Giải pháp nào cho bài toán giá bất động sản?

5 giờ trướcBài gốc

Trong suốt hai thập kỷ, thị trường bất động sản Việt Nam luôn đối mặt với thực tế giá nhà tăng nhanh vượt xa thu nhập bình quân của người dân. Đây là nguyên nhân sâu xa khiến nhiều chuyên gia gọi thị trường này là “thước đo nhạy cảm nhất” của nền kinh tế.

Ngày 26/9/2025, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng xây dựng Nghị quyết về kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trình Chính phủ trước ngày 5/10/2025, động thái cho thấy sự cấp bách của vấn đề.

Giá nhà tăng phi lý, “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm

Trong 2 năm qua, hàng loạt các luật tác động đến thị trường bất động sản đã được nghiên cứu sửa đổi như: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Công chứng 2024, Luật các tổ chức tín dụng 2025,… và nhiều nghị quyết của Quốc hội, nghị định của Chính phủ nhằm tháo gỡ các "điểm nghẽn" về thể chế trong lĩnh vực này. Sang năm 2026, Chính phủ sẽ tiếp tục trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, dù hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, các quy định đã rõ ràng, giá bất động sản vẫn biến động bất thường. Câu hỏi đặt ra là nguyên nhân cốt lõi nằm ở đâu?

Về khách quan thì giá bất động sản ở Việt Nam chịu tác động từ rất nhiều yếu tố. Quy mô dân số hơn 100 triệu người, tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng tâm lý “phải có nhà” khiến nhu cầu luôn cao, đẩy mặt bằng giá liên tục tăng. Với tốc độ tăng giá bất động sản rất cao trong hai thập kỷ qua thì tâm lý muốn sở hữu nhà là tất yếu, nhất là lực hút về chất lượng cuộc sống từ các đô thị lớn thì nhu cầu mua bất động sản của người dân ngày càng tăng mạnh.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, Nhà nước phải đóng vai trò kiến tạo và điều tiết thông qua dữ liệu minh bạch.

Tuy nhiên, cơ chế quản lý giá đất lại đang bộc lộ bất cập. Bảng giá đất Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường từ 30 - 70%, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá tính thuế và giá giao dịch thực tế. Thuế chuyển nhượng bất động sản vẫn tính theo giá khai báo, không gắn với giá trị thị trường, khiến đầu cơ ngắn hạn có lợi, còn người mua thật chịu thiệt.

Bảng giá đất, vốn là cơ sở để thu các loại thuế, phí, bồi thường, định giá đất… nhưng luôn có khoảng cách so với giá giao dịch thực sự trên thị trường, nên đây không phải là tín hiệu chính xác về cung - cầu; bảng giá đất tạo ra sự chênh lệch có tính chất pháp lý mà các nhà đầu cơ có thể lợi dụng để tháo túng giá, đầu cơ và lợi dụng khoảng trống chính sách.

Mặt khác, trong thực tế giá bất động sản cũng bị tác động trực tiếp bởi yếu tố môi giới. Trước đây, khi khung pháp lý về môi giới bất động sản còn chưa chặt chẽ, nhiều môi giới không được đào tạo có chứng chỉ chuyên nghiệp, nhiều sản giao dịch bất động sản chưa đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ, không thực hiện đầy đủ trách nhiệm về thông tin pháp lý của sản phẩm khi môi giới.

Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện đối với môi giới, nhưng việc thực thi các chế tài chưa mạnh tay, vẫn còn tình trạng môi giới chưa chuyên nghiệp, thiếu đạo đức nghề nghiệp, có nhiều chiêu trò lách luật, bắt tay với các chủ đầu tư để ký các hợp đồng môi giới, tư vấn, hợp đồng bảo đảm mua bán với khách hàng,… gây thiệt hại cho khách hàng do không được cung cấp đủ, chính xác thông tin về bất động sản.

Hiện nay các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra kiểu truyền thống, chủ yếu dựa vào môi giới nên mức độ xác thực không cao. Một số doanh nghiệp và nhóm môi giới lớn nắm quyền chi phối thông tin, tung tin về quy hoạch hoặc “sốt đất” để thao túng tâm lý. Khi không có dữ liệu công khai, tin đồn trở thành nguồn thông tin duy nhất, dẫn đến hành vi đầu cơ dây chuyền.

Về nguồn cung cấp sản phẩm bất động sản, thì Nhà nước chưa có chế tài buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ tiến độ, pháp lý, tình trạng thế chấp, quy hoạch chi tiết trên cổng thông tin/nền tảng thông tin bất động sản quốc gia - nơi mà mọi tổ chức, cá nhân có thể tra cứu tính pháp lý, tình trạng của các dự án, hạn chế được dự án “ma” hoặc chưa đủ điều kiện mở bán vẫn rao bán, đặt cọc qua mạng xã hội, sàn môi giới tự phát, gây thiệt hại cho người mua.

Giao dịch ngầm và thanh toán ngoài sổ sách, tình trạng giao dịch “hai giá” vẫn phổ biến với một giá khai báo, một giá thực tế giao dịch. Thanh toán bằng tiền mặt, tiền điện tử hoặc qua trung gian không kiểm soát làm thất thoát thuế và mất dấu vết giao dịch, tạo điều kiện cho rửa tiền.

