Bốn giải pháp để xây dựng, phát triển nhà ở xã hội đáp ứng thực tế

14 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha với nhu cầu

Dữ liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung nhà ở trong giai đoạn vừa qua có sự biến động mạnh. Năm 2018, thị trường từng đạt mức gần 180.000 sản phẩm, nhưng đến năm 2022, con số này chỉ còn hơn 48.000 sản phẩm, mức thấp nhất trong gần một thập kỷ. Bắt đầu từ năm 2023, nguồn cung có dấu hiệu hồi phục, đạt hơn 65.000 sản phẩm mới vào năm 2024 và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã có thêm 51.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, vấn đề đáng quan ngại là cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối. Trong khi nhu cầu thực của người dân tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) và trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m²), thì tỷ trọng nguồn cung tại hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm: từ mức 19% và 33% năm 2019, giảm xuống chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đặc biệt, tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, phân khúc bình dân và trung cấp gần như biến mất kể từ năm 2023.

“Sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc vừa túi tiền và NƠXH chính là nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường BĐS chưa thể phát triển bền vững. Bởi lẽ, lực cầu lớn nhất nằm ở nhóm người dân thu nhập trung bình và thấp, nhưng họ lại ít có cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Nguồn cung NƠXH đã được cải thiện nhưng chưa đáp ứng nhu cầu thực tế

Chỉ trong vòng 3 năm, sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 338/2023/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, từ chỗ khan hiếm, thị trường NƠXH đã có sự bứt phá rõ rệt.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến nay, cả nước có 692 dự án NƠXH đang triển khai với quy mô 633.559 căn hộ. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành (hơn 103.000 căn), 144 dự án khởi công và đang xây dựng (hơn 127.000 căn), và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (hơn 400.000 căn). Tỷ lệ này tương đương 59,6% so với mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ.

Đáng chú ý, số lượng căn hộ NƠXH hoàn thành trong 7 tháng đầu năm 2025 đạt 36.862 căn, bằng hơn 80% cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đã có 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu đã tiệm cận hoặc vượt kế hoạch. Đặc biệt, trong 250 dự án được khởi công nhân dịp kỷ niệm 80 năm Quốc khánh (19/8), có tới 22 dự án thuộc phân khúc NƠXH.

“Chưa bao giờ NƠXH được triển khai trên quy mô và tốc độ lớn như giai đoạn hiện nay. Đây là bước đột phá, nhưng cũng cần song hành với việc hoàn thiện thể chế để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay.

Những thách thức còn hiện hữu

Mặc dù đạt nhiều kết quả khả quan, nhưng theo các chuyên gia, phân khúc NƠXH vẫn đang đối diện với không ít rào cản. Thứ nhất, tại nhiều địa phương, việc bố trí quỹ đất chưa đồng bộ với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế. Một số quỹ đất NƠXH nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, trường học, bệnh viện…, khiến dự án kém hấp dẫn và khó khai thác. Vì vậy cần rà soát toàn bộ dự án đô thị, nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên để làm rõ việc thực hiện nghĩa vụ bố trí 20% quỹ đất cho NƠXH, đồng thời có chế tài xử lý với những địa phương, chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết.

Thứ hai, hiện nay vẫn tồn tại nghịch lý “vừa thiếu, vừa ế”. Trong khi hàng triệu người lao động chưa có nhà ở, nhiều dự án NƠXH lại gặp khó trong khâu bán hàng do vị trí chưa phù hợp hoặc thủ tục rườm rà, nên cần cải thiện phương pháp khảo sát nhu cầu, có thể thông qua các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để đảm bảo số liệu khách quan, phục vụ quy hoạch sát với thực tế.

Thứ ba, chi phí marketing và bán hàng NƠXH hiện bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp truyền thông hiệu quả đến đúng đối tượng thụ hưởng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người dân chưa nắm bắt đầy đủ thông tin. Nhà nước cần nới lỏng, linh hoạt hơn trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, vừa hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Cần tiếp tục duy trì những cơ chế ưu đãi cho NƠXH.

Thứ tư, tình trạng mua NƠXH để đầu cơ, cho thuê hoặc bán lại trái phép vẫn tồn tại, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng quyền lợi của người có nhu cầu thực. Vì vậy, ngoài việc tăng cường thanh tra, cần bổ sung quy định: sau thời hạn 5 năm sở hữu, nếu chuyển nhượng NƠXH thì ưu tiên bán cho đối tượng đủ điều kiện; trường hợp bán cho đối tượng ngoài diện ưu đãi, chủ sở hữu phải hoàn trả lại phần ưu đãi đã được hưởng.

“Quỹ đất dành cho NƠXH hiện vẫn chủ yếu được “dồn” về những vị trí kém thuận lợi, điều này vô hình trung làm triệt tiêu sức hút của phân khúc vốn nhắm đến đối tượng thu nhập thấp. Cần có cơ chế buộc các địa phương ưu tiên bố trí quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và nhìn nhận marketing không chỉ là bán hàng, mà còn là kênh thông tin chính thống giúp chính sách NƠXH đến đúng người, đúng đối tượng. Nếu doanh nghiệp không đủ nguồn lực truyền thông, chính sách tốt cũng khó đi vào đời sống” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá.

Những kết quả đã đạt được trong 3 năm triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” là tín hiệu tích cực, khẳng định quyết tâm của Nhà nước và toàn xã hội trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho hàng triệu người dân. Song song với việc tháo gỡ khó khăn, cần tiếp tục duy trì cơ chế ưu đãi về tín dụng, thuế và đất đai, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia sâu hơn vào lĩnh vực này.

“NƠXH không chỉ là vấn đề an sinh, mà còn là động lực phát triển đô thị bền vững. Một khi người lao động được đảm bảo chỗ ở ổn định, họ mới yên tâm gắn bó lâu dài với doanh nghiệp và địa phương. Nếu duy trì tốc độ hiện nay, mục tiêu 100.000 căn hộ NƠXH trong năm 2025 hoàn toàn khả thi, qua đó tạo thế, tạo đà để thực hiện thành công Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030, một bước đi chiến lược trong việc bảo đảm an sinh xã hội, góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường BĐS” – PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/bon-giai-phap-de-xay-dung-phat-trien-nha-o-xa-hoi-dap-ung-thuc-te.830826.html