Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

3 giờ trướcBài gốc

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ, khung pháp lý mới từ Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng minh bạch, chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Một trong những nội dung quan trọng, thu hút sự quan tâm đặc biệt của doanh nghiệp và giới chuyên gia, là quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Không chỉ đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai, luật còn thiết kế cơ chế lựa chọn nhà đầu tư theo hướng công khai, cạnh tranh và gắn chặt với pháp luật đất đai. Điều này được đánh giá là bước tiến nhằm hạn chế tình trạng dự án “treo”, chậm tiến độ, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ổn định thị trường.

SIẾT CHẶT ĐIỀU KIỆN, NÂNG CHUẨN CHỦ ĐẦU TƯ

Điểm nhấn quan trọng của Luật Nhà ở 2023 nằm ở quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều kiện này loại bỏ khả năng cá nhân hoặc tổ chức không chuyên tham gia thị trường với tư cách chủ đầu tư, qua đó nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch.

Không dừng lại ở yêu cầu về tư cách pháp lý, luật còn đặt ra tiêu chuẩn cụ thể về vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp muốn làm chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và tối thiểu 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Đây là “ngưỡng an toàn” nhằm bảo đảm doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính thực chất, hạn chế tình trạng phụ thuộc quá mức vào vốn vay hoặc huy động từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện.

Quy định này mang ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh thị trường từng chứng kiến nhiều trường hợp chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Khi thị trường biến động, dòng tiền bị đứt gãy, dự án đình trệ, người mua nhà phải gánh chịu rủi ro lớn nhất. Việc yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu không chỉ bảo vệ khách hàng mà còn góp phần lành mạnh hóa cấu trúc tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh yếu tố tài chính, doanh nghiệp còn phải chứng minh có năng lực và kinh nghiệm phù hợp để thực hiện dự án. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ, đánh giá khả năng triển khai, quản lý và hoàn thành dự án đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng công trình và tuân thủ quy hoạch. Điều này phản ánh quan điểm quản lý mới: không chỉ quan tâm đến “ai có đất” mà còn chú trọng “ai đủ khả năng làm dự án”.

Luật cũng quy định rõ các cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư.

Với các quỹ đất sạch, đất công hoặc dự án có quy mô lớn, việc lựa chọn nhà đầu tư theo cơ chế cạnh tranh, công khai giúp Nhà nước tìm được doanh nghiệp có phương án tối ưu về tài chính, kỹ thuật và hiệu quả kinh tế – xã hội. Cơ chế này đồng thời hạn chế tình trạng chỉ định thiếu minh bạch, bảo đảm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

GẮN QUYỀN VỚI TRÁCH NHIỆM

Một điểm mới đáng chú ý khác là quy định về trường hợp doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất hoặc tự tạo lập quỹ đất thông qua thỏa thuận với người sử dụng đất.

Theo đó, nếu doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hình thành quỹ đất dự án, thì có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, điều kiện đặt ra là loại đất phải được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại theo pháp luật đất đai, đồng thời mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch và trình tự thủ tục theo quy định. Cách tiếp cận này tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động tạo lập quỹ đất, nhưng không buông lỏng quản lý quy hoạch và kiểm soát sử dụng đất.

Song hành với các điều kiện chặt chẽ, pháp luật cũng ghi nhận hệ thống quyền tương xứng cho chủ đầu tư. Trong suốt quá trình chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng và kinh doanh, chủ đầu tư có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện đúng, đầy đủ và kịp thời các thủ tục hành chính. Quyền này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thủ tục pháp lý còn phức tạp, nhiều tầng nấc.

Chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở thương mại theo đúng điều kiện luật định; được huy động vốn hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân; được thu tiền theo tiến độ phù hợp với khối lượng công việc thực hiện.

Trong phạm vi dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư còn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai, bao gồm khai thác, thế chấp, chuyển nhượng theo quy định.

Luật cũng cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khi đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và đầu tư. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp doanh nghiệp linh hoạt tái cơ cấu, thu hút thêm nguồn lực, tránh tình trạng dự án “đóng băng” khi gặp khó khăn tài chính.

Ngoài ra, chủ đầu tư có quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho sản phẩm trong dự án. Việc bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp cho người mua nhà không chỉ là trách nhiệm mà còn là yếu tố then chốt để duy trì niềm tin thị trường. Trong những năm qua, không ít tranh chấp phát sinh từ việc chậm cấp giấy chứng nhận, khiến quyền lợi người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Có thể thấy, khung pháp lý hiện hành đang hướng tới sự cân bằng giữa “siết” và “mở”, siết điều kiện đầu vào để sàng lọc chủ đầu tư yếu kém, đồng thời mở rộng quyền kinh doanh hợp pháp cho doanh nghiệp đủ năng lực. Cách tiếp cận này phản ánh mục tiêu dài hạn là xây dựng thị trường nhà ở thương mại phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực không chỉ quyết định chất lượng từng dự án mà còn ảnh hưởng đến diện mạo đô thị và sự phát triển kinh tế – xã hội. Với những thay đổi từ Luật Nhà ở 2023, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, kinh nghiệm thực tiễn và chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững và phát triển.

Ngọc Duy

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/dieu-kien-lam-chu-dau-tu-du-an-xay-dung-nha-o-thuong-mai-post568176.html