Giới đầu cơ nhà đất vùng ven 'nín thở' chờ bảng giá đất mới

4 giờ trướcBài gốc

Ông Trần Thanh Lâm, với hơn 20 năm lăn lộn trong giới bất động sản TP.HCM, hơn 1 tuần qua liên tục theo dõi từng bản dự thảo, từng dòng phân tích về bảng giá đất mới. Dự kiến, khu vực Bình Dương (cũ) có hệ số tăng tối đa lên tới 8 lần so với mức hiện hành.

Kỳ vọng sóng đất sẽ nổi

Trên các tuyến đường Yersin và Bạch Đằng, nơi ông Lâm đang sở hữu 3 lô đất mặt tiền, dự kiến vọt lên mức 89 triệu đồng/m2, đánh dấu bước nhảy giá mạnh nhất kể từ khi ông bắt đầu đầu tư tại đây năm 2021.

Trong khi đó, ở khu vực phường Dĩ An, cách đây gần 2 tháng, ông Lâm cũng xuống tiền mua vào một lô đất ven tuyến Đại Lộ Độc Lập. Với bảng giá đất mới dự kiến tăng trên dưới 60%, nhà đầu tư 52 tuổi này kỳ vọng lô đất có thể tăng mạnh trong 3-5 năm tới.

Ông Lâm kể, vào thời điểm ông quyết định “tất tay” gom đất Bình Dương, nhiều bạn đầu tư của ông khuyên cẩn trọng, đến nay lại liên tục gọi để hỏi liệu còn cơ hội mua được giá tốt không.

“Tôi không kỳ vọng bảng giá mới sẽ kéo giá thị trường đi lên ngay lập tức, nhưng nó chắc chắn là nền tảng để định giá lại tài sản, đặc biệt với đất sạch pháp lý. Khó kỳ vọng giá đất x2, x3 nhưng tăng 30-50% trong 2-3 năm là hoàn toàn trong tầm tay”, ông Lâm chia sẻ với VnBusiness.

Thị trường đất nền vùng ven dự kiến chịu tác động khi có bảng giá đất mới.

Tương tự, anh Võ Trung Dũng, nhà đầu tư 38 tuổi chuyên “đánh” vùng ven và tỉnh lân cận TP.HCM, đang khấp khởi vì xu hướng tăng giá mạnh tại khu vực anh và nhóm của mình găm hàng từ năm 2022.

Điển hình, ở phường Đông Hòa, anh Dũng đang sở hữu một lô đất 75m2, giá gần 2,1 tỷ đồng, trong một khu dân cư mới. Mức tăng dự kiến 58-60% trên các tuyến lân cận như Nguyễn An Ninh, Nguyễn Thái Học, Quốc lộ 1K, Trần Hưng Đạo củng cố niềm tin của anