Dòng vốn vẫn chảy vào bất động sản, nhưng ngân hàng đang chọn lọc hơn

2 giờ trướcBài gốc

Dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết dư nợ tín dụng theo ngành nghề, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025. Trong đó, 5 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất gồm VPBank, SHB, Techcombank và HDBank chiếm tới 86% tổng dư nợ.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh tại nhiều ngân hàng

Tại Techcombank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cuối quý I đạt 198.854 tỷ đồng, giảm từ 207.027 tỷ đồng cuối năm trước và chỉ còn chiếm 26,44% tổng dư nợ. Nếu so với mức đỉnh của quý III năm ngoái, dư nợ lĩnh vực này đã giảm khoảng 40.000 tỷ đồng. Ngược lại, cho vay mua nhà cá nhân tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao.

Bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng trong chiến lược kinh doanh dài hạn của nhiều ngân hàng.

Lãnh đạo Techcombank cho biết tỷ trọng cho vay bất động sản trong danh mục khách hàng doanh nghiệp đã giảm từ 56% xuống 54%, còn trên toàn bộ danh mục tín dụng đã xuống dưới 30%. Theo ngân hàng, đây là một phần trong chiến lược đa dạng hóa tài sản và giảm phụ thuộc vào một lĩnh vực duy nhất.

Trong khi đó, VPBank tiếp tục gia tăng hiện diện tại thị trường bất động sản. Quý I/2026, dư nợ tín dụng toàn ngân hàng tăng 10,3%, nhưng tín dụng liên quan đến bất động sản tăng 11,9%. Động lực chính đến từ cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi dư nợ tăng thêm khoảng 31.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng 15%.

Theo Tổng giám đốc Nguyễn Đức Vinh, phần lớn dòng vốn được giải ngân cho các dự án đã có kế hoạch từ trước, đủ điều kiện pháp lý và đang được tái khởi động để hoàn thiện, bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Trong khi đó, Techcombank ghi nhận xu hướng ngược chiều khi dư nợ bất động sản giảm hơn 8.100 tỷ đồng, còn khoảng 198.854 tỷ đồng. Đây là ngân hàng có mức giảm mạnh nhất trong nhóm được khảo sát.

Ngoài nhóm ngân hàng dẫn đầu, nhiều nhà băng khác cũng ghi nhận tín dụng bất động sản tăng khá mạnh trong quý I. Như MB với gần 132.000 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, tăng hơn 10.700 tỷ đồng so với cuối năm ngoái.

HDBank có dư nợ kinh doanh bất động sản đạt hơn 78.000 tỷ đồng, tăng trên 11%. TPBank tăng gần 18%, lên khoảng 37.900 tỷ đồng - thuộc nhóm có tốc độ tăng trưởng cao nhất hệ thống. VIB, MSB và PGBank cũng ghi nhận mức tăng từ 6-15%.

Không chỉ có quy mô lớn, tỷ trọng tín dụng bất động sản tại nhiều ngân hàng hiện cũng ở mức đáng chú ý. KienlongBank là trường hợp nổi bật nhất khi dư nợ bất động sản mở rộng chiếm tới 57,49% tổng cho vay khách hàng. Điều này đồng nghĩa cứ 100 đồng cho vay ra nền kinh tế thì gần 58 đồng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Một số ngân hàng khác cũng có tỷ trọng cao như SHB hơn 48%, BVBank khoảng 35%, Techcombank hơn 30%, VPBank gần 29%, HDBank hơn 25%, MSB và PGBank đều quanh 24%.

Việc tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức cao cho thấy lĩnh vực này vẫn là “đầu ra” quan trọng của dòng vốn ngân hàng, đóng góp vào tăng tưởng lợi nhuận thuần của các nhà băng (lợi nhuận ngân hàng vẫn phụ thuộc vào tín dụng khi thu nhập lãi thuần chiếm 70-80% cơ cấu thu nhập hoạt động).

Chẳng hạn, lợi nhuận trước thuế trong quý đầu năm của MB đạt 9.628 tỷ đồng, tăng 14,8%; Techcombank đạt 8.870 tỷ đồng, tăng 23%; VPBank xếp vị trí thứ 6 khi lợi nhuận quý I đạt 7.921 tỷ đồng, tăng tới 58%.

