Doanh nghiệp bất động sản vẫn 'khó trăm bề' dù viễn cảnh năm 2025 được kỳ vọng sáng sủa

7 giờ trướcBài gốc

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa công bố kế hoạch chuyển nhượng toàn bộ 94% vốn tại Công ty Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – doanh nghiệp có vốn điều lệ lên tới 1.120 tỷ đồng.

Thách thức vẫn bao trùm

Theo tìm hiểu, công ty Ngô Mây được thành lập vào cuối năm 2019, sau khi Phát Đạt trúng đấu giá lô đất vàng rộng hơn 5.200 m² trên đường Ngô Mây, trung tâm thành phố Quy Nhơn (Bình Định), với mức giá 127 tỷ đồng.

Tại đây, Phát Đạt từng đặt nhiều kỳ vọng với dự án Cadia Quy Nhơn – dự án được công ty gọi là “trọng điểm”, đánh dấu bước tiến vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, sau nhiều lần điều chỉnh, chậm tiến độ và đổi tên thương mại thành Q1 Tower, đến nay dự án vẫn chưa thể mở bán.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối diện nhiều khó khăn.

Báo cáo tài chính quý I/2025 cho thấy, hàng tồn kho tại dự án Ngô Mây hiện ở mức gần 309 tỷ đồng, bao gồm tiền đấu giá đất, chi phí thiết kế và xây dựng. Trước đó, trong đợt phát hành trái phiếu giữa năm 2024, Phát Đạt cũng đã rót 388 tỷ đồng từ 1.128 tỷ đồng huy động được để cho Công ty Ngô Mây vay vốn phát triển dự án.

Việc rút lui khỏi Ngô Mây, theo giới quan sát, cho thấy Phát Đạt đang buộc phải tính toán lại chiến lược đầu tư, ưu tiên thanh khoản và xử lý tồn kho giữa lúc thị trường chưa hồi phục rõ nét.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, loạt báo cáo mới công bố từ các công ty chứng khoán cho thấy bức tranh trái ngược giữa kỳ vọng dài hạn và thực tế ngắn hạn đang bao trùm lên toàn ngành địa ốc.

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS), phần lớn doanh nghiệp địa ốc vẫn phụ thuộc vào hoạt động bàn giao các sản phẩm còn lại tại những dự án cũ.

Điển hình, Nam Long hiện chỉ ghi nhận doanh thu từ giai đoạn cuối của Akari (giai đoạn 2) và Nam Long Cần Thơ. Trong khi Khang Điền tập trung vào dự án The Privia. Sự vắng bóng của các dự án mới khiến doanh thu và lợi nhuận chưa thể bứt phá, kéo theo kết quả kinh doanh quý II khá ảm đạm.

MBS dự báo lợi nhuận quý II của Vinhomes, Nam Long và Khang Điền sẽ lần lượt giảm 27%, 59% và 1% so với cùng kỳ năm 2024.

Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng đưa ra đánh giá tương tự khi cho rằng lợi nhuận của Vinhomes sẽ giảm do mức nền cao trong cùng kỳ năm ngoái – thời điểm ghi nhận bàn giao lớn tại dự án Royal Island.

Có tia sáng trong nửa cuối năm?

Không chỉ các “ông lớn” kể trên, những tên tuổi khác như Đất Xanh và An Gia cũng được dự báo không mấy khả quan. VCBS cho rằng lợi nhuận sau thuế của hai đơn vị này sẽ lần lượt giảm 1% và tới 86% trong quý II này, trái ngược với kỳ vọng tăng trưởng trước đó.

Những diễn biến thực tế cho thấy những dự báo tích cực từ giới chuyên môn và doanh nghiệp trong ngành hồi đầu năm đang bị thử thách về tính khả thi. Giới phân tích thẳng thắn cho rằng giai đoạn hiện tại là phép thử sức bền tài chính của các doanh nghiệp.

Sau thời gian dài thị trường trầm lắng, nhiều đơn vị phải tự xoay sở trong điều kiện dòng tiền eo hẹp, dự án mới chưa đủ độ chín, trong khi chi phí vốn vẫn là gánh nặng đáng kể. Thực tế này đang đặt ra bài toán sống còn cho các chủ đầu tư: hoặc nhanh chóng xoay chuyển chiến lược, hoặc tiếp tục chịu sức ép thua lỗ trong ngắn hạn.

Tuy vậy, trong bối cảnh khó khăn hiện tại, các công ty chứng khoán vẫn giữ quan điểm lạc quan về triển vọng ngành trong nửa cuối năm 2025. MBS cho rằng một loạt dự án gối đầu sẽ được bàn giao từ quý III trở đi, tạo đà phục hồi cho lợi nhuận.

Nam Long dự kiến đưa ra thị trường phân khu Park Village và The Aqua; Khang Điền còn The Foresta; Phát Đạt sở hữu dự án Thuận An 1 và 2. “Hoạt động bàn giao các phân khu mới là cơ sở để kỳ vọng vào kết quả tích cực trong năm 2025”, báo cáo của MBS nhận định.

Một số yếu tố vĩ mô khác cũng đang tạo động lực cho thị trường. Trong đó, thông tin chính thức về việc sáp nhập một số tỉnh, thành phố được kỳ vọng giúp thúc đẩy quy hoạch đồng bộ và hạ tầng liên vùng, từ đó hỗ trợ phát triển các đại dự án.

Khung pháp lý đang dần được tháo gỡ, với hàng loạt dự án được điều chỉnh quy hoạch hoặc chấp thuận triển khai, chẳng hạn như phân khu C4 của Đồng Nai hay 148 dự án mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại tại Hà Nội.

Lãi suất vay mua nhà – một yếu tố then chốt – cũng đang duy trì ở mức thấp, ổn định trong khoảng 5,5–7,5%/năm với kỳ hạn 12–36 tháng. Đặc biệt, chương trình tín dụng ưu đãi mà Vietcombank, Agribank và BIDV đang triển khai – với mức lãi suất 5,5%/năm cho người dưới 35 tuổi – đang được kỳ vọng hỗ trợ đáng kể cho người mua nhà ở thực.

Một điểm sáng đáng chú ý khác là nguồn cung mới đang tăng trở lại. Theo Yuanta, trong quý I/2025, có tới 19.760 căn hộ được cấp phép mở bán tại TP.HCM và Hà Nội, tăng 50% so với quý IV/2024 và gấp 3,5 lần cùng kỳ 2023.

Giao dịch toàn thị trường cũng ghi nhận mức tăng 20% so với quý trước, cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, dù chưa thực sự bùng nổ. “Mức tăng này chưa phản ánh đà phục hồi mạnh mẽ, nhưng là chỉ báo cho thấy nhu cầu cơ bản của thị trường vẫn ổn định”, báo cáo của Yuanta nhận định.

Tóm lại, nhìn về triển vọng dài hạn, thị trường địa ốc vẫn có nền tảng để hồi phục. Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia cảnh báo, sự phục hồi này sẽ không đến một cách đồng đều.

Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý thông suốt và năng lực tài chính vững chắc sẽ là những người đầu tiên bứt lên, trong khi phần còn lại có thể tiếp tục bị thanh lọc trong quá trình tái cấu trúc toàn ngành.

Kỳ vọng đang ở phía trước, nhưng thực tại vẫn còn nhiều lực cản. Với ngành bất động sản, 2025 không chỉ là năm của cơ hội, mà còn là cuộc đua khốc liệt để giành lấy sự sống còn.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-kho-tram-be-du-vien-canh-nam-2025-duoc-ky-vong-sang-sua-1107640.html