Đô thị vệ tinh ngày càng hiện thực hóa

8 giờ trướcBài gốc

Hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện mở lối cho đô thị vệ tinh phát triển. Ảnh: Dũng Minh.

Nhiều đô thị lớn ở Việt Nam đã quá tải

Song hành với mức tăng trưởng kinh tế nhanh của 2 đô thị lớn nhất cả nước TP.HCM và Hà Nội trong những năm qua là các thách thức đô thị như ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu không gian xanh và đặc biệt là ô nhiễm không khí ngày càng trầm trọng.

Số liệu từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố gần đây cho thấy, vào các mùa Đông và Xuân, chỉ số AQI tại Hà Nội thường xuyên ở trong ngưỡng 151 đến trên 300 - là mức gây hại rõ rệt đến sức khỏe. Đặc biệt, tỷ lệ bụi mịn PM2.5 - tác nhân hàng đầu gây ra các bệnh liên quan tới tim mạch và hô hấp - thường xuyên vượt ngưỡng an toàn được Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) khuyến cáo.

Có nhiều nguyên nhân gây ra ô nhiễm không khí tại các đô thị lớn và theo TS. Hoàng Dương Tùng - Chủ tịch Mạng lưới không khí sạch Việt Nam, tập trung vào 3 nhóm chính, đó là giao thông, công nghiệp và hoạt động xây dựng.

Chỉ tính riêng Hà Nội, hiện có gần 7 triệu xe máy và khoảng 1,1 triệu xe ô tô đang hoạt động - đây là lượng phương tiện đốt nhiên liệu lớn và là nguyên nhân hàng đầu gây ô nhiễm không khí. Trong khi đó, hệ thống hạ tầng giao thông của Thành phố còn hạn chế, thường xuyên xảy ra ùn tắc, đặc biệt vào giờ cao điểm, khiến khí thải từ các phương tiện bị tích tụ, làm suy giảm chất lượng không khí nghiêm trọng.

Những năm qua, lãnh đạo các địa phương nêu trên đều nhận thức rõ điều này, trong đó nhiều giải pháp đã và đang được triển khai, hướng tập trung cho quy hoạch và xây dựng các khu đô thị vệ tinh cách xa trung tâm 30-40km nhằm đưa bớt dân cư ra khỏi khu vực nội đô; phát triển các tuyến giao thông công cộng như BRT, MRT…, đồng thời khuyến khích người dân chuyển sang dùng các phương tiện giao thông xanh như xe điện.

Tuy vậy, kết quả chưa được như mong đợi, mật độ dân số tập trung tại khu vực nội thành tiếp tục tăng cao. Tại TP.HCM, theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cứ mỗi 5 năm, dân số địa phương này tăng thêm 1 quận (cũ) hoặc tương đương 1 phường (mới) như bây giờ. Còn tại Hà Nội, nhiều thống kê ước tính, trung bình mỗi năm, dân số Thủ đô tăng khoảng 200.000 người.

Tính đến hiện tại, dân số Hà Nội ước tính khoảng 8,4 triệu người, còn TP.HCM (cũ) vào khoảng 9,5 triệu người, tương đương mật độ dân số ở mỗi thành phố lần lượt là 2.621 người/km2 và 4.544 người/km2, tăng khoảng 1,23 lần với Hà Nội và 2,75 lần với TP.HCM trong 10 năm trở lại đây.

Con số này tuy chưa lọt vào tốp những thành phố có mật độ dân số đông nhất thế giới, nhưng cũng mang tới những cảnh báo đáng chú ý.

Trước thực trạng trên, TS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cảnh báo, nếu không có những biện pháp xử lý kịp thời thì những đô thị này sẽ nhanh chóng rơi vào tình trạng quá tải hạ tầng, đặc biệt ở các “vùng lõi”.

Việc các dự án nhà ở cao tầng, cao ốc, văn phòng cho thuê tiếp tục mọc lên ở nhiều tuyến phố huyết mạch làm cho hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội càng trở nên quá tải, gây áp lực ngược trở lại lên tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Một trong những giải pháp giảm tải cho “vùng lõi”, theo ông Nghiêm, là phát triển các đô thị vệ tinh - nơi bảo đảm cho mỗi người dân đều có nhà ở gắn với việc làm, nơi có dịch vụ công, trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi, giải trí... đầy đủ và hiện đại.

