Duy trì bảng giá đất 5 năm kèm hệ số điều chỉnh: Người dân vẫn băn khoăn mức giá...

3 giờ trướcBài gốc

Công bằng trong đền bù khi thu hồi đất

Tại cuộc họp về dự thảo Luật Đất đai năm 2024 do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì, lãnh đạo các bộ, ngành và hiệp hội đã đi đến thống nhất duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm. Song song đó, cơ chế điều chỉnh giá đất hàng năm bằng hệ số (hệ số K) sẽ được bổ sung, hoặc xây dựng lại bảng giá mới nếu thị trường có biến động lớn.

Các chuyên gia nhận định, việc duy trì bảng giá đất 5 năm kèm hệ số điều chỉnh là giải pháp khoa học, linh hoạt, nhưng phải bảo đảm quyền lợi đền bù thỏa đáng cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh: Tiểu Thúy

Chỉ đạo tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh rằng, hệ số này cần có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để điều chỉnh. Mục tiêu kép của chính sách là nhằm phản ánh sát thực tế thị trường, giảm chồng chéo và tiết kiệm nguồn lực, đồng thời hướng tới một giá đất thống nhất trên cơ sở dữ liệu đất đai về lâu dài.

Dù ủng hộ đề xuất về cơ chế bảng giá mới, dư luận xã hội cũng đặt ra vấn đề trọng tâm không kém, đó chính là giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, nhiều ý kiến kiến nghị, mức đền bù phải bảo đảm người dân có thể tái tạo một khu đất với vị trí và giá trị tương tự trên thị trường. Điều này nhằm xóa bỏ thực trạng thu hồi với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây ra những thiệt hại nghiêm trọng cho cuộc sống của người dân. Đây không chỉ là yếu tố then chốt để bảo đảm công bằng xã hội mà còn là nền tảng vững chắc để tạo sự đồng thuận khi triển khai các dự án phát triển quốc gia.

Phản ánh những trăn trở này, chị Phạm Thúy An (ngụ Hà Nội) chia sẻ: “Ai cũng rõ, giá đất của Nhà nước với giá thị trường chênh nhau nhiều lắm. Giờ có điều chỉnh để sát hơn thì tốt, nhưng quan trọng nhất là lúc Nhà nước thu hồi đất, phải đền bù thật công bằng. Đừng để người dân bị thiệt, không đủ tiền mua lại chỗ khác để mà làm ăn, sinh sống. Đất đai là cả gia tài, nếu thay đổi lớn quá mà không hợp lý thì ảnh hưởng đến miếng cơm manh áo của bao người”.

Tương tự, anh Nguyễn Thế Hùng (ngụ TP Hồ Chí Minh) cũng nhìn nhận cơ chế bảng giá đất mới với sự thấu đáo. Anh cho rằng, cách thức xây dựng một bảng giá ổn định trong 5 năm nhưng vẫn linh hoạt điều chỉnh hàng năm bằng hệ số chính là một giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, khi triển khai, mọi quy định về hệ số K phải thật sự rõ ràng, dễ hiểu và được áp dụng một cách công bằng, minh bạch, nhất là trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Có như vậy, người dân mới không phải chịu thêm gánh nặng không đáng có, vững lòng an cư lạc nghiệp trên chính mảnh đất của mình.

Cơ chế mới hài hòa, linh hoạt và chiến lược

Khẳng định giá đất luôn là yếu tố then chốt tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và đời sống kinh tế - xã hội, các chuyên gia cho rằng, việc duy trì bảng giá đất 5 năm kèm hệ số K điều chỉnh hàng năm là cơ chế minh bạch, khoa học, phù hợp với thị trường và yêu cầu quản lý Nhà nước. TS Đinh Thế Hiển đánh giá, cơ chế mới này chính là "chìa khóa" cho sự ổn định mà thị trường bất động sản luôn tìm kiếm. Theo ông, nó không chỉ xoa dịu nỗi lo lắng của các nhà đầu tư lớn, giúp họ tự tin lập kế hoạch dài hạn, mà còn là "tấm lá chắn" hiệu quả giúp giá đất không bị lạc hậu trước những biến động nhanh chóng và đầy bất ngờ của thị trường.

