Giá nhà liệu có giảm tốc trong 2–3 năm tới?

2 giờ trướcBài gốc

Vì sao giá nhà tăng cao?

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, giấc mơ an cư của nhiều người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng xa tầm với. Tại Hà Nội, giá căn hộ phổ biến đã chạm ngưỡng 70–80 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực trung tâm.

Nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân vẫn rất hạn chế. Thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đất đai, vốn vay và thuế phí khiến giá nhà tiếp tục leo thang. Các chuyên gia cảnh báo, nếu cơ chế đấu giá đất và quy hoạch thiếu đồng bộ không được điều chỉnh, giá nhà tại các đô thị lớn có thể còn tăng trong 2–3 năm tới.

Nhiều người dân vẫn khó tiếp cận với nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE), so với các nước trong khu vực, giá nhà tại Việt Nam – đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM – đang ở mức bất hợp lý. “Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện khoảng 7.000–8.000 USD/năm, trong khi giá nhà phổ biến ở mức 80–100 triệu đồng/m². Với mức thu nhập này, người dân phải mất 40–60 năm mới có thể mua được một căn hộ", ông TS. Lượng nêu.

Trong khi đó, tại Thái Lan, thu nhập bình quân đạt khoảng 12.000 USD/năm, còn giá nhà chỉ 2.500–3.000 USD/m². Tỷ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp 30–40 lần, trong khi mức trung bình toàn cầu chỉ khoảng 15 lần. “Giá nhà Việt Nam đang cao gấp đôi chuẩn thế giới, phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng giữa thu nhập và giá trị tài sản”, TS. Lượng nhấn mạnh.

Theo TS. Lượng, nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà bị đẩy lên cao là giá đất. Do thiếu dữ liệu chuẩn, các địa phương vẫn dựa vào cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất – mà càng đấu, giá càng tăng.

Bên cạnh đó, quy hoạch tổng thể đô thị chưa hợp lý, dân cư và nguồn cung nhà ở tập trung quá nhiều tại các thành phố lớn. “Nếu quy hoạch các đô thị vệ tinh tốt, gắn với hạ tầng giao thông đồng bộ như đường vành đai, tàu điện, người dân có thể sống xa trung tâm mà vẫn thuận tiện đi lại, từ đó giảm áp lực giá nhà”, ông Lượng nói.

Ngoài ra, thủ tục hành chính phức tạp cũng khiến nguồn cung chậm ra thị trường. “Một dự án mất 2–3 năm chỉ để xin cấp phép thì không thể kỳ vọng giá nhà sẽ hạ", TS. Lượng nêu rõ.

Việc cải cách hành chính hai cấp đang được triển khai là hướng đi đúng, nhưng hiệu quả thực sự chỉ đến khi khâu thực thi được đẩy nhanh, cắt giảm thủ tục và chi phí không cần thiết. TS. Lượng cho rằng, chính sách thuế và nguồn vốn hiện nay vẫn là rào cản lớn.

“Nếu nhà đầu tư thua lỗ mà vẫn phải nộp thuế thì chưa hợp lý. Thuế thu nhập chỉ nên áp dụng với người có thu nhập. Hiện chúng ta mới xử lý phần ngọn, trong khi cái gốc vẫn là thiếu dữ liệu thống nhất và sự đồng bộ giữa luật thuế, giá đất, quy hoạch", ông Lượng phân tích.

Nguồn vốn tín dụng hiện chủ yếu là ngắn hạn, trong khi đầu tư nhà ở là dài hạn, khiến lãi suất khó giảm sâu. Người mua nhà phải chịu thêm nhiều loại phí phụ – từ phí vay, xác nhận thu nhập đến chi phí tư vấn hành chính – làm tăng gánh nặng tài chính.

“Cần mở rộng quỹ tiết kiệm nhà ở dài hạn hoặc các quỹ nhà ở quốc gia, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng", ông Lượng đề xuất.

Hiến kế để hạ giá nhà

Theo TS. Lượng, để kéo giá nhà xuống, Nhà nước hoàn toàn có thể ổn định giá đất – vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. “Với các khu đất đã có hạ tầng hoàn chỉnh, Nhà nước có thể tổ chức bốc thăm giữa các doanh nghiệp có năng lực tương đương thay vì đấu giá. Khi giá đất không bị đẩy lên, giá nhà sẽ giảm theo", ông Lượng gợi ý.

Cùng với đó, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính đối với nhà ở cho đại đa số người dân, bỏ bớt các bước trung gian, ban hành bộ mẫu nhà chuẩn để doanh nghiệp lựa chọn. “Nếu Nhà nước hỗ trợ vật liệu xây dựng và giảm thuế, giá nhà chắc chắn sẽ hạ thực chất", TS. Lượng nói.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc Khoa Tài chính – Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi), giá nhà có thể giảm tốc nếu cung – cầu gặp nhau ở điểm hợp lý. Ông Huy cho rằng, trong 2–3 năm tới, giá nhà có thể giảm tốc, tiến gần hơn với thu nhập thực tế của người dân.

“Giá nhà ở xã hội nên được xem là mức giá tham chiếu cho thị trường thương mại. Khi nguồn cung này tăng, phân khúc cao cấp buộc phải điều chỉnh về giá và diện tích", ông Huy nhận định.

Chuyên gia này đề xuất “đồng phục hóa” tiêu chuẩn xây dựng để giảm chi phí thiết kế, rút ngắn thời gian thi công; đồng thời khuyến khích phát triển nhà cao tầng, tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong các khu đô thị lớn. “Khi cung – cầu gặp nhau ở điểm hợp lý, giá nhà sẽ tự điều chỉnh. Nếu chỉ dùng biện pháp hành chính, giá vẫn sẽ cao", ông Huy nhấn mạnh.

Theo ông Huy, người trẻ hiện gặp nhiều khó khăn khi mua nhà do năng lực tài chính hạn chế, khó chứng minh thu nhập ổn định và thiếu lịch sử tín dụng. Ông khuyến nghị người trẻ nên xây dựng uy tín tài chính từ sớm, trả nợ đúng hạn, chỉ vay tối đa 50–60% giá trị tài sản và nên chọn căn hộ nhỏ với lãi suất cố định trong 12–48 tháng đầu.

“Ngân hàng cần đồng hành chứ không chỉ cho vay. Cấp tín dụng phải đi cùng hỗ trợ khách hàng phát triển – đó mới là nền tảng bền vững của thị trường tài chính nhà ở", ông Huy bày tỏ ý kiến.

Trần Ngọc/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/gia-nha-lieu-co-giam-toc-trong-2-3-nam-toi-post1244239.vov