Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó

4 giờ trướcBài gốc

Tuy nhiên, vẫn còn không ít DN đang phải vật lộn với những rủi ro mang tính nền tảng, đặc biệt là về dòng vốn và năng lực quản trị. Đây chính là “điểm nghẽn” then chốt quyết định khả năng tồn tại và phát triển bền vững của DN trong giai đoạn tới.

Áp lực vẫn hiện hữu

Một trong những rủi ro nổi cộm nhất của DN BĐS hiện nay đến từ áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Theo thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị TPDN đáo hạn trong năm 2025 được ước tính khoảng 203 – 217 nghìn tỷ đồng (tương đương khoảng 8 – 8,7 tỷ USD), tăng khoảng 8,5% so với cùng kỳ năm trước và tập trung chủ yếu vào nhóm BĐS. Trong đó, khoảng 120.000 – 130.000 tỷ đồng TP BĐS đến hạn trong năm 2025, chiếm từ 55 - 64% tổng giá trị TPDN đáo hạn.

Nhà đầu tư tham khảo thông tin một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Đặc biệt, lịch đáo hạn phân bổ không đồng đều trong năm, không chỉ đòi hỏi DN phải có dòng tiền sẵn sàng mà còn cần tiếp cận các nguồn vốn ổn định hơn. Điều đó, phản ánh rủi ro hệ thống đối với DN BĐS, bởi khi thị trường tín dụng chưa hoàn toàn mở cửa và kênh huy động khác còn hạn chế, việc trả nợ đến hạn và tái cơ cấu nợ trở thành bài toán khó với không ít DN, dù khung khổ pháp lý đã được hoàn thiện hơn.

Thực tế cho thấy, khó khăn về dòng vốn chưa hề được giải tỏa một cách căn cơ, dù mặt bằng lãi suất đã có xu hướng giảm so với giai đoạn năm 2022 – 2023, nhưng khả năng tiếp cận tín dụng của DN BĐS vẫn rất hạn chế. Hệ thống ngân hàng duy trì chính sách kiểm soát rủi ro chặt chẽ, trong khi phần lớn DN vừa và nhỏ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường lại không đáp ứng được các tiêu chí này, dẫn tới tình trạng “khát vốn” kéo dài.

Một vấn đề đáng lo ngại khác là tình trạng mất cân đối tài chính kéo dài của nhiều DN BĐS, bởi giai đoạn thị trường tăng trưởng “nóng”, không ít DN đã mở rộng đầu tư quá nhanh, phụ thuộc lớn vào vốn vay ngắn hạn để phát triển các dự án dài hạn. Khi thị trường đảo chiều, dòng tiền bán hàng sụt giảm, áp lực trả nợ ngay lập tức bộc lộ, đẩy DN vào thế bị động, phải xoay xở bằng cách giãn tiến độ dự án, đàm phán tái cơ cấu nợ, thậm chí bán bớt tài sản hoặc chuyển nhượng dự án... Tuy nhiên, các giải pháp chỉ mang tính “chữa cháy”, chứ chưa giải quyết được gốc rễ của vấn đề là cấu trúc tài chính bền vững.

Bên cạnh dòng vốn, rủi ro về quản trị DN cũng là vấn đề đáng báo động, do nhiều DN BĐS phát triển dựa nhiều vào quan hệ, quỹ đất và chu kỳ thị trường hơn là năng lực quản trị hiện đại; chạy theo xu hướng ngắn hạn, tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc đầu tư dàn trải, dẫn đến mất cân đối cung – cầu và tồn kho lớn. Khi thị trường khó khăn, các “điểm mù” trong quản trị nhanh chóng bộc lộ.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận, rủi ro còn thể hiện ở tính pháp lý và năng lực thực thi của DN, nhiều dự án bị chậm triển khai, một phần nguyên nhân đến từ hệ thống pháp luật còn chồng chéo, nhưng phần không nhỏ xuất phát từ năng lực quản trị dự án yếu kém, thiếu chủ động của chính DN, khiến DN rơi vào vòng luẩn quẩn khó thoát. Giai đoạn tới sẽ không còn “đất” cho mô hình phát triển nóng, đầu tư theo phong trào; thị trường sẽ ưu tiên các DN phát triển bền vững, lấy nhu cầu thực của người dân làm trung tâm, chú trọng quản trị rủi ro và tuân thủ pháp luật.