Ngoài ra, việc kết nối giao thông từ đô thị vệ tinh đến “vùng lõi” đảm bảo thông suốt nhằm tăng cường tính liên kết, giao lưu, hợp tác. Khi đô thị vệ tinh đầy đủ các tiện ích và hấp dẫn bằng hoặc hơn “vùng lõi” thì sẽ giải được bài toán quá tải từ dân số đến hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội...

Phát triển đô thị vệ tinh: Từ thế giới nhìn về trong nước

Trên thế giới, xu hướng đô thị hóa vùng nông thôn hay mô hình đô thị vệ tinh - phát triển các đô thị mới bên cạnh khu trung tâm đô thị cũ - ra đời vào cuối thế kỷ 19 nhằm giảm tải áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các thành phố lớn. Các đô thị vệ tinh thường cách trung tâm thành phố khoảng 40-50km và được đầu tư hạ tầng bài bản nhằm gia tăng kết nối.

Những năm 2000, Øresund - cầu đường bộ và đường sắt dài nhất châu Âu được khánh thành, nối TP. Malmo (Thụy Điển) và TP. Copenhagen (Đan Mạch).

Nhờ có cây cầu này, khoảng cách giữa Đan Mạch và Thụy Điển thay vì 2 giờ đi phà, được rút ngắn chỉ còn 40 phút lái xe. Người dân có thêm lựa chọn cuộc sống dễ hơn: Sống ở Thụy Điển - nơi có chi phí thuê nhà, sinh hoạt thấp hơn và làm việc ở Đan Mạch - nơi có mức lương cao hơn.

Từ đó, bước ngoặt mới cho sự phát triển của TP. Malmo được mở ra. Với định hướng phát triển như một đô thị vệ tinh, Malmo nhanh chóng trở thành thủ phủ của các công ty công nghệ sinh học, công nghệ thông tin cùng các trường đại học lớn.

Đầu những năm 2020, gần một nửa dân số của Malmo là người nước ngoài, GDP đầu người đạt 45.000 USD, xếp thứ 85 trong danh sách những thành phố có GDP cao nhất châu Âu.

Hay tại TP. Paris, Pháp, để khắc phục những “tác dụng phụ” của quá trình đô thị hóa như tắc đường, ngập nước, ô nhiễm môi trường…, năm 1965, chính quyền Thành phố đã thông qua Quy hoạch chiến lược vùng Paris.

Theo đó, 5 thành phố vệ tinh lần lượt được phát triển ở vị trí cách Paris khoảng 25-30 km, gồm Cergy Pontoise, Evry, Melun, Saint Quentin-en-Yvelines và Senart. Quyết định này đã san sẻ bớt gánh nặng cho Paris, nhưng vẫn đảm bảo sự phát triển, tự chủ tài chính và thu hút dân cư, lao động trẻ.

Ngoài dự án đường sắt tốc độ cao trung tâm TP.HCM - Cần Giờ, Vingroup còn đề xuất xây dựng tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, kết nối từ Trung tâm Hội chợ triển lãm quốc gia (khu vực Cổ Loa, Hà Nội) đến khu công viên rừng, phường Đại Yên (Quảng Ninh), đối diện dự án Vinhomes Hạ Long Xanh. Tuyến đường sắt này được thiết kế với tốc độ tối đa 350 km/h, sử dụng khổ đường ray tiêu chuẩn 1.435 mm và hệ thống điện khí hóa, với chiều dài dự kiến khoảng 120,9 km.

Theo nhận định từ Ngân hàng Thế giới (WB), các đô thị vệ tinh sẽ giúp giải quyết tình trạng quá tải dân số, đặc biệt là phân tán bớt dân cư cũng như quy hoạch để phát triển khoa học, công nghệ, giáo dục... Còn Liên Hợp Quốc ước tính, đến năm 2050, 66% dân số thế giới sẽ sống ở khu vực thành thị, việc này dễ dẫn đến quá tải cùng nhiều hệ lụy cho sự phát triển bền vững của các đô thị lõi. Do đó, phát triển đô thị vệ tinh càng là xu thế tất yếu.

