Giãn dân nội đô Hà Nội tác động ra sao đến giá bất động sản vùng ven?

2 giờ trướcBài gốc

(Ảnh minh họa: Báo Chính phủ).

Lộ trình giãn dân quy mô lớn nhất từ trước tới nay

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị qua nhiều giai đoạn.

Giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.

Sang giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.

Tổng cộng, hơn 860.000 người dự kiến được di chuyển khỏi khu vực nội đô trong vòng 20 năm tới. Theo các chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kế hoạch này cho thấy quyết tâm của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.

Không chỉ giãn dân mà phải giãn sinh kế

Kinh nghiệm thực tiễn cho thâýgiãn dân chỉ hiệu quả khi đi kèm dịch chuyển hệ sinh thái kinh tế.Nếu người dân chỉ được bố trí nơi ở mới nhưng công việc, trường học, bệnh viện và dịch vụ vẫn tập trung ở trung tâm, họ sẽ không rời đi hoặc sớm quay trở lại.

Vì vậy, VARS cho rằng song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và các trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven.

Việc dịch chuyển này không chỉ tạo việc làm tại chỗ, mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc và cơ hội kinh tế một cách tự nhiên, thay vì mang tính bắt buộc.

Các chuyên gia cũng cho rằng Bắc Kinh là một hình mẫu đáng tham khảo. Khi dân số thủ đô Trung Quốc vượt mốc 22 triệu người, chính quyền nước này không chỉ di dời dân cư, mà còn chủ động di dời các chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp nhà nước ra Tân khu Hùng An, cách trung tâm Bắc Kinh khoảng 100 km.

Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực cho khu lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới với đầy đủ chức năng kinh tế - xã hội. Đây là bài học quan trọng đối với Hà Nội, cho thấy giãn dân chỉ thực sự bền vững khi đi kèm với giãn chức năng và giãn sinh kế.

Trung tâm giữ giá, vùng ven khó giảm sâu

Theo nhận định của VARS, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản (BĐS) khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. Các dự án hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng giá trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Đáng chú ý, theo đề án, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp, gắn với các khu chức năng nói trên và nhu cầu nhà ở hiện hữu.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven với nhiều lựa chọn từ các sản phẩm ngày càng chất lượng, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, sang trọng, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn và thuận lợi đạt được thỏa thuận.

Do đó, bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch trở thành các cực phát triển mới được đánh giá là giải pháp phù hợp hơn. Những khu vực đang và sẽ hình thành các cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và khu công nghệ có thể trở thành điểm đến ổn định cho dòng dân cư di dời.

Theo VARS, mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh nhưng khả năng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng.

Bên cạnh đó, chất lượng nguồn cung tại khu vực này ngày càng được nâng cao, phần lớn các dự án mới đều phát triển theo mô hình đại đô thị, sở hữu hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.

Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Chiến lược đầu tư cần thay đổi

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh trên diện rộng, với sự xuất hiện của hàng loạt dự án siêu đô thị cùng quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt, chiến lược đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu tiên trung - dài hạn.

Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.

Ở khu vực trung tâm, phân khúc BĐS hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê lớn, giá bán và giá thuê tại các dự án có vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại TP HCM, nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất lớn.

Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp - logistics cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc trong trung và dài hạn.

Công Tâm

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/gian-dan-noi-do-ha-noi-tac-dong-ra-sao-den-gia-bat-dong-san-vung-ven.html