = 11 triệu đồng x 300m2 = 3,3 tỷ đồng.Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = 0,6 triệu đồng x 300m2 = 180 triệu đồng. Tiền sử dụng đất phải nộp (cũng là giá trị tăng thêm sau khi chuyển mục đích sử dụng đất) = 3,3 tỷ đồng – 180 triệu đồng = 3,12 tỷ đồng (quá cao) Quy định hiện hành không phân biệt đất ở trong hạn mức hoặc ngoài hạn mức đất ở.

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 1 “dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo đề xuất của Bộ Tài chính thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau: Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = 11 triệu đồng x 300m2 = 3,3 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = 0,6 triệu đồng x 300m2 = 180 triệu đồng. Giá trị tăng thêm của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = 3,3 tỷ đồng – 180 triệu đồng = 3,12 tỷ đồng.

Tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở = 3,12 tỷ đồng : 300 x 250 x 30% = 780 triệu đồng. Tiền sử dụng đất phải nộp vượt hạn mức đất ở = 3,12 tỷ đồng : 300 x 50 x 50% = 260 triệu đồng. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp = 780 triệu đồng + 260 triệu đồng = 1,04 tỷ đồng. Mức nộp này chỉ còn bằng 33,3% so với số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành, nhưng vẫn còn quá cao.

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 1 “dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo đề xuất của Hiệp hội thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính: 11 triệu đồng x 300m2 = 3,3 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = 11 triệu đồng x 300m2 = 3,3 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = 0,6 triệu đồng x 300m2 = 180 triệu đồng. Giá trị tăng thêm của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = 3,3 tỷ đồng – 180 triệu đồng = 3,12 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức đất ở = 3,12 tỷ đồng : 300 x 250 x 20% = 520 triệu đồng. Tiền sử dụng đất phải nộp vượt hạn mức đất ở = 3,12 tỷ đồng : 300 x 50 x 30% = 156 triệu đồng. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp = 520 triệu đồng + 156 triệu đồng = 676 triệu đồng. Mức nộp tiền sử dụng đất này chỉ còn bằng 21,6% so với số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành nên hợp tình hợp lý hơn.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nếu đề xuất này được Chính phủ chấp thuận đề nghị bổ sung quy định cho phép áp dụng “hiệu lực trở về trước” theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 và bổ sung quy định cơ chế hoàn trả lại “khoản tiền sử dụng đất chênh lệch” mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp trước đó để bảo đảm công bằng.

Do đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 8 “dự thảo Nghị định” với đề xuất như trên, HoREA cũng đề xuất tiền sử dụng đất được tính bằng mức 20% hoặc 30% này áp dụng cho các điểm a và điểm b khoản 1; điểm a và điểm b khoản 2; điểm b khoản 3; điểm a và điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về cách tính giữa Điều 10 với Điều 8 “dự thảo Nghị định”, đồng thời trên thực tế tuy cùng áp dụng mức thu 20% hoặc 30%, nhưng do giá đất tại từng thời điểm khác nhau nên hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cũng khác nhau tùy theo thời điểm có quyền sử dụng đất.

Hải Ninh

Nguồn Tri Thức & Cuộc Sống : https://kienthuc.net.vn/de-xuat-giam-70-tien-dat-chuyen-tu-nong-nghiep-sang-dat-o-van-con-qua-cao-post1559686.html