Tại Việt Nam, một trong những mục tiêu được Thủ tướng Chính phủ đưa ra tại Chiến lược phát triển ngành Xây dựng đến năm 2030, định hướng đến năm 2045 là phát triển mạnh các đô thị vệ tinh của một số đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, sau nhiều lần nâng lên đặt xuống, các mô hình đô thị vệ tinh vẫn thiếu điều gì đó để thực hiện, trong đó vấn đề lớn nhất là hạ tầng giao thông đô thị chưa đủ mạnh để thúc đẩy người dân ra xa trung tâm sinh sống.

Bởi thực tế là dù phát triển đô thị vệ tinh hay mô hình đô thị nào đi chăng nữa, mục đích chính vẫn là giảm sức ép cho nội đô.

Một đô thị vệ tinh hoàn chỉnh không chỉ có nhà ở (nơi sinh sống), mà còn bao gồm cả việc làm, các dịch vụ, tiện ích và thường có “vùng đệm” là một vành đai xanh. Và một trong những điều làm nên sức sống của thành phố vệ tinh là phải tạo nên những câu chuyện văn hóa, những mối quan hệ xã hội…

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc thu hút con người với những mối quan hệ ràng buộc, công việc nằm sẵn ở trong đô thị hiện hữu chuyển đến một nơi hoàn toàn mới sinh sống là không dễ dàng.

Trở ngại này không chỉ tồn tại ở Việt Nam, mà cả các nước trên thế giới. Chính vì vậy, khi Luật Đường sắt (sửa đổi) được thông qua tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội XV vừa qua, câu chuyện thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh cho các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội… càng trở nên quan trọng.

Với việc lần đầu tiên cho phép khu vực kinh tế tư nhân được tham gia vào dự án đường sắt và định hướng triển khai mô hình phát triển đô thị gắn với phát triển giao thông công cộng (TOD), Việt Nam có cơ hội phát triển những đô thị vệ tinh hiện đại, nơi người dân có thể “sống ở nơi có chi phí sinh hoạt thấp và làm việc tại nơi có thu nhập cao” như đã từng triển khai thành công ở nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới như Nhật Bản, Thụy Điển, Singapore, Canada, Hồng Kông (Trung Quốc)…

Theo ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT CEN Group, trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thay đổi hoàn toàn khi câu chuyện không còn nằm ở giá cả, mà là tầm nhìn trong việc phát triển đô thị, nhất là khi các cải cách thể chế, chính sách và tổ chức bộ máy hành chính nhà nước các cấp mang tính đột phá, chưa từng có tiền lệ, mang lại những luồng gió mới đầy sinh lực.

Sự phát triển của các tuyến giao thông công cộng nói riêng, hạ tầng kết nối đô thị nói chung, mang tới cơ hội phát triển các siêu đô thị quy mô lên tới hàng chục ngàn héc-ta và khi đó, người dân có thể sống ở xa trung tâm với một mức giá nhà rẻ hơn nhưng chất lượng cuộc sống vẫn cao.

Tại Trung Quốc, trong giai đoạn trước, việc thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng “nóng” với hàng loạt khu đô thị quy mô lớn bị “bỏ hoang” là bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Theo ông Vũ, một dự án bất động sản nếu không có cư dân về ở thì đó là “dự án chết”. Bởi vậy, để thu hút cư dân, dự án cần đầu tư cả một hệ sinh thái gồm trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại, khu vui chơi - giải trí, hạ tầng kết nối...

Chẳng hạn, tại Cần Giờ - một vùng đất từng được xem là xa xôi, khó kết nối với đô thị TP.HCM, nhưng khi Vingroup quyết định đầu tư, họ không chỉ xây dựng thành phố mà còn lập tức nghiên cứu tuyến đường sắt cao tốc/tàu điện ngầm kết nối với trung tâm Thành phố.

Việc di chuyển từ trung tâm TP.HCM ra Cần Giờ nếu được rút ngắn xuống chỉ còn 20 phút, thay vì 3 tiếng như hiện nay, thì việc giãn dân cho TP.HCM là hoàn toàn khả thi. Giá đất ở Cần Giờ rẻ hơn khu vực trung tâm TP.HCM, chất lượng sống có thể cao hơn nếu cơ sở hạ tầng đầy đủ, tiện nghi.

Một nhà phát triển bất động sản lớn khác là Gamuda Land cũng có đề xuất nghiên cứu và tham gia triển khai một số dự án metro tại TP.HCM, đặc biệt là tuyến metro kết nối TP.HCM với sân bay quốc tế Long Thành.

