Dự án 'đứng hình', doanh nghiệp 'đứng tim' - Bài 5: Cơ chế đặc thù vẫn chưa đủ sức khơi thông nguồn lực

3 giờ trướcBài gốc

Trên địa bàn TP.HCM, sự lúng túng hoặc tâm lý e ngại trách nhiệm của một số sở, ngành đang là nguyên nhân khiến không ít dự án rơi vào tình trạng “đứng hình”. Hệ quả là cư dân bức xúc, khiếu nại kéo dài; chủ đầu tư mất uy tín, thương hiệu, nhưng chỉ biết “kêu trời”. Thực tế cho thấy, để khơi thông điểm nghẽn, khôi phục niềm tin và thu hút nguồn vốn ngoài ngân sách, chính quyền Thành phố cần có những giải pháp mạnh mẽ, quyết liệt hơn.

Dự án được tháo gỡ, ngân sách thu về 23.000 tỷ đồng

Đó chính là Dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland. Dự án này có quy mô hơn 1.000 ha, hưởng lợi từ hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như cầu Đồng Nai 2, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, tuyến metro Suối Tiên - Long Thành, cũng như động lực phát triển vượt trội từ sân bay quốc tế Long Thành.

Tại thời điểm phê duyệt quy hoạch chung TP. Biên Hòa năm 2014 và phê duyệt quy hoạch phân khu C4 năm 2016, các dự án đang triển khai trong phạm vi phân khu C4, trong đó có Aqua City, không được cập nhật đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500.

Đây là dự án “xương sống” tài chính cho Novaland giai đoạn này, nhưng phải tạm dừng xây dựng, kinh doanh trong thời gian dài, gây khốn đốn cho doanh nghiệp.

Dự án chung cư Opal Riverside vừa được gỡ vướng

Sau đó, với sự vào cuộc của cơ quan Trung ương, cuối tháng 6/2025, cơ quan chức năng đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 cho các dự án thành phần, hoàn tất tháo gỡ toàn bộ vướng mắc pháp lý của Dự án.

Mới đây, giữa tháng 11/2025, tại Đồng Nai, Novaland đã tổ chức sự kiện công bố kế hoạch hoàn thiện Aqua City.

HoREA cho biết, riêng TP.HCM có hơn 1.000 doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước gặp vướng mắc, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai. Nguyên nhân xuất phát từ việc các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được pháp luật quy định cụ thể, thống nhất. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, khiến việc gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho các doanh nghiệp này gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.

Theo đó, sau khi được tháo gỡ vướng mắc, tính tới thời điểm này, các ngân hàng và tổ chức tài chính đã giải ngân và cam kết cấp thêm hơn 18.000 tỷ đồng để chủ đầu tư có dòng tiền tiếp tục triển khai dự án; hơn 1.000 căn nhà phố cũng được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng; gần 2.400 bất động sản tại Dự án đã được phép ký hợp đồng mua bán sau nhiều năm tê liệt.

Dự kiến, toàn bộ khu đô thị Aqua City sẽ thi công hoàn thiện trong năm 2026, đồng thời bàn giao sổ hồng và sản phẩm cho khách hàng trong năm 2026 và 2027.

Với lộ trình như trên, Novaland khẳng định, giai đoạn 2025-2028, riêng Aqua City sẽ nộp ngân sách nhà nước khoảng 23.000 tỷ đồng, chiếm hơn 1/3 tổng thu ngân sách mà Đồng Nai thu năm 2024 (62.700 tỷ đồng, đứng thứ 6 cả nước).

Khi Tổ công tác đặc biệt đi giải cứu

Nhìn thấy hiệu quả từ việc tháo gỡ vướng mắc các dự án, tháng 11/2024, UBND TP.HCM đã thành lập Tổ công tác 5013, có nhiệm vụ giải quyết các nội dung liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố.

Sau hơn 8 tháng hoạt động, tính tới ngày 30/6/2025, Tổ công tác 5013 đã xử lý dứt điểm vướng mắc tại 126/176 dự án, tương ứng 87.547 sản phẩm bất động sản được tháo gỡ để đưa ra thị trường. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng các hồ sơ đã nộp thuế đạt hơn 118.900 tỷ đồng, đóng góp cho ngân sách TP.HCM hơn 594,5 tỷ đồng tiền thuế trước bạ.

Tại thời điểm này, TP.HCM vẫn còn 13.134 hồ sơ (khoảng 12%) chưa xử lý xong. Trong đó có 8.851 căn tại 22 dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, 4.280 căn thuộc 7 dự án đang bị thanh tra.

Tới tháng 9/2025, UBND TP.HCM đã kiện toàn Tổ công tác 5013, hình thành Tổ công tác 1645 do Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường làm Tổ trưởng, với sự tham gia của các sở, ngành: Xây dựng, Tài chính, Thanh tra TP.HCM, Công an TP.HCM, Chi cục Thuế TP.HCM và Chủ tịch UBND 168 phường, xã.

Ngay tại buổi họp đầu tiên, Tổ công tác 1645 đã gỡ vướng để tiến hành cấp giấy chứng nhận cho hàng loạt dự án gồm: Dự án Tòa nhà Golden King (phường Tân Phú) của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Đông Dương; Dự án Chung cư Sky 9, quy mô 1.257 căn hộ, 104 căn thương mại dịch vụ cho thuê.