Chính sách thuế và tài chính đất đai chưa điều tiết được đầu cơ, Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản thường niên hoặc thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản, chưa có chính sách khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai mà lại khuyến khích găm giữ tài sản.

Khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhỏ lẻ thay vì đầu tư dài hạn, chuyển sang đầu cơ lướt sóng, tâm lý “bắt đáy” và kỳ vọng Nhà nước cứu thị trường dẫn đến vòng xoáy đầu cơ mỗi khi có chính sách nới tín dụng. Nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn đầu tư nhàn rỗi rất lớn nhưng thiếu kênh đầu tư chính thống, minh bạch, dẫn đến tình trạng “mua đất giữ tiền” thay vì đầu tư kinh doanh.

Vai trò của Nhà nước trong điều tiết thị trường bất động sản

Để Nhà nước giải bài toán thị trường bất động sản phát triển với giá bất động sản hợp lý thì cần nghiên cứu nhiều tham số khác nhau, trong đó vai trò kiến tạo của Nhà nước là vô cùng quan trọng trong việc tạo lập các công cụ đầu tư minh bạch để thị trường tự vận hành và điều chỉnh phù hợp với cung - cầu. Một trong những công cụ rất quan trọng để vận hành thị trường bất động sản minh bạch là dữ liệu, công nghệ và quản trị số.

Nhiệm vụ cấp bách của các cơ quan nhà nước trong thời điểm hiện nay là hoàn thiện các cơ sở dữ liệu chuyên ngành, trong đó có dữ liệu từ công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký đất đai chưa được đồng bộ, liên thông hoặc mở công khai, gây tình trạng “đứt gãy chuỗi thông tin giao dịch”.

Hiện nay cũng chưa có công cụ để Nhà nước giám sát giao dịch ảo, thổi giá, chuyển nhượng lòng vòng, thiếu hệ thống báo cáo thống kê thị trường một cách chính xác về giao dịch thực tế khiến chính sách phản ứng bị trễ.

Trong bối cảnh đó, gần đây Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng Đề án thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý với đề xuất thành lập các Trung tâm tại Sở Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và sử dụng công nghệ hiện đại để thiết lập sàn giao dịch bất động sản có chức năng giao dịch điện tử toàn trình trong phạm vi cả nước, thực hiện đối với tất cả các loại bất động sản.

Đề xuất này đang gây nhiều tranh cãi xung quanh việc thành lập các Trung tâm (đơn vị sự nghiệp công lập) ở tất cả 34 tỉnh trong bối cảnh thực hiện chủ trương tinh giản bộ máy, biên chế và các tỉnh đang vận hành có Trung tâm dịch vụ hành chính công để thực hiện thủ tục hành chính liên thông một cửa cho người dân. Nếu thiết kế như vậy liệu có trùng lặp về chức năng và có khả thi không?

Để trả lời câu hỏi này, thì cần sự kết nối của các chuyên gia về pháp lý, công nghệ và bất động sản để thiết kế một đầu mối có thể góp phần lấp đầy các khiếm khuyết của thị trường bất động sản như đã phân tích ở trên. Các cơ quan chức năng cần nghiên cứu xây dựng một Cổng dữ liệu bất động sản quốc gia có khả năng tích hợp các dữ liệu có liên quan đến bất động sản như: đất đai, công chứng, ngân hàng, thuế,… để thực hiện thủ tục hành chính liên thông, một cửa.

Cổng này không có chức năng tổ chức giao dịch bất động sản nhưng là nền tảng sử dụng các công nghệ hiện đại như blockchain, định danh, xác thực, API, bảo mật thông tin,… và kết nối được với các nền tảng của các tổ chức có liên quan như: công chứng điện tử, ngân hàng số, e-tax để các nền tảng giao dịch bất động sản số của tư nhân có thể tổ chức thực hiện giao dịch bất động sản online toàn trình.

Việt Nam có thể nghiên cứu học tập kinh nghiệm quốc tế để mở rộng mô hình quản trị bằng dữ liệu, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, công nghệ hiện đại, bảo đảm tính ổn định để đưa toàn bộ giao dịch bất động sản vào hệ thống quản lý dữ liệu quốc gia; triển khai hệ thống phân tích dữ liệu lớn (big data) phục vụ dự báo thị trường, quản lý quy hoạch, điều tiết chính sách vĩ mô và tăng cường giám sát tự động, hậu kiểm thông qua dữ liệu giao dịch định giá tự động, cảnh báo rủi ro thị trường.

Công cụ này sẽ dần trở thành công cụ minh bạch, hiệu quả để Nhà nước sử dụng trong các hoạt động quản lý thị trường bất động sản, người dân, doanh nghiệp cũng có kênh thông tin chuẩn mực, công khai để tham chiếu, sử dụng đánh giá bất động sản.

Trong bối cảnh kinh tế số, chuyển đổi số diễn ra rất nhanh và lan rộng trong mọi ngõ ngách của đời sống thì việc Nhà nước đầu tư vào giải pháp công nghệ và quản trị dữ liệu làm nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển là rất cấp bách và sẽ có tác dụng “căn cơ” cho bài toán giá bất động sản ở nước ta.

Phạm Thúy Hạnh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/giai-phap-nao-cho-bai-toan-gia-bat-dong-san-1110033.html