Giá đất nền tăng: Thận trọng với 'sốt ảo'

một ngày trướcBài gốc

Người mua bất động sản cần nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin trước khi quyết định, tránh nhiều rủi ro. Ảnh: Quang Vinh.

Giá đất nhiều nơi bị đẩy lên cao

Những ngày trung tuần tháng 3/2025, ghi nhận của phóng viên Báo Đại Đoàn Kết tại khu vực huyện Gia Bình (tỉnh Bắc Ninh), giá đất có dấu hiệu tăng vọt. Theo đó từ cuối năm 2024 đến nay, giá đất tại huyện Gia Bình đã tăng trung bình 20-30%, đặc biệt các lô đất ở gần sân bay hoặc dọc theo các tuyến đường chính có mức tăng cao hơn.

Chẳng hạn nửa đầu năm 2024, những thửa đất vuông vắn, có vị trí đẹp, nằm ngay trục đường lớn liên thôn, liên xóm, thậm chí liên xã, giá không vượt ngưỡng 6 – 7 triệu đồng/m2. Vậy nhưng, hiện giá đất nền trên toàn huyện Gia Bình đang giao dịch phổ biến ở mức 23,8 triệu đồng/m2.

Một lô đất 100m2 cách sân bay Gia Bình khoảng 3km, tháng 12/2024 được mua vào với giá 1,7 tỷ đồng, nhưng hiện tại đang được rao bán với giá 2,35 tỷ đồng. Hay lô đất khác có vị trí nằm ngay mặt đường Quốc lộ 17, diện tích 105m2, hiện đang được giao dịch với giá 48 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, quanh khu vực triển khai dự án xây dựng sân bay Gia Bình rất nhiều nhà môi giới, nhiều văn phòng môi giới BĐS mọc lên. Phần lớn là các giám đốc công ty môi giới bất động sản (BĐS) từ khắp nơi đổ về. Các huyện gần sân bay Gia Bình như Thuận Thành, Lương Tài cũng thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư BĐS.

Không chỉ ở Bắc Ninh, cơn sốt giá đất cũng đang nóng lên ở Phú Thọ. Tại địa bàn TP Việt Trì (Phú Thọ), sau khi có thông tin sẽ sáp nhập tỉnh Hòa Bình và Vĩnh Phúc vào Phú Thọ và trụ sở cơ quan hành chính được đặt tại TP Việt Trì, giá đất nền ở khu vực này cũng tăng nhanh chóng. Giá đất tại nhiều khu vực các xã, phường trên địa bàn TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đều ghi nhận mức tăng 20-30%, thậm chí có khu đất nền tăng đến 50% so với cuối năm 2024.

Tại một số khu vực cách trung tâm TP Việt Trì từ 5-7km cũng ghi nhận sự sôi động về giá đất nền so với thời điểm trước Tết. Hiện mức giá dao động từ 2-3 tỷ đồng mỗi lô, tùy thuộc vào vị trí và diện tích

Còn tại tỉnh Hưng Yên, môi giới BĐS đổ về tỉnh này khá rầm rộ những ngày gần đây. Những thửa đất thuộc địa bàn xã Liên Phương (TP Hưng Yên) được môi giới đẩy giá, rao với giá từ 70 triệu đồng/m2, trong khi hồi giữa năm 2024, giá đất ở đây chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, những địa bàn cách TP Hưng Yên khoảng 20km cũng được người dân rao bán với giá cao ngất ngưởng, từ 30 – 35 triệu/m2. Nhiều thửa đất nằm ở khu vực chợ Cầu Đá (xã Tứ Dân, huyện Khoái Châu), với vị trí mặt đường nhựa lớn cũng được giao dịch tới mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Còn trong ngõ nhỏ rộng 2m cũng có giá tới 20 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm cách đây 1 năm.

Giá đất tăng, mua ở khu vực nào để hưởng lợi chính là vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo phân tích của giới chuyên gia, diễn biến giá đất thay đổi khi có điều chỉnh về địa giới là không hề mới. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền” với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo.

Giá đất tại thị trấn Chờ (huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh) tăng mạnh, từ 110 – 120 triệu đồng/m2 khi có thông tin sáp nhập tỉnh. Ảnh: Minh Sang.

Nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng

Việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương cũng được dự đoán sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy, theo giới chuyên gia, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc một số huyện ngoại thành Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ lên quận được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, thị trường BĐS liên quan đến vị trí địa lý và tính pháp lý, vì vậy kế hoạch sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện với sự thay đổi về địa giới hành chính sẽ tác động mạnh đến thị trường.

Sáp nhập tỉnh thường kéo theo làn sóng đầu tư hạ tầng, tạo cơ hội lớn cho BĐS. Tuy nhiên theo ông Điệp, việc sáp nhập không chỉ làm cho giá BĐS tăng mà có thể khiến một vài khu vực giảm hoặc giữ giá. Sự di chuyển dân số sẽ khiến khu vực trung tâm đắt hơn nhưng mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Trong khi đó, theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh miền Bắc, một quan điểm sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam đang mắc phải là gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng.

“Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức, cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá BĐS chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi” - ông Quyết nói.

Nhìn lại lịch sử, ông Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm thì giá đất mới tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Ông Quyết khuyến cáo, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá BĐS phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính. Đã đầu tư ở đâu tốt thì cứ tiếp tục. Chẳng hạn, Bắc Ninh hiện đang là điểm sáng với nhiều nhà đầu tư lớn. Dù có sáp nhập đi nữa thì các dự án tỷ đô đã được rót vốn chắc chắn sẽ không dịch chuyển, bởi bản chất của sáp nhập là mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) thì cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Theo đó, có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, giá trị BĐS muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội. Ví dụ việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo. Những cơn sốt đất như vậy thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.

Giới chuyên gia trong ngành nhận định, thời điểm hiện tại, thị trường BĐS mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất “nhạy cảm” với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam: Siết trách nhiệm của đội ngũ môi giới

Đội ngũ môi giới, các sàn giao dịch BĐS, cần nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối; tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu.

Cần hiểu rõ, theo quy định của luật mới, trách nhiệm của môi giới BĐS cũng đã được quy định rất chặt chẽ, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt. Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất “nhạy cảm” với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.

M.Sang – H.Hương

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/gia-dat-nen-tang-than-trong-voi-sot-ao-10302192.html