Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản

8 giờ trướcBài gốc

Ảnh minh họa.

Quá lệ thuộc vào tín dụng NH

Nói đến vốn cho thị trường BĐS, lâu nay nguồn tín dụng của hệ thống NH vẫn luôn thể hiện vai trò là nguồn vốn quan trọng nhất. Theo số liệu từ NHNN, dư nợ tín dụng BĐS của hệ thống NH hiện nay đạt 3,48 triệu tỷ đồng. Trong năm 2024, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 16,11% so với cuối năm 2023 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 15,08%). Trong đó dư nợ tiêu dùng BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 60%, dư nợ kinh doanh BĐS chiếm khoảng 40%.

Số liệu được NHNN chi nhánh Khu vực 2 (TPHCM) công bố gần đây cho biết, tổng dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn TPHCM đạt khoảng gần 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tính đến cuối tháng 2-2025, tín dụng BĐS tăng 1,15% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng của tín dụng chung trên địa bàn trong 2 tháng đầu năm.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM cho biết, do trung và dài hạn, thị trường BĐS có yếu tố thuận lợi từ hành lang pháp lý được ban hành mới đây như Nghị quyết 170 và 171, đã khơi thông nguồn cung. Với những dự án đủ điều kiện pháp lý, ngành NH hoàn toàn có thể cho vay.

Tuy nhiên, ngành NH chỉ đầu tư vốn ngắn hạn, còn vốn trung, dài hạn phải thông qua thị trường vốn (TP, chứng khoán). Giới chuyên gia cũng nhận định, hiện nay lượng tín dụng đổ vào BĐS khá cao và vẫn trong xu hướng tăng, nhưng điều này thực sự không bền vững, bởi phần lớn vốn huy động của NH là ngắn hạn, trong khi BĐS chủ yếu vay trung và dài hạn.

Mặt khác, dư nợ tín dụng đang tăng nhanh hơn tốc độ huy động vốn. Tính tới 25-3, chênh lệch giữa huy động và cho vay của hệ thống NH đã lên tới 1,1 triệu tỷ đồng, phần thiếu hụt đó phải sử dụng cả vốn tự có và vốn tái cấp từ NHNN.

Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay thể hiện sự phụ thuộc lớn dòng vốn tín dụng từ hệ thống NH, GS.TS Trần Ngọc Thơ, Đại học Kinh tế TPHCM cũng khuyến cáo, việc thị trường quá lệ thuộc vào nguồn tài chính này, chỉ cần có biến động về chính sách hoặc siết tín dụng, toàn bộ hệ thống sẽ bị tắc nghẽn, kéo theo hệ lụy lan rộng.

Khơi thông nhiều kênh vốn khác

Theo TS. Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, hiện nay xuất khẩu dự kiến sẽ khó khăn do câu chuyện thuế quan. Và Trung Quốc mới đây đã đưa ra những chính sách tài khóa và tiền tệ để bù đắp cho việc Chính phủ Mỹ sẽ đánh thuế.

Có hai vấn đề Trung Quốc đang tiếp cận mà Việt Nam có thể tham khảo. Thứ nhất là nội nhu (tức nhu cầu nội địa), và thứ hai là BĐS. Để tác động, họ hạ thấp lãi suất xuống. Đó là những hướng đi rất thực tế, để vốn trong thị trường tập trung thúc đẩy các ngành nghề khác, từ đó bù đắp cho xuất khẩu.

Ông Phước cho rằng, Việt Nam đã đi theo nền kinh tế thị trường, nên hãy để quy luật của kinh tế thị trường có thể phát huy tác dụng. Tức người cho vay là NH sẽ tự chịu trách nhiệm và phân bổ dòng vốn hợp lý. Phần quan trọng còn lại là cần điều chỉnh chính sách vĩ mô tác động đến thị trường như thế nào. Nhà nước muốn hướng đến mục tiêu gì, sẽ tạo ra các đòn bẩy tác động theo hướng đó.

Các Nghị quyết của Quốc hội, các Nghị định của Chính phủ để tháo gỡ những tồn tại trong quá khứ của thị trường BĐS từ 15 – 20 năm trước, tuy hơi chậm nhưng rất đúng, đó là mở ra điều kiện để tạo ra nguồn cung. Vấn đề còn lại là tiền đâu?

Và theo TS. Phước, cấu trúc tín dụng dành cho BĐS của Việt Nam như hiện tại là chấp nhận được, và đang được “rót” đúng vào các nhu cầu mang tính thị trường. Mặc dù còn khá nhiều lo ngại liên quan đến vấn đề tài trợ vốn tín dụng dài hạn đối với dự án BĐS, tuy nhiên vấn đề nợ xấu đối với cho vay BĐS cần có cách tiếp cận cởi mở hơn để thị trường tự điều chỉnh.

Song TS. Phước cũng đặt vấn đề, vì sao chúng ta chỉ nói vốn tín dụng NH đầu tư vào BĐS, mà không nói nhiều kênh khác ở trong nền kinh tế này, đặc biệt là kênh TPDN? Tại sao cơ chế phát hành TP riêng lẻ không chỉnh sửa để cho những công ty BĐS có thể phát hành an toàn, hiệu quả và những nhà đầu tư riêng lẻ không bị mất tiền? Hay thông qua hình thức đối tác công tư (PPP), Chính phủ có một nguồn vốn có thể tham gia vào kinh doanh BĐS, hoặc dòng vốn từ Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) cũng có thể tham gia, chứ không chỉ dựa vào tín dụng NH.

“Thị trường BĐS là thành tố rất quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế nào chứ không chỉ với Việt Nam. Vì vậy việc thay đổi thể chế, tạo ra các công cụ chính sách để hỗ trợ và phát triển, nhờ đó tác động lan truyền ra nền kinh tế là điều cần phải làm. Vấn đề đặt ra nhanh chóng sửa được và hoàn thiện thể chế của thị trường BĐS, gắn liền với việc hoàn thiện thể chế của một thị trường tài chính. Còn những câu hỏi tiền đâu, cho ai vay, vốn vào thị trường BĐS nhiều hay ít… hãy để thị trường quyết định” - TS. Trương Văn Phước nhấn mạnh.

Theo ghi nhận hiện nay, kênh TPDN đối với DN BĐS đã đứng chững lại. Từ đầu năm đến giữa tháng 4-2025, tổng giá trị TPDN được phát hành là 25.604 tỷ đồng, trong đó gồm 11 đợt phát hành ra công chúng trị giá 23.104 tỷ đồng và 3 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 2.500 tỷ đồng. Các đợt phát hành này đều thuộc lĩnh vực NH, chứng khoán, không có đợt phát hành nào thuộc DN BĐS.

Trong khi đó, thống kê của VIS Rating cho biết, năm 2025 dự kiến sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng TP do các DN BĐS nhà ở phát hành đáo hạn. Đáng lo ngại hơn, trong số này đã có tới 31.000 tỷ đồng từng rơi vào tình trạng chậm trả gốc hoặc lãi trước đó, cho thấy một áp lực tài chính khổng lồ đang đè nặng lên vai các DN.

Mỹ, Trung Quốc, Singapore hiện có giải pháp để những người có vốn rất nhỏ có thể đầu tư vào BĐS. Đó là một tổ chức chuyên nghiệp đứng huy động vốn để đầu tư giúp họ, từ đó tái đầu tư trên thị trường…

CÁT TƯỜNG

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/giai-phap-von-cho-thi-truong-bat-dong-san-post122660.html