Lấy nhu cầu thực làm trụ cột phát triển

Theo đánh giá, để vượt qua giai đoạn nhiều thách thức này, các DN BĐS buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ cả về tài chính lẫn quản trị. Trước hết, cần rà soát lại danh mục dự án, tập trung nguồn lực cho các dự án có tính khả thi cao, pháp lý rõ ràng, phù hợp với nhu cầu thị trường, việc dàn trải đầu tư trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế chỉ làm gia tăng rủi ro. Bên cạnh đó, cần xây dựng chiến lược tài chính thận trọng hơn, giảm phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn, đa dạng hóa nguồn vốn, tăng cường hợp tác với các nhà đầu tư chiến lược trong và ngoài nước. Minh bạch tài chính, nâng cao uy tín thị trường là điều kiện tiên quyết để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Về quản trị, việc áp dụng các chuẩn mực quản trị DN hiện đại, tăng cường kiểm soát nội bộ, quản trị rủi ro và chuyên nghiệp hóa bộ máy điều hành là yêu cầu không thể trì hoãn. DN BĐS không thể tiếp tục vận hành theo mô hình “gia đình trị” hoặc quản lý cảm tính như trước đây.

“Bài toán lớn nhất hiện nay của DN BĐS không đơn thuần là thiếu vốn, mà là cách sử dụng vốn và quản trị dòng tiền. Trong nhiều năm, không ít DN quen với việc dùng đòn bẩy tài chính cao, vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn, khi thị trường đảo chiều, mô hình này lập tức bộc lộ rủi ro. Muốn tồn tại, DN buộc phải tái cấu trúc tài chính, giảm nợ vay, đặc biệt là nợ ngắn hạn, và xây dựng dòng tiền bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi” – chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Ở góc độ vĩ mô, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng; đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính; phát triển thị trường vốn lành mạnh sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho DN BĐS tái cấu trúc và phát triển bền vững. Tuy nhiên, chính sách chỉ có thể đóng vai trò “bệ đỡ”, về lâu dài bản thân DN phải tự nâng cao sức đề kháng trước biến động thị trường thông qua quản trị tốt và chiến lược phát triển phù hợp.

“Một trong những giải pháp quan trọng để giảm rủi ro dòng vốn là điều chỉnh chiến lược sản phẩm. DN cần quay lại với giá trị cốt lõi của thị trường BĐS là phục vụ nhu cầu ở thực, khi sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, dòng tiền bán hàng sẽ được cải thiện, giúp DN giảm phụ thuộc vào vốn vay. Giai đoạn “tăng trưởng nóng” dựa trên đầu cơ đã qua, thị trường hiện nay đòi hỏi DN phải phát triển dự án gắn với khả năng hấp thụ thực tế, tiến độ triển khai rõ ràng và cam kết minh bạch với khách hàng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, dù Nhà nước đã và đang triển khai nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng chính sách không thể thay thế vai trò tự thân của DN. Việc trông chờ hoàn toàn vào nới tín dụng hay hỗ trợ từ bên ngoài sẽ chỉ mang tính ngắn hạn. “Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, DN nào không thay đổi tư duy quản trị, tái cấu trúc tài chính, minh bạch thông tin thì rất khó tồn tại. Ngược lại, những DN chủ động chuyển mình sẽ có cơ hội lớn khi thị trường phục hồi” - chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm.

Có thể thấy, dù thị trường BĐS đang từng bước phục hồi, nhưng rủi ro về dòng vốn và quản trị vẫn là bài toán lớn đối với nhiều DN. Giai đoạn tới sẽ là phép thử khắc nghiệt, buộc DN phải thay đổi tư duy, cách làm và mô hình phát triển. Những DN vượt qua được giai đoạn “sàng lọc” này không chỉ trụ vững mà còn có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ngược lại, nếu không kịp thời tái cấu trúc, rủi ro bị đào thải là điều khó tránh khỏi.

DN BĐS cần áp dụng các chuẩn mực quản trị DN theo thông lệ quốc tế, tăng cường kiểm soát rủi ro, công khai thông tin và trách nhiệm giải trình, đây không chỉ là yêu cầu của thị trường vốn mà còn là điều kiện để DN phát triển bền vững. Trong bối cảnh thị trường chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong ngắn hạn, DN cần tái cơ cấu danh mục dự án, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng thanh khoản cao, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tiếp tục “ôm” các dự án cao cấp, quy mô lớn nhưng tiêu thụ chậm sẽ làm gia tăng rủi ro tài chính.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-gap-kho.949484.html