Những cái tên tiếp theo trong top 10 ngân hàng có lợi nhuận cao nhất quý I/2026 lần lượt là HDBank với 6.107 tỷ đồng (tăng 14%), ACB với 5.368 tỷ đồng (tăng 17%), SHB với 4.656 tỷ đồng (tăng 7%).

Bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng

Dù cách tiếp cận khác nhau, nhưng nhiều nhà băng khẳng định bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng trong chiến lược kinh doanh dài hạn. Tuy nhiên, trọng tâm đang dịch chuyển sang các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và phục vụ nhu cầu thực của thị trường.

Tại ĐHĐCĐ được tổ chức mới đây, lãnh đạo Techcombank khẳng định bất động sản vẫn là lĩnh vực tiềm năng, nhưng ngân hàng chỉ rót vốn vào các dự án bất động sản minh bạch pháp lý, có thanh khoản tốt. Đồng thời mở hướng cấp vốn sang các dự án hạ tầng trọng điểm trong năm nay.

Trong khi đó, Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng khẳng định ngân hàng không đánh đồng tất cả các phân khúc trong lĩnh vực bất động sản khi quyết định rót vốn.

“VPBank nhìn nhận bất động sản bao gồm rất nhiều mảng khác nhau như bất động sản nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại và nhà ở. Ngay cả trong mảng nhà ở cũng được chia nhỏ thành nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp, cao cấp và siêu cao cấp. VPBank phân định rõ đâu là phân khúc mang tính chất đầu tư sinh lời và đâu là phân khúc phục vụ nhu cầu sinh sống thực tế của người dân. Thay vì giải ngân dàn trải, ngân hàng chỉ tập trung tài trợ cho các phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội, đặc biệt ưu tiên cho nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp”, ông Dũng thông tin.

Ngay cả “ông lớn” như Vietcombank, dù có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp hơn rất nhiều so với các ngân hàng khác. Nhưng Chủ tịch Nguyễn Thanh Tùng cho biết Vietcombank đang kiểm soát vốn vào lĩnh vực này phù hợp diễn biến thực tế, thị trường.

"Thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ và yếu tố rủi ro. Chúng tôi kiểm soát chặt chẽ dư nợ với các sản phẩm cao cấp, mang tính chất đầu cơ ", ông Tùng phân tích.

Chủ tịch Vietcombank cho biết, ngân hàng này phân loại các phân khúc cho vay, chọn lọc chủ đầu tư, ưu tiên những dự án đáp ứng nhu cầu thực, giá hợp lý.

Ngoài mảng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp và chế xuất là mục tiêu trọng điểm của Vietcombank. Theo ông Tùng, tài trợ vốn cho doanh nghiệp khu công nghiệp giúp thúc đẩy sản xuất, xuất khẩu và thu hút FDI. Tính đến hết quý I, dư nợ của nhóm này đạt khoảng 33.000 tỷ đồng.

Riêng với nhà ở xã hội, Vietcombank chấp nhận lợi nhuận thấp, cho vay lãi suất dưới chi phí vốn theo các chương trình hỗ trợ của Chính phủ để phát triển bền vững.

Nhận định về xu hướng này, tại Hội thảo gần đây, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, cho rằng tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng chung là một trong những nguyên nhân tạo áp lực lên thanh khoản hệ thống ngân hàng và mặt bằng lãi suất. Các ngân hàng hiện chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng cho vay trung, dài hạn, đặc biệt là bất động sản, dẫn tới mất cân đối kỳ hạn.

Theo ông, trong bối cảnh kỳ vọng lạm phát gia tăng, cơ quan quản lý đã chủ động định hướng dòng vốn sang các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và yêu cầu tín dụng bất động sản không tăng quá nhanh so với tín dụng chung của nền kinh tế.

Ở góc độ thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định bất động sản vẫn sẽ được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Tuy nhiên, khó xuất hiện những đợt tăng giá nóng trên diện rộng như trước đây.

Theo chuyên gia này, dòng tiền sẽ ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào những dự án có giá trị thực, hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Điều đó đồng nghĩa bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng đối với ngân hàng, nhưng không còn là "mỏ vàng" để rót vốn đại trà như trước.

Thanh Hoa

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/dong-von-van-chay-vao-bat-dong-san-nhung-ngan-hang-dang-chon-loc-hon.html