Địa ốc phía Nam kỳ vọng sóng cuối năm

4 giờ trướcBài gốc

Nhiều công trình giao thông, dự án bất động sản được đầu tư rầm rộ tại phía Nam. Ảnh: Lê Toàn.

Sóng ngầm tăng giá sau sáp nhập địa giới hành chính

Không ồn ào, song thị trường địa ốc phía Nam từ đầu năm 2025 đến nay, đặc biệt sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính, liên tiếp diễn ra những đợt sóng ngầm tăng giá, tập trung chủ yếu ở vùng lõi trung tâm TP.HCM với nhiều dự án căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng từ 20-30% chỉ sau một năm, cá biệt có dự án tăng đến hơn 50% và hầu hết đều đã vượt ngưỡng trên 120 triệu đồng/m2.

Không chỉ phân khúc căn hộ, phân khúc nhà phố khu vực trung tâm giá cũng tăng vọt, trong đó nhiều sản phẩm tại khu vực Thủ Thiêm lần đầu tiên vượt mốc trên 1 tỷ đồng/m2. Các dự án nhà phố trong các khu đô thị hiện hữu khu vực này cũng có giá giao dịch vượt mức 300 triệu đồng/m2.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, nhiều chuyên gia cho rằng, khả năng TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn mới với kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá nhà ở hợp lý hơn, đặc biệt tại các khu vực vừa được sáp nhập.

Tuy nhiên, theo đánh giá từ Savills Việt Nam, việc mặt bằng giá trung bình thấp hơn chủ yếu đến từ sự khác biệt giữa các khu vực và chưa thể hiện xu hướng giảm rõ rệt trên toàn thị trường.

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong năm 2024 và quý I/2025 vào khoảng 90 triệu đồng/m2, nhưng sau sáp nhập tăng lên hơn 120 triệu đồng/m2.

Các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa -Vũng Tàu vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2 trước sáp nhập, thì sau sáp nhập tăng lên 50 triệu đồng/m2.

“Chênh lệch lớn về giá giữa TP.HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá căn hộ trung bình toàn TP.HCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới. Tuy nhiên, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể”, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nói và cho biết thêm, hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá.

Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố tạo áp lực lên giá bán căn hộ. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay mới đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn.

Trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới dù tăng 38% theo năm, nhưng cũng chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP.HCM chỉ hơn 6.000 căn. Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển.

Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao. Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và thủ tục pháp lý.

Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.

Sẽ xuất hiện những đợt sóng mới?

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản, thị trường địa ốc đang bước vào tháng Ngâu - là tháng kiêng cữ giao dịch trong năm của giới đầu tư, kinh doanh lĩnh vực này.

Tuy nhiên, những gì đang diễn ra trên thị trường cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu, nhưng thay vì “chốt mua, chốt bán” như thường lệ, các bên chủ yếu “giữ chỗ” chờ qua thời điểm này mới tiến hành giao dịch.

Trong chu kỳ phát triển đô thị, luôn có những “thời điểm vàng” mà các nhà đầu tư sành sỏi không bao giờ bỏ lỡ, đó là lúc hạ tầng bắt đầu bùng nổ. Hiện tại, thời điểm đó đang diễn ra tại thị trường phía Nam.

“Dự báo, sau quý III/2025, thị trường bất động sản sẽ có những đợt sóng mới về giao dịch”, giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp đang có dự án chuẩn bị mở bán tại TP.HCM nhận định.

Tại một hội thảo với chủ đề “từ TP.HCM ra các đô thị vệ tinh, cơ hội nào cho thị trường bất động sản” vừa tổ chức tại TP.HCM, nhiều chuyên gia cho rằng, có quá nhiều thông tin tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc phía Nam, trong đó sự bùng nổ của hạ tầng kết nối được kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng mới cho thị trường bất động sản các đô thị vệ tinh trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực trung tâm thành phố khan hiếm và giá tăng quá cao.

Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho hay, khảo sát một vòng các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, hay xa hơn là Bình Phước, Long An, Tây Ninh..., đâu đâu cũng xuất hiện các đại công trường hạ tầng được đầu tư rầm rộ.

“Không ai nghĩ từ Nhơn Trạch, Đồng Nai di chuyển vào quận 2 cũ của TP.HCM chỉ còn 15 phút qua đường Vành đai 3, hay từ Bến Lức (Long An) về Long Thành (Đồng Nai) chỉ còn chưa đến 30 phút bằng đường cao tốc Bến Lức - Long Thành..., nhưng điều đó đã và đang trở thành hiện thực. Chưa khi nào thấy khoảng cách di chuyển giữa các địa phương trở nên thuận tiện như bây giờ. Sắp tới, khi nhiều tuyến đường được mở rộng, hoàn thiện đầu tư… sẽ tác động rất lớn tới thị trường bất động sản”, ông Sang nói.

Theo các chuyên gia, trong chu kỳ phát triển đô thị, luôn có những “thời điểm vàng” mà các nhà đầu tư sành sỏi không bao giờ bỏ lỡ. Đó là lúc hạ tầng bắt đầu bùng nổ, định hình lại toàn bộ giá trị của một khu vực.

Hiện tại, thời điểm đó đang diễn ra tại thị trường phía Nam, với nguồn vốn đầu tư hạ tầng lên đến hàng tỷ USD. Đây không chỉ là những con đường hay cây cầu, mà tương lai sẽ trở thành mạng lưới giao thông chiến lược kết nối liên vùng.

Bên cạnh đó, thị trường phía Nam đang chứng kiến một cuộc đổ bộ chưa từng có của các tập đoàn bất động sản hàng đầu với hoàng loạt dự án quy mô lớn.

Tại TP.HCM, tâm điểm là các “siêu” dự án có khả năng thay đổi hoàn toàn diện mạo đô thị. Cuộc đua không chỉ dừng ở quy mô vốn, mà còn là tầm nhìn chiến lược nhằm vào các vị trí huyết mạch, định hình lại dòng chảy giao thông và thương mại của cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam này.

Chẳng hạn, Sun Group gây chú ý với đề xuất đầy tham vọng tại xã Củ Chi: Đầu tư tuyến đường ven sông Sài Gòn và một tuyến metro, đổi lại bằng quỹ đất “vàng” lên tới 4.100 ha. Hay như Vingroup bên cạnh đang triển khai dự án đại đô thị Cần Giờ, cũng đề xuất xây dựng tuyến metro kết nối Cần Giờ với trung tâm thành phố, một dự án có quy mô vốn khổng lồ từ 76.000-102.000 tỷ đồng (khoảng 3-4,1 tỷ USD).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam đánh giá, có nhiều lý do để kỳ vọng vào tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản phía Nam thời gian tới.

Trong đó, việc sáp nhập địa giới hành chính đã tạo ra sự cộng hưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong năng lực phát triển đô thị. Bài toán quỹ đất được giải quyết, mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp. Trước đây, hầu hết dự án đều vướng mắc về pháp lý khiến tiến độ triển khai chậm. Khi quỹ đất được mở rộng, các chủ đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, tạo điều kiện hình thành các dự án mới.

Ông Kiệt cũng nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở hiện rất lớn khi mức độ di dân vào TP.HCM không ngừng gia tăng, nên phát triển nhà ở là một bài toán bắt buộc phải giải quyết.

Tuy nhiên, cơ hội không dành cho tất cả các dự án hay chủ đầu tư, mà chỉ tập trung vào những phân khúc thị trường thực sự có nhu cầu và năng lực triển khai dự án của mỗi chủ đầu tư.

Tăng Triển

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dia-oc-phia-nam-ky-vong-song-cuoi-nam-post376183.html