Địa ốc phía Nam 'chỉnh nhẹ'

18 giờ trướcBài gốc

Phân khúc căn hộ TP.HCM đang trùng xuống. Ảnh: Lê Toàn.

Thanh khoản giảm, giá vẫn tăng

Thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam từ giữa năm 2024 đến cuối tháng 3/2025 diễn ra khá sôi động, đặc biệt là sau thông tin sáp nhập địa giới hành chính khiến một số khu vực diễn ra tình trạng sốt cục bộ. Tuy nhiên, từ đầu tháng 4 tới nay, thị trường có dấu hiệu chững lại.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự điều chỉnh sau tháng 3 bùng nổ mức độ quan tâm.

Cụ thể, trên thị trường mua bán, mặc dù lượng tin đăng chỉ điều chỉnh giảm nhẹ cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn, nhưng nếu so với tháng 3, mức độ quan tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối mạnh, trong đó đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%.

Tương tự, biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm, trong đó đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.

Ghi nhận thực tế cho thấy, mặc dù thanh khoản thị trường đang chững lại, nhưng giá bất động sản không có chiều hướng giảm, thậm chí một số phân khúc, khu vực vẫn âm thầm đi lên. Trong đó, TP.HCM và các địa phương sáp nhập vào như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang trở thành tâm điểm của thị trường phía Nam.

Tại TP.HCM, từ đầu năm 2025 đến nay, không có dự án mới nào được chào bán, giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp từ các dự án tầm trung đến cao cấp và giá tiếp tục neo cao. Giá căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh hơn cả sau khi tuyến metro số 1 đi vào hoạt động từ cuối năm 2024.

Đáng chú ý, thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ được gỡ vướng thủ tục và cấp sổ hồng ghi nhận giá bán tăng vọt.

Chẳng hạn, dự án căn hộ Centum Wealth tại TP. Thủ Đức do Công ty Bách Phú Thịnh làm chủ đầu tư được mở bán lần đầu năm 2019 với giá trung bình 30 triệu đồng/m2, đến năm 2024 tăng lên 50 triệu đồng/m2. Những tháng đầu năm 2025, dự án được thông báo chuẩn bị cấp sổ hồng và theo đó, giá bán cũng tăng lên 60 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án The Sun Avenue cũng tại TP. Thủ Đức do Novaland làm chủ đầu tư mới đây cũng được tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp sổ hồng, giá đã tăng mạnh từ 60 triệu đồng/m2 lên 80 triệu đồng/m2.

Đây là dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ, liền kề với dự án The Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư đang có giá bán trên thị trường từ 140 triệu đồng/m2. Bởi vậy, các môi giới cho rằng, đà tăng giá căn hộ The Sun Avenue sẽ chưa dừng lại.

Cùng với việc gỡ vướng pháp lý, chính sách phát triển hạ tầng cũng tác động trực tiếp đến giá bán và tỷ lệ hấp thụ các căn hộ, trong đó tăng mạnh nhất thuộc về các dự án dọc theo tuyến metro số 1.

Cụ thể, dự án Gateway Thảo Điền (SonKim Land) từ 3.400 USD/m2 vào đầu năm 2024 đã tăng lên 4.100 USD/m2 như hiện nay, tương ứng tăng 20%; dự án Lumiere Riverside (Masterise Homes) có giá trung bình 4.650 USD/m2, tăng 20,7% so với năm 2024.

Không chỉ TP.HCM, thị trường Bình Dương cũng đang chứng kiến sự tăng giá của phân khúc căn hộ. Đặc biệt là từ sau khi thông tin Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM chính thức công bố, giá bất động sản một số khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An, Thuận An đã tăng tăng rất mạnh.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ tính từ đầu năm 2024 đến nay, giá nhiều dự án căn hộ tại Dĩ An và Thuận An tăng trung bình 15-25%. Cụ thể, mức giá căn hộ trung bình tại 2 khu vực này đang dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 và gần như không còn sản phẩm căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản phía Nam sẽ sớm tăng tốc trở lại.

Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, dù không còn “ồn ào” như thời điểm mới có thông tin sáp nhập, nhưng đây vẫn là điểm nóng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản hiện nay, giá nhà đất đang ngấm ngầm đi lên, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP. Vũng Tàu.

Theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới tham gia bán hàng cho một dự án đô thị biển có quy mô lớn đang triển khai tại đây, dù chưa chính thức công bố, nhưng mức giá dự kiến sẽ rất cao, lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

Khoảng lặng thăm dò?

Hiện tại, dù đâu đó ở một số phân khúc, khu vực có sự chững lại, nhưng thị trường bất động sản đang ấm dần lên cả về giao dịch, giá cả lẫn niềm tin là một thực tế không thể phủ nhận.

Thực tế cho thấy, bước sang năm 2025, tâm lý thị trường đã có sự cải thiện rõ nét. Lượng khách hàng có nhu cầu tìm kiếm bất động sản để mua ngày càng tăng lên, các chủ đầu tư đang âm thầm tuyển dụng nhân sự, lên kế hoạch bán hàng cũng như triển khai dự án.

Những thông tin tích cực từ chính sách, quy hoạch hạ tầng… đã góp phần tạo niềm tin, khiến người mua sẵn sàng ra quyết định. So với thời điểm hơn 1 năm trước, tâm lý bên mua hiện tại đang cho thấy một sắc thái khác.

Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real nhìn nhận rằng, cũng giống như nhiều thị trường khác, thị trường bất động sản cũng chịu tác động mạnh mẽ bởi yếu tố tâm lý.

Quan sát thị trường thời gian qua có thể thấy, sự hưng phấn của các nhà đầu tư khởi phát từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính, cùng với động thái đầu tư đón đầu cơ hội trong chu kỳ mới là diễn biến bình thường, bởi đây đều là những thông tin tích cực và mang lại nhiều cơ hội.

“Tuy vậy, sự hưng phấn này không diễn ra trên diện rộng, mà mang tính cục bộ ở một số khu vực tiềm năng, trong đó chủ yếu tập trung tại TP.HCM và các địa phương được sáp nhập vào, còn những khu vực khác không có nhiều sự thay đổi. Khi thông tin trở nên rõ ràng hơn, thì cũng là lúc nhà đầu tư tạm thời dừng lại quan sát, thăm dò”, ông Lộc nói và cho rằng, hiện là thời điểm nhà đầu tư “án binh tạm thời” để thăm dò, chờ đợi diễn biến rõ hơn của thị trường cho một giai đoạn mới.

Theo các chuyên gia, hoạt động giao dịch nhà đất trên thị trường hiện nay chủ yếu là mua để phục vụ nhu cầu ở hoặc cho thuê, còn các giao dịch mua đi bán lại có thể chậm lại do ảnh hưởng bởi quá trình sáp nhập các cơ quan hành chính.

Mặt khác, sau giai đoạn tăng kéo dài, giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới cao hơn, khiến nhiều người không còn mạnh dạn “xuống tiền” như trước.

Tuy vậy, giai đoạn thăm dò này sẽ không kéo dài và thị trường sẽ sớm tăng tốc trở lại khi quá trình sáp nhập được thực hiện một cách rốt ráo và các thông tin chính sách liên quan trở nên rõ ràng hơn.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ bước sang một trang mới, các doanh nghiệp môi giới muốn tồn tại thì phải chuyên nghiệp, còn các chủ đầu tư dự án phải có thực lực.

Theo ông Sang, thị trường hiện còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung cầu, cơ cấu sản phẩm... và một trong những nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp nhưng giá vẫn không ngừng tăng cao, mà nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Do vậy, việc hóa giải những thách thức trên phụ thuộc nhiều vào tốc độ gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án.

“Trong giai đoạn hiện tại, sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo tình trạng pháp lý”, ông Sang nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, không chỉ các nhà đầu tư hay môi giới cá nhân, mà ngay cả các chủ đầu tư dự án lẫn doanh nghiệp môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trong bối cảnh mới.

