Diện mạo thị trường bất động sản sau 1-7

6 giờ trướcBài gốc

Những vướng mắc pháp lý được khơi thông

Chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục trong lĩnh vực đầu tư, BĐS lại được thực hiện quyết liệt và đồng bộ như hiện nay. Luật số 90 (một luật sửa 9 luật) sửa đổi Luật Đầu tư 2020, mở rộng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh đối với 7 nhóm dự án lớn từ ngày 1-7.

Đây vốn là các dự án trước đó thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, trong đó có các dự án khu đô thị, dự án nhà ở (không phân biệt quy mô, diện tích).

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng được cắt giảm tối đa, tạo điều kiện cho các DN kinh doanh BĐS. Theo đó, kể từ ngày 1-7, sẽ thực hiện miễn giấy phép xây dựng áp dụng với các công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) tại khu vực đã có quy hoạch 1/500 được duyệt, hoặc thiết kế đô thị được duyệt.

Đối với nhà ở xã hội (NoXH), Nghị quyết 201 của Quốc hội quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NoXH trên phạm vi toàn quốc, đã thiết kế các chính sách pháp lý ưu đãi đặc biệt về mặt thủ tục, rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục lập dự án.

Nghị quyết cho phép UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu thầu với các dự án NoXH; không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (thiết kế cơ sở) tại cơ quan xây dựng.

Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan xây dựng, được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng; trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình được miễn giấy phép xây dựng.

Những cơ chế đặc thù này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều cho DN và chính quyền địa phương trong việc triển khai các dự án NoXH, góp phần đẩy nhanh tiến độ, giảm bớt thủ tục hành chính, sớm hiện thực hóa mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh việc đơn giản hóa thủ tục, Quốc hội cũng ban hành chính sách “đặc thù” tháo gỡ khó khăn pháp lý về dự án, đất đai. Trước đây, vướng mắc các DN BĐS gặp phải khi triển khai dự án liên quan đến các dự án chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không có toàn bộ hoặc một phần "đất ở", thì không được chấp thuận là nhà đầu tư, và không được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại (NoTM).

Đây là rào cản cho DN khi thực hiện dự án NoTM trong suốt thời gian qua, dẫn đến hàng ngàn dự án không thể triển khai.

Cùng với đó, Chính phủ đang nghiên cứu để trình Quốc hội tháo gỡ 2 vướng mắc còn lại liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư: đó là cơ chế giao đất cho dự án đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng có sai sót thủ tục trước đây (không qua đấu giá, đấu thầu); và chính sách xử lý phần chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán trong hợp đồng BT (xây dựng, chuyển giao).

Đây là minh chứng thể hiện cho quyết tâm của Quốc hội và Chính phủ trong việc xử lý vướng mắc thực tiễn, không để dự án đình trệ kéo dài, nhằm khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế-xã hội, vốn đầu tư không bị đóng băng lâu dài.

DN BĐS đối diện thách thức

Bên cạnh những thuận lợi rất lớn, DN BĐS cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức pháp lý tiềm ẩn. Thứ nhất, các thay đổi về luật pháp. Có hai đặc điểm trong thời gian gần đây các DN nhận thấy, là số lượng văn bản pháp luật được ban hành nhiều và sự thay đổi về nội dung, thẩm quyền xử lý giữa các ngành, các cấp, do việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp.

Trong Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa 15 (tháng 6-2025), Quốc hội đã thông qua 34 luật, 14 nghị quyết quy phạm pháp luật, trong đó có 5 luật, nghị quyết có liên quan đến các DN kinh doanh BĐS, và đều có hiệu lực kể từ ngày 1-7.

Cuối tháng 6-2025, Chính phủ ban hành 28 nghị định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Trong đó nhiều nội dung phân cấp phân quyền trong các nghị định của Chính phủ có nội dung điều chỉnh khác với quy định của luật hiện hành. Đơn cử Nghị quyết 206 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc.

Theo đó, cho phép Chính phủ được ban hành nghị quyết quy phạm pháp luật để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình. Nói cách khác, đây chính là giai đoạn (kéo dài đến ngày 1-3-2027) mà Nghị quyết của Chính phủ có thể “sửa” một số quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội.

Sự thay đổi này về luật pháp sẽ dẫn đến các DN nếu không có đội ngũ luật sư, pháp chế chuyên nghiệp, sẽ không thể thích ứng trước những thay đổi trong giai đoạn mới. Việc không nắm rõ và vận dụng quy định pháp luật, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, sẽ dẫn đến khả năng DN bị mất cơ hội kinh doanh, hoặc các dự án bị kéo dài thời hạn thực hiện.

Thứ hai, sự thay đổi về quy hoạch, đất đai. Việc sáp nhập các tỉnh thành nhằm tạo ra những động năng mới, tiềm năng mới, không gian mới cho phát triển. Song điều này cũng đặt ra một số thách thức trong quá trình triển khai thực hiện.

Theo đó, ở cấp độ quy hoạch tổng thể, như quy hoạch quốc gia, vùng, tỉnh thời kỳ 2021-2030, đã được các cấp thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt, thì có đến 108 trong 110 quy hoạch đã được quyết định hoặc duyệt, nên vẫn có hiệu lực thực hiện.

Thế nhưng, sau 1-7 các địa phương có sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, sẽ tồn tại hai hoặc ba quy hoạch (là các quy hoạch tỉnh trước sáp nhập). Do đó, việc triển khai các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư quy mô lớn có tính lan tỏa, có thể gặp những vướng mắc trong quá trình triển khai.

Còn ở cấp độ quy hoạch cụ thể, như quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, do vừa thay đổi thẩm quyền cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt, vừa có thay đổi về phạm vi không gian địa lý, nên việc triển khai các dự án mới, đặc biệt là dự án phải điều chỉnh quy hoạch sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn tới.

Lịch sử sáp nhập Hà Nội - Hà Tây (năm 2008) cho thấy, các dự án BĐS của Hà Tây sau khi sáp nhập vào TP Hà Nội đã phải tạm dừng triển khai, phân loại rà soát lại quy hoạch. Nhiều dự án phải điều chỉnh lại quy hoạch, thậm chí dừng triển khai theo quy hoạch mới.

Sau 1-7, những DN có sự chuẩn bị bài bản, chiến lược rõ ràng và thích ứng nhanh với sự thay đổi của môi trường pháp lý, mới có thể đứng vững và phát triển trong bối cảnh hiện nay.

Luật sư PHẠM THANH TUẤN, Đoàn Luật sư TP Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam.

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/dien-mao-thi-truong-bat-dong-san-sau-1-7-post124092.html