Tới đầu tháng 10/2025, Tổ công tác 1645 đã xác định rõ vướng mắc nhiều dự án khác và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục tồn tại để được tháo gỡ, cấp sổ như: Dự án Khu dân cư Hưng Phú tại phường Phước Long, quy mô 485 nền, do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hưng Phú làm chủ đầu tư; Dự án chung cư Nhà Sài Gòn, quy mô 390 căn hộ tại phường Bình Trị Đông, do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở Nam Phan, quy mô 215 nền tại phường Long Trường, do Công ty cổ phần Đầu tư Nam Phan làm chủ đầu tư…

Cuối tháng 10 vừa qua, Tổ công tác 1645 đưa tiếp 4 dự án để tháo gỡ vướng mắc gồm: Dự án chung cư cao tầng số 6-8 Nguyễn Thiện Thuật, phường 24, do Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco làm chủ đầu tư, quy mô 90 căn hộ; Dự án khu nhà ở thấp tầng phường Phước Long, do Công ty Xây dựng số 5 làm chủ đầu tư; Khối nhà chung cư 6, 7, 8 thuộc khu cao ốc phức hợp phường Tân Phú, do Công ty TNHH Riviera Point làm chủ đầu tư…

Mới đây, ngày 19/11, có 5 dự án cũng được Tổ công tác 1645 gỡ vướng ngay tại cuộc họp gồm: Dự án chung cư cụm B (Saigon Intela), quy mô 1.068 căn hộ tại xã Bình Hưng, do Công ty cổ phần Bắc Phước Kiển làm chủ đầu tư; Dự án chung cư Opal Riverside, quy mô 626 căn hộ tại phường Hiệp Bình, do Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư; Dự án Chung cư 12, quy mô 320 căn hộ, thuộc khu tái định cư 10 ha, phường Đông Hưng Thuận, do Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ công ích quận 12 (cũ) làm chủ đầu tư.

Qua đó, có thể thấy, trong thẩm quyền của mình, TP.HCM đã “tối ưu” giải pháp khi xác định vướng mắc và giải quyết ngay lập tức, rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, công khai.

Mạnh dạn áp dụng cơ chế đặc thù

Không chỉ vậy, TP.HCM nhanh chóng vận dụng cơ chế đặc thù của Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội để tháo gỡ cho hơn 100 dự án với hàng triệu mét vuông đất của nhiều doanh nghiệp.

Cụ thể, cuối tháng 9, tại kỳ họp chuyên đề thứ 4, HĐND TP.HCM đã thông qua danh mục 54 khu đất với tổng diện tích hơn 6,557 triệu m2 của 54 công ty bất động sản được thí điểm nhận đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại, thay vì phải có hoặc nhận chuyển nhượng 100% đất ở như luật hiện hành.

Tiếp tục, tại kỳ họp chuyên đề ngày 14/11 vừa qua, HĐND TP.HCM chấp thuận cho 63 dự án bất động sản có tổng diện tích khoảng 8,5 triệu m2 “dính” đất nông nghiệp được thí điểm làm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15.

Trong đó, khu vực TP.HCM (cũ) có 56 khu đất với tổng diện tích khoảng 564 ha, với các dự án được tháo gỡ như Khu dân cư Sadeco Phước Kiển; Dự án nhà ở thương mại, shophouse, căn hộ, nhà ở liền kề kết hợp thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí của GigaMall Việt Nam; Dự án La Château 2 của Công ty Lê Thành...

Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có 7 khu đất với tổng diện tích khoảng 291 ha, với các dự án được tháo gỡ như Khu đô thị Long Điền của Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu; Khu nhà ở sinh thái An Hưng; Khu nhà ở sinh thái An Vương...

Đặc thù vẫn chưa đủ sức gỡ nút thắt

Điển hình ở Dự án Khu dân cư CityLand Z751 Khu B&D (phường Gò Vấp, TP.HCM), do Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành phố (CityLand) làm chủ đầu tư.

Dự án này có quy mô 26,98 ha, bao gồm 891 căn nhà liên kế, 81 căn liên kế vườn, 1 biệt thự, 5 tòa chung cư với tổng cộng 968 căn hộ, 3 khu thương mại - dịch vụ - văn phòng, công trình công cộng.

Mặc dù được UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2013 - 2014, nhưng đến nay CityLand vẫn chưa được giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng các công trình y tế và giáo dục trong khu dự án.

Dù Công ty đã nhiều lần đề xuất được giao đất nhằm phát triển hạ tầng xã hội đồng bộ với tiến độ dự án, nhưng do chưa có cơ chế rõ ràng trong Luật Đất đai, các hạng mục này vẫn bất động nhiều năm qua.

Theo công bố cơ quan chức năng, sau sáp nhập, TP.HCM có 838 công trình, dự án, khu đất tồn đọng vướng mắc. Trong đó có 60 công trình, dự án, khu đất thuộc thẩm quyền xử lý cấp Trung ương; 778 công trình, dự án, khu đất thẩm quyền xử lý cấp Thành phố.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khó khăn, vướng mắc tại dự án trên không phải là trường hợp cá biệt, mà đang là khó khăn, vướng mắc phổ biến tại nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, nhưng tới nay TP.HCM vẫn chưa giải quyết được, bởi vượt tầm.

Từ đó, HoREA cho rằng, muốn giải cứu thì cần thiết phải bổ sung quy định pháp luật cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá đối với đất giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ, công viên chuyên đề nằm trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà chủ đầu tư đã tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Việc tháo gỡ pháp lý đồng bộ từ trên xuống dưới, từ trong ra ngoài thì mới đủ sức để khơi thông nguồn lực của các doanh nghiệp, tăng thu ngân sách, giảm thiểu lãng phí.

Ngô Nguyên

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/du-an-dung-hinh-doanh-nghiep-dung-tim---bai-5-co-che-dac-thu-van-chua-du-suc-khoi-thong-nguon-luc-d439535.html