Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững

2 ngày trướcBài gốc

Có thể dự báo thị trường BĐS cả nước vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng năm 2025 có tính chất là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi. Để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cần phải thực hiện ngay một số giải pháp.

Thứ nhất, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) khẩn trương trình Chính phủ xem xét thông qua “Nghị định của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4/2025 cùng thời điểm có hiệu lực với Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội.

Thị trường bất động sản vẫn sẽ còn nhiều khó khăn trong năm 2025.

Trong đó, xem xét bổ sung quy định “trường hợp sử dụng diện tích đất đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định DN quân đội, công an (nếu có) hoặc DN thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS làm chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang Nhân dân”, để phù hợp với điều kiện đặc thù, bởi lẽ Bộ Quốc phòng có DN kinh doanh BĐS, nhưng Bộ Công an không có DN thuộc quyền.

Thứ hai, để “tháo gỡ” vướng mắc trong hoạt động chuyển nhượng dự án cho hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại “trùm mền” mà vẫn bảo đảm không làm thất thu ngân sách Nhà nước, tài sản công là nguồn lực đất đai, đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định “trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai” thì “chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư chuyển nhượng”.

Bởi vì chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh quy hoạch dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung) và việc chuyển nhượng dự án không làm tăng giá BĐS một cách bất hợp lý, tương tự như cơ chế của Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” có tài sản bảo đảm là dự án BĐS đã không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai” hoặc “phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”, nên hoạt động chuyển nhượng rất thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS trong giai đoạn 2017 – 2023. Qua đó, để việc chuyển nhượng dự án BĐS (M&A) trở thành hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các nhà đầu tư, giúp thị trường M&A minh bạch, thông thoáng và tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần nhiều giải pháp đồng bộ.

Thứ ba, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP); Luật Đấu thầu cũng sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PPP, đã quy định cơ chế để “khởi động lại các dự án BT” kể từ ngày 15/1/2025 và quy định “việc chuyển tiếp thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT”. Nhưng thời gian qua, hầu như các địa phương đều “không dám” tiếp tục giải quyết những thủ tục đầu tư xây dựng dự án BT, dẫn đến tình trạng dự án BT bị “đứng hình” gây lãng phí rất lớn, mặt bằng bị bỏ hoang và các chủ đầu tư BT đều bị thiệt hại, khó khăn.

Vì vậy, đề nghị các địa phương cần tuân thủ và thực hiện đúng quy định, nhưng không hợp thức hóa sai phạm (nếu có) để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư và lợi ích công cộng, không làm thất thu ngân sách Nhà nước, tài sản công là nguồn lực đất đai, vì những dự án BT đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao kết hợp đồng trước ngày 1/1/2021 vẫn được tiếp tục triển khai, thực hiện.

Thứ tư, đối với loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch để tiếp tục xây dựng hoàn thiện quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình căn hộ condotel phục vụ mục đích du lịch. Bởi vì quy chuẩn, tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (còn gọi là phòng suite trong khách sạn có bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng theo quy định của Luật Du lịch 2017 đang tiệm cận với “tiêu chuẩn quốc tế”, nhưng quy chuẩn xây dựng căn hộ condotel hiện nay vẫn chưa sát với tình hình thực tiễn của thị trường.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường hỗ trợ các địa phương triển khai, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng) có thời hạn tối đa 50 năm cho các nhà đầu tư, khách hàng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024. Đồng thời, đối với những dự án có nguồn gốc từ “đất ở” chuyển sang “đất thương mại, dịch vụ (du lịch)” hoặc khu vực đất có dự án condotel trước đây thuộc loại “đất thương mại, dịch vụ (du lịch)”, nhưng nay đã được điều chỉnh quy hoạch thành “đất ở” thì đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng), sau khi chủ đầu tư chuyển đổi thành dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư, khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền cho phép “cá nhân nước ngoài” được mua, thuê mua căn hộ condotel thuộc các dự án căn hộ condotel, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững, trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/giai-phap-de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung.html