Cụ thể, tuyến đường sắt kết nối Khu đô thị Thủ Thiêm tới sân bay Long Thành có chiều dài 42 km, tổng mức đầu tư 3,5 tỷ USD, tốc độ thiết kế 120 km/h, tốc độ tàu vận hành tối đa 120 km/h trên chính tuyến và 80 km/h trong đường ngầm.

Dự án gồm 20 ga, vận chuyển hành khách nội - ngoại ô từ TP.HCM, tỉnh Đồng Nai đến Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Việc khai thác và đồng bộ hóa các tuyến đường sắt đô thị như Thủ Thiêm - Long Thành sẽ tạo ra sức bật thực tế và khả thi hơn nhiều cho mạng lưới giao thông vùng, đồng thời giúp mở rộng cơ hội giãn dân về khu vực Long Thành.

Đối với đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, đây không chỉ là “cú huých” làm gia tăng giá trị bất động sản nơi tuyến đường đi qua, mà còn là lời mời gọi đầu tư hấp dẫn. Thực tế, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Flamingo, Ecopark… đã “hiện thực hóa” tầm nhìn đón lõng các cơ hội này với việc lên kế hoạch triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn nằm dọc tuyến đường sắt này.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở trên đường Láng Hạ, Hà Nội nhấn mạnh, để triển khai một khu đô thị vệ tinh đúng nghĩa, vấn đề ưu tiên và tập trung đầu tư hạ tầng là rất quan trọng.

Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các rủi ro liên quan đến giao thông, dịch vụ… sẽ được giảm thiểu, từ đó củng cố tâm lý người dân cũng như đóng góp tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tất nhiên, cũng cần lưu ý rằng, chi phí để xây dựng hệ thống tàu điện/metro kết nối các thành phố vệ tinh với thành phố trung tâm rất tốn kém và hiệu quả của những hệ thống này phần nào bị ảnh hưởng do phải chạy qua các vành đai xanh vốn không có hoặc không có nhiều người sinh sống (tức là có những đoạn đường không sinh ra tiền trực tiếp).

Chưa kể, mô hình đô thị vệ tinh cần có một khung pháp lý phù hợp để quản lý toàn bộ vùng đô thị này và đảm bảo các thành phố vệ tinh không mâu thuẫn với nhau hay với đô thị trung tâm về quyền lợi.

Xu hướng phát triển dự án nhà ở “xa hơn, rộng hơn”

Xu hướng phát triển dự án nhà ở giai đoạn hiện tại đó là “xa hơn, rộng hơn”. Các dự án cần “đủ xa” để có được lợi thế giá đất đầu vào thấp, chi phí xây dựng rẻ hơn; quy mô dự án cần “đủ rộng” để có thể quy hoạch hạ tầng, tiện ích đồng bộ theo tiêu chí “all in one” (tất cả trong một) nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường, cũng là xu hướng lựa chọn nhà ở của nhiều người hiện nay.

Người dân ngày càng ưu tiên các dự án có đủ tiện ích nội khu để sinh sống tiện lợi, từ trường học, bệnh viện… cho đến các dịch vụ tiêu dùng, làm đẹp, ăn uống và giải trí.

Do đó, các dự án phải có quỹ đất đủ lớn để bố trí các hạng mục này. Một dự án đô thị thành công phải là dự án đưa được người dân về ở, chứ không chỉ đơn thuần là bán hết hàng, mà để làm được điều này, công tác thiết kế, quy hoạch tiện ích đóng vai trò then chốt.

Trong xu hướng khu đô thị phức hợp đa tiện ích, căn hộ phải thông minh hơn, gắn nhiều hơn với các yếu tố bền vững như công viên, mảng xanh, không khí trong lành…

Khách hàng ngày nay quan tâm nhiều hơn đến chuyện chơi ở đâu, sống thế nào…, do đó dự án phải kết nối được người dân với nhau nhiều hơn, phải hình thành được cộng đồng trong dự án. Năm năm trước, một dự án thành công là bán nhanh, bán hết, còn hiện nay, tiêu chí là phải có cộng đồng cư dân hạnh phúc với nơi ở của mình. Điều này chỉ có thể làm được khi dự án có quy mô đủ lớn để hiện thực hóa các mục tiêu.