"Việc áp dụng bảng giá đất theo cách truyền thống, đặc biệt là tình trạng giá đất tăng vọt “từ 2,3 đến 38 lần” chỉ trong một năm, cùng với quy định nộp thuế 100% khi chuyển mục đích sang đất ở đã tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân. Điều này không chỉ dẫn đến tình trạng thất thu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội” – TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, cách thức xây dựng một bảng giá ổn định và linh hoạt là giải pháp sáng suốt. Ông nhận định, cách làm này không chỉ giúp giá đất "bắt kịp" với dòng chảy biến động nhanh chóng của thị trường bất động sản, mà còn là "điểm tựa" vững chắc cho những kế hoạch dài hơi của cả nhà đầu tư lẫn người dân: “Đi cùng với bảng giá đất mới, Nhà nước nên có cơ chế giám sát và kiểm soát hoạt động đầu cơ, thổi giá cần được siết chặt một cách quyết liệt, bảo đảm tài sản của người dân được bền vững và không bị tác động tiêu cực bởi các yếu tố thị trường thiếu lành mạnh” – ông Trần Khánh Quang kiến nghị.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh đánh giá cao mô hình kết hợp giữa ổn định (bảng giá đất 5 năm) và linh hoạt (điều chỉnh hệ số hàng năm), coi đây là giải pháp hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và DN. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh, yếu tố then chốt nhất khi Nhà nước thu hồi đất là giá đền bù phải bảo đảm công bằng, thỏa đáng. Nghĩa là, người dân cần có đủ khả năng mua được khu đất có vị trí và tiềm năng tương đương với đất bị thu hồi. Điều này không chỉ mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc mà còn là yêu cầu pháp lý cơ bản để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Luật sư Lê Thu Thảo phân tích: “Một chính sách đền bù công bằng sẽ củng cố niềm tin của người dân vào pháp luật, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất nước. Ngược lại, những bất công trong đền bù có thể gây mâu thuẫn xã hội và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư”. Bà dẫn chứng, các nghiên cứu chỉ ra rằng những quốc gia có cơ chế đền bù minh bạch thường có tỷ lệ khiếu kiện giảm tới 70% và tốc độ triển khai dự án nhanh hơn 30%. Do đó, việc thực thi nghiêm túc nguyên tắc đền bù ngang giá thị trường hoặc cho phép tái tạo giá trị tương đương là yêu cầu cấp thiết để bảo đảm hài hòa và phát triển bền vững.

Các chuyên gia đồng tình rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần một cách tiếp cận thận trọng và toàn diện, không chỉ giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn kiến tạo một nền tảng pháp lý vững chắc, công bằng và minh bạch cho thị trường đất đai Việt Nam trong dài hạn. Đây là cam kết hướng tới mục tiêu cuối cùng là sự phát triển bền vững và an sinh xã hội cho mọi người dân.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã từng phải đối mặt với "cơn bão" đầu cơ và thổi giá, gây ra những "bài học đắt giá" cùng hệ lụy lớn cho ổn định kinh tế vĩ mô. Điển hình là vụ đấu giá đất Sóc Sơn (Hà Nội) năm 2021, khi mức giá 30 tỷ đồng/m2, gấp hàng trăm lần giá thực tế, dẫn đến bỏ cọc và án tù cho người vi phạm. Hay ở Thanh Oai (Hà Nội), chiêu trò "thổi giá" khiến 54 thửa đất bị đẩy giá gấp đôi, rồi bị bỏ cọc, gây hỗn loạn thị trường. Những bất cập này không chỉ làm mất đi sự công bằng trong tiếp cận đất đai, nhà ở, mà còn tạo rủi ro lớn cho nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải có cơ chế quản lý linh hoạt, minh bạch và quyết liệt.

Chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh

Tiểu Thúy

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/duy-tri-bang-gia-dat-5-nam-kem-he-so-dieu-chinh-nguoi-dan-van-ban-khoan-muc-gia.909031.html