Cuộc chơi không dành cho các “tay mơ”

Thị trường bất động sản hiện có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc sản phẩm. Thời gian qua, sau khi thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố chính thức công bố, bất động sản tại những khu vực trở thành trung tâm hành chính mới sau sáp nhập được săn lùng ráo riết, trong khi các khu vực khác ít được chú ý.

Hay như việc chọn mua sản phẩm, người có nhu cầu chỉ tập trung vào những sản phẩm đảm bảo tính pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín…, còn những sản phẩm không đáp ứng yêu cầu này sẽ không được quan tâm.

Theo tôi, thị trường địa ốc hiện nay đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, bền vững. Giá bất động sản tại các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu để ở hoặc khai thác kinh doanh sẽ khó giảm, còn với bất động sản không đáp ứng nhu cầu sử dụng sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Cuộc chơi sẽ thuộc về các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, nền tảng tài chính vững vàng, mà không còn đất sống cho những “tay mơ”.

Ông Dương Minh Tiến Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Times

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn

Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản dù có nhiều biến chuyển nhưng chưa diễn ra trên diện rộng, chủ yếu tập trung tại một số khu vực, phân khúc sản phẩm nhất định như căn hộ, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư.

Tương tự, với các doanh nghiệp môi giới, người làm môi giới thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt, đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp.

Theo đó, trên thị trường sẽ không còn chuyện môi giới bán nhà đất theo kiểu “lùa gà” như trước đây. Một nhân viên môi giới muốn bán được sản phẩm phải thay đổi toàn diện, từ cách tiếp cận đến việc am hiểu về pháp lý, quy hoạch… để đủ sức thuyết phục khách hàng, bởi khách hàng giai đoạn hiện nay là những người rất thông minh và cẩn trọng.

Ông Trần Hoài Bảo Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI

Thị trường phát triển theo chiều sâu

Có thể thấy, câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính chỉ là chất xúc tác tạo thêm sự hưng phấn, còn thị trường bất động sản phía Nam thời gian qua đã tích tụ nhiều yếu tố hỗ trợ.

Một trong những yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường là thông tin về tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 2, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu… đã và đang thúc đẩy dòng tiền đầu tư phân bổ vào các khu vực được nhận định có nhiều tiềm năng phát triển.

Bên cạnh đó, thị trường thời gian tới sẽ phát triển theo chiều sâu, dựa trên thực tế quy hoạch, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng thực… Diễn biến thị trường hiện nay cũng không như giai đoạn trước, theo kiểu “nhà nhà, người người đều đi buôn đất” và mua bất chấp.

Những sản phẩm đảm bảo pháp lý và có quy hoạch tốt, cùng với khả năng tạo ra dòng tiền đang được giới đầu tư săn lùng và giá âm thầm tăng cao. Ngược lại, dòng sản phẩm thiếu các yếu tố này rất khó có thanh khoản.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á

Yếu tố pháp lý được đặt lên hàng đầu

Không ồn ào như thời điểm mới diễn ra thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố, song các sản phẩm căn hộ và nhà phố có mức giá dưới 7 tỷ đồng tại TP.HCM vẫn âm thầm giao dịch.

Tuy nhiên, khác với trước đây, người mua hiện tại đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý. Các sản phẩm được giao dịch phải có pháp lý chuẩn chỉnh, nếu không thì dù giá thấp cũng không được quan tâm.

Hiện nay, có một lượng khách hàng không nhỏ đang tìm hiểu những dự án đã bàn giao sản phẩm từ những năm trước, trong khi chỉ một số người kẹt tiền mới bán căn hộ đã mua.

Những người không ở cũng giữ lại để cho thuê. Tâm lý người mua hiện nay đã thay đổi. Họ không còn chờ đợi các đợt giảm giá sâu như giai đoạn trước, mà chủ động tìm kiếm các tài sản có giá trị thực, đặc biệt là căn hộ tại khu vực đã hình thành hạ tầng, dân cư ổn định. Việc các căn hộ cũ tăng giá cũng cho thấy tín hiệu tích cực của thị trường nói chung.

Ông La Cẩm Nam Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc

Tăng Triển

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dia-oc-phia-nam-chinh-nhe-post370335.html