Bà Nguyễn Hồng Vân Giám đốc Thị trường, JLL Việt Nam

Thị trường bất động sản phía Nam sẽ có nhiều chuyển động tích cực

Trong giai đoạn hiện tại, hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ phát triển các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn được phát triển xa trung tâm nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường cao tốc.

Nguồn cung bất động sản trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ - vốn là loại hình được ưa chuộng - hiện không còn nhiều sản phẩm mới trong nội đô, mà tập trung chủ yếu ở các khu đô thị vệ tinh.

Điều này xuất phát từ thực tế quỹ đất khu vực vệ tinh còn dồi dào, giá cũng mềm hơn so với khu vực trung tâm, trong khi hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ. Do đó, ngày càng nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh.

Bên cạnh sự chuyển dịch về khu vực, sản phẩm, chúng tôi cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ rệt giữa giá bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận. Theo đó, giá bất động sản ở các đô thị vệ tinh sẽ có xu hướng tăng lên và thiết lập mặt bằng mới, nhất là khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành.

Thời gian tới, thị trường bất động sản phía Nam sẽ có nhiều chuyển động tích cực.

Khu vực Long An (cũ) là một trong những địa phương có tiềm năng tăng giá cao nhờ vị trí tiếp giáp TP.HCM và hạ tầng đang được nâng cấp mạnh mẽ. Tốc độ tăng nguồn cung sản phẩm tại khu vực này cũng đang diễn ra nhanh chóng.

Trong khi đó, thị trường trung tâm TP.HCM nhiều khả năng sẽ ổn định hơn bởi nguồn cung mới không nhiều và phần lớn các dự án mới hiện tập trung ở các khu vực vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ với mức giá mềm hơn so với mặt bằng chung hiện tại.

Điều này khiến tốc độ tăng giá tại TP.HCM chậm lại, trong khi giá ở các khu vực lân cận có xu hướng đi lên.

Về nhu cầu, người mua nhà hiện nay ngày càng yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM - nơi giá nhà ở đã tăng rất cao.

Các chủ đầu tư vì thế cũng đã thay đổi chiến lược kinh doanh, gia tăng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, đưa ra nhiều gói ưu đãi để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Tóm lại, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện. Đây sẽ là “điểm đến” của dòng vốn đầu tư trong trung và dài hạn, nhất là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà ở ngưỡng cao và nhu cầu nhà ở thực không ngừng gia tăng.a

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam

Hạ tầng kết nối liên vùng vẽ nên bức tranh bất động sản mới

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới với câu chuyện của những “siêu” dự án hạ tầng giao thông đô thị như tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam và nhiều tuyến giao thông huyết mạch mới.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập địa giới hành chính tạo nên các vùng kinh tế đặc thù với quỹ đất dồi dào hơn, quy hoạch đồng bộ hơn, những dự án lớn được đầu tư bài bản sẽ nắm lợi thế trong việc thu hút khách hàng và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

Lấy dự án Sun Urban City Hà Nam làm dẫn chứng, không phải ngẫu nhiên dự án này vẫn ghi nhận thanh khoản tốt dù ở xa trung tâm Hà Nội.

Đáng chú ý, giá bán các căn hộ, liền kề tại dự án khác biệt hẳn so với vùng lõi trung tâm TP. Phủ Lý (cũ) dù không cách xa nhau nhiều, thậm chí tương đương với một số khu vực của Hà Nội.

Nguyên nhân xuất phát từ việc Ga Phủ Lý trên tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam được quy hoạch gần khu đô thị, giúp kết nối nhanh chóng với Hà Nội và các địa phương lân cận, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế, bất động sản khu vực.

Trong khi đó, dự án cũng được chủ đầu tư đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với các dịch vụ, tiện ích khép kín, giúp đảm bảo cả vấn đề “an cư” và “lạc nghiệp” cho cư dân.

Câu chuyện này sẽ xuất hiện với nhiều dự án khu đô thị khác khi các quỹ đất dọc tuyến đường sắt lớn này được hình thành và tôi tin rằng sẽ tạo ra những thay đổi mang tính đột phá cho thị trường bất động sản.

Ông Trần Ngọc Thủy Trưởng Văn phòng đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại Hà Nam (cũ)

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/do-thi-ve-tinh-ngay-cang-hien-thuc-hoa-post372941.html