Giải pháp để thị trường bất động sản lành mạnh

6 giờ trướcBài gốc

Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là một phần cốt lõi của công tác lập quy hoạch, quản lý tài nguyên và bảo đảm công bằng xã hội trong tiếp cận đất đai.

Đất bỏ hoang - mặt trái của tự do thị trường

Tình trạng đất đai bị bỏ hoang, sử dụng thiếu hiệu quả không còn là câu chuyện mới, từ những khu đất vàng giữa lòng đô thị đến hàng loạt dự án “treo” tại các địa phương, sự lãng phí tài nguyên đang diễn ra hằng ngày. Báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, hàng chục nghìn ha đất được quy hoạch làm khu đô thị, công nghiệp, thương mại vẫn chưa được triển khai sau nhiều năm cấp phép. Đáng quan ngại, không ít DN bất động sản (BĐS), sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được giao đất để thực hiện dự án, đã chậm triển khai với nhiều lý do, trong đó có cả yếu tố đầu cơ giữ đất chờ tăng giá, tạo bong bóng thị trường. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... việc để hàng loạt dự án “đắp chiếu”, chờ thị trường “sốt nóng” để sang tay hoặc huy động vốn gián tiếp, đã và đang tạo ra sự “méo mó” của thị trường BĐS, gây lãng phí tài nguyên, tạo áp lực lên quy hoạch đô thị, giao thông và hệ thống hạ tầng.

Siết chặt quản lý và áp thuế đất đai sẽ giảm thiểu tình trạng thiếu minh bạch trong kinh doanh bất động sản, hạn chế dự án bỏ hoang. Ảnh: Phạm Hùng

Tại hội nghị sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của T.Ư mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề xuất cần tính đến chính sách thuế lũy tiến đối với đất hoang hóa và các loại đất sử dụng không hiệu quả. Trong đó, sử dụng thuế lũy tiến tức thuế suất tăng dần theo thời gian bỏ hoang hoặc theo số lượng BĐS sở hữu, được xem là một trong những giải pháp kinh tế hiệu quả để thúc đẩy chủ sở hữu phải đưa đất vào sử dụng đúng mục đích. Nhưng phải tránh tình trạng áp dụng tràn lan khiến chính sách mâu thuẫn với chủ trương tích tụ ruộng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, vốn đang được khuyến khích để phát triển sản xuất quy mô lớn, hiện đại.

Mặt khác, Phó Thủ tướng yêu cầu, thuế cần “đánh trúng” đối tượng đầu cơ BĐS, chứ không tạo thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu thực tế và phải phân định rõ thị trường đất đai sơ cấp, thứ cấp. Đồng thời khẳng định, đất đai là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. Do đó, Luật Đất đai cần được xem là “luật gốc”, từ đó bảo đảm sự thống nhất với các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS...

“Việc áp dụng thuế lũy tiến cần phân nhóm đối tượng sở hữu BĐS, trong đó có sự phân biệt rõ ràng giữa người sở hữu nhà để ở và người sở hữu nhiều BĐS nhưng bỏ trống, không đưa vào khai thác. Đặc biệt, những trường hợp đầu cơ đất nền, gom đất vùng ven rồi bỏ hoang nhiều năm cần được nhận diện để đánh thuế cao hơn, tạo áp lực tài chính buộc đưa đất vào sử dụng là một giải pháp cần thiết, phù hợp với thực tế quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay. Bởi trong thời gian gần đây, lãng phí tài nguyên đất đang trở thành “vấn nạn” của quốc gia, tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Cần rõ ràng pháp lý để tránh trục lợi

Cùng với những ý kiến chỉ đạo từ Chính phủ, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng nhiều kịch bản đánh thuế đối với BĐS và đề xuất về thuế đất bỏ hoang, như: thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng nhà, đất; thuế đánh vào BĐS thứ hai (ngoài căn nhà chính); thuế dựa trên thời gian sở hữu (càng ngắn hạn càng bị đánh thuế cao hơn)... các phương án này nhằm khuyến khích người dân và nhà đầu tư dài hạn, loại bỏ hành vi lướt sóng BĐS ngắn hạn, góp phần ổn định thị trường và tạo nguồn thu cho ngân sách.

