Giá nhà và 'nút thắt' thanh khoản trong tương lai

13 giờ trướcBài gốc

Áp lực vì giá nhà

Thực tế, xu hướng lựa chọn cuộc sống độc thân, không kết hôn, sinh con hay lựa chọn lối sống DINK (Viết tắt của Double Income, No Kids) không phải là vấn đề mới tại Việt Nam, mà đang diễn ra phổ biến trên nhiều đô thị phát triển của thế giới, tác động chủ yếu bởi tâm lý “thấy chưa đủ điều kiện để nuôi con”.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong hai năm gần đây. Đáng chú ý, tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp quốc.

Theo lý giải của nhiều chuyên gia, ngoài vấn đề đời sống về vật chất, tinh thần tốt hơn nên nhiều bạn trẻ quan tâm đến sự nghiệp và hưởng thụ cuộc sống nhiều hơn, thì việc sở hữu một ngôi nhà khó hơn, tiêu chuẩn về nhà ở để con cái chào đời cũng đòi hỏi cao hơn. Từ đó nhiều bạn trẻ chần chừ trong việc sinh con, chờ đợi có nhà cửa ổn định mới tính tới chuyện có con.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).

Giá nhà quá cao đang là một trở ngại lớn với nhiều người trẻ vào thời điểm hiện tại. Ảnh: Dũng Minh

Đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng được đưa ra thị trường.

“Tuy nhiên, tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu mỗi m2 đang tăng đột biến” - bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho hay.

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).

Khảo sát thực tế cho thấy, nửa cuối năm, có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới được ra mắt như: Sun Feliza Suites của Sun Group, The Queen của Tincom Group, Jade Square của Infinity Group, Long Biên Central của Taseco Land, Northern Emerald của Incomex, An Bình Homeland của Geleximco, Lumìere Prime Hills của Masterises Homes, Kepler Land của TSQ…

Tuy vậy, mặt bằng giá trung bình thấp nhất của các dự án này trong giai đoạn "rumor" đều từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí có dự án dự kiến ra mắt với mức chào bán lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, tâm lý chờ đợi giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi. Nhiều người mua ở thực cảm thấy bị bào mòn kỳ vọng khi chứng kiến giá nhà không ngừng leo thang trong khi thu nhập không thay đổi đáng kể. Chưa kể, tâm lý sợ rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi, cộng thêm tình hình kinh tế khó khăn cũng khiến nhiều người e dè đi vay mua nhà hơn.

Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng thừa nhận việc phát triển nhà ở vừa túi tiền ngày càng khó khi theo đại diện một chủ đầu tư dự án cho biết, với mặt bằng giá đất hiện nay, rất khó bán dưới 50 triệu đồng/m2 mà vẫn có lợi nhuận. Kể cả với trường hợp thu hẹp diện tích dưới 30m2 để đưa về mức giá dưới 2 tỷ đồng, thì một mặt số lượng tung ra không nhiều, một mặt thanh khoản sẽ tập trung vào nhóm đầu tư. Còn các loại căn hộ trên 60m2 với 2 ngủ trở nên sẽ không dễ về mặt thanh khoản.

Kỳ vọng thay đổi trong giai đoạn tới

Trong thời gian gần đây, nhiều kỳ vọng nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhờ quyết tâm của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành, địa phương cũng như sự nỗ lực của cộng động doanh nghiệp. Tuy vậy, thực tế cho thấy nguồn cung này chưa đủ lớn để thay đổi cục diện thị trường, bên cạnh quy trình thủ tục phức tạp khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ, và giá trần cứng nhắc có thể làm giảm động lực phát triển của doanh nghiệp, khiến nguồn cung suy giảm và giá cả khó hạ nhiệt.

"Từ nay đến cuối năm, giá căn hộ có thể tiếp tục đi lên nhẹ do kỳ vọng sinh lời từ nhà đầu tư vẫn ở mức cao, trong khi phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt là từ lãi vay" - ông Nguyễn Văn Đính.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho hay, chi phí xây dựng đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng đang là một áp lực lớn đối với doanh nghiệp. Đây sẽ là yếu tố khiến giá nhà ở xã hội mới khó lòng “đứng yên” ở mức 25 triệu đồng/m2 - mức giá cao nhất hiện nay tại Thủ đô. Nhà ở xã hội là phân khúc được Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ nhằm giảm giá thành, bởi loại hình nhà ở này vẫn phải tuân thủ các tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn tương tự chung cư thương mại. Sự khác biệt giữa hai phân khúc chỉ nằm ở diện tích, thiết kế…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp khó có khả năng điều chỉnh giảm do chi phí đầu vào tiếp tục tăng, bao gồm chi phí đất, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn đầu tư. Bên cạnh đó, phần lớn sản phẩm mới hiện nay được phát triển theo tiêu chuẩn cao cấp, kéo theo mức giá chào bán tăng tương ứng.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm, giá căn hộ có thể tiếp tục đi lên nhẹ do kỳ vọng sinh lời từ nhà đầu tư vẫn ở mức cao, trong khi phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt là từ lãi vay. Ngoài ra, việc lãi suất cho vay được duy trì ở mức thấp, cùng dòng tiền rẻ vẫn đang chảy mạnh vào thị trường, khiến áp lực giảm giá gần như không xảy ra. Tuy vậy, ông Đính cũng kỳ vọng vào các trợ lực chính sách đã và đang được Chính phủ nghiên cứu ban hành, từ đó có thể điều tiết và “hạ nhiệt giá nhà”.

Trong đó, đặc biệt là việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 và đang xin ý kiến một số đơn vị liên quan. Trong đó, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai với trọng tâm sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất… Cụ thể, dự thảo Luật sửa đổi đề xuất bổ sung vào Điều 13 luật hiện hành để cho phép Nhà nước quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, khẳng định quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Ở một góc độ khác, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nhờ vào Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm triển khai 148 dự án mới, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, các dự án thí điểm chính thức triển khai, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Diễn biến này có thể tạo điều kiện điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng dễ tiếp cận hơn, nhất là tại những dự án ở khu vực xa hơn. Đây là cơ hội mua nhà cho người có nhu cầu ở thực.

Theo bà Hằng, với các dự án vùng ven khi nguồn cung dồi dào hơn và chủ đầu tư cần đảm bảo thanh khoản, việc đưa ra mức giá mềm hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của một đợt giảm giá diện rộng mà phản ánh xu hướng mở rộng thị trường theo hướng đa dạng phân khúc từ trung cấp đến vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thực.

"Trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện, các khu vực ngoài trung tâm có điều kiện thu hút người mua hơn trước, dù vậy, những dự án đã mở bán với mức giá cao, sở hữu vị trí đẹp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn giữ được sức hấp dẫn. Đặc biệt, các dự án nằm trong khu vực từ Vành đai 3 trở vào trung tâm sẽ tiếp tục được thị trường đánh giá cao nhờ quỹ đất khan hiếm, nhu cầu ở thực lớn và thương hiệu chủ đầu tư tạo niềm tin cho người mua" - bà Hằng chia sẻ./.

Việt Dương

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/gia-nha-va-nut-that-thanh-khoan-trong-tuong-lai-182593.html