“Chúng ta không thể tiếp tục chấp nhận một thị trường BĐS chỉ phục vụ nhà đầu tư, đầu cơ, trong khi đại bộ phận người dân đặc biệt là người trẻ không có khả năng mua nhà. Đánh thuế BĐS thứ hai là bước đi nhân văn và hợp lý, nếu được thiết kế bài bản, công bằng. Nhưng việc thiết kế chính sách cần cân nhắc kỹ lưỡng để không làm ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu chính đáng của các hộ gia đình có sở hữu thêm BĐS với mục tiêu sinh lời hợp pháp hoặc cho con cái” - PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) nhìn nhận.

Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sách mới sẽ đánh vào mục đích sử dụng đất và quy mô sở hữu, thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản như hiện nay. Đây là bước đi phù hợp với xu thế quốc tế, đồng thời góp phần tạo nguồn thu ổn định, tăng hiệu quả quản lý tài sản công và giảm tình trạng đầu cơ. Đồng thời, việc làm rõ ranh giới giữa hai thị trường (sơ cấp và thứ cấp) sẽ giúp tránh tình trạng chính quyền can thiệp quá mức vào giao dịch dân sự, hạn chế lạm dụng chính sách thu hồi đất để phục vụ các dự án có yếu tố tư lợi. “Tuy nhiên, để triển khai một cách hiệu quả cần có sự phân quyền hợp lý, cùng với đó là việc tập trung cải thiện và nâng cao năng lực quản lý của chính quyền cấp xã là những nơi gần dân nhất, dễ nắm bắt nhu cầu thực tế và kịp thời xử lý sai phạm, việc phân quyền phải đi kèm với cơ chế giám sát độc lập từ cơ quan T.Ư và người dân, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, theo TS Đặng Huy Đông - nguyên Thứ trưởng Bộ KH&ĐT (cũ), để chính sách đạt hiệu quả thực sự, cần hội đủ các điều kiện: xác định đúng đối tượng chịu thuế, tập trung vào nhóm đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả, tránh đánh thuế tràn lan gây phản cảm; thiết kế chính sách linh hoạt, minh bạch có lộ trình áp dụng, phân nhóm rõ ràng, loại trừ trường hợp đặc biệt như đất nông nghiệp tích tụ sản xuất, nhà ở cho thuê hợp pháp;

Tăng cường vai trò thị trường thứ cấp minh bạch, thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật để hỗ trợ xác định hành vi đầu cơ, sở hữu nhiều BĐS. Đặc biệt, là phải cải cách đồng bộ pháp luật liên quan, bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác, đặc biệt trong công tác thu hồi, bồi thường, tái định cư. Ngoài ra, nâng cao năng lực thực thi ở địa phương để tránh lạm quyền, trục lợi trong công tác quản lý đất đai cũng là vấn đề quan trọng.

“Muốn quản lý đất đai hiệu quả, phải thay đổi phương pháp tiếp cận từ hành chính sang thị trường, cần thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên toàn quốc, được cập nhật theo thời gian thực và công khai. Đây sẽ là nền tảng để các cơ quan quản lý nắm bắt chính xác hiện trạng, theo dõi giao dịch, phát hiện hành vi đầu cơ và hỗ trợ hoạch định chính sách dựa trên bằng chứng thay vì cảm tính. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần áp dụng công nghệ số như trí tuệ nhân tạo (AI), blockchain để theo dõi quá trình sử dụng đất, tránh tình trạng “vẽ quy hoạch một đằng, thực hiện một nẻo” – vốn là nguyên nhân chính dẫn đến xung đột lợi ích và khiếu kiện kéo dài” – TS Đặng Huy Đông đề xuất.

Muốn thị trường BĐS vận hành minh bạch cần phân định rạch ròi vai trò của Nhà nước và thị trường. Nhà nước nên tập trung điều tiết thị trường sơ cấp bằng chính sách và quy hoạch, còn thị trường thứ cấp thì để DN và người dân vận hành trong khuôn khổ pháp luật rõ ràng, ít can thiệp. Cùng với đó, là xây dựng cơ chế định giá đất công bằng, nhất quán, dựa trên thị trường, có sự giám sát chặt chẽ của hội đồng độc lập, tránh tình trạng địa phương "làm giá", gây thất thoát tài sản công hoặc tạo lợi ích nhóm.

PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/giai-phap-de-thi-truong-bat-dong-san-lanh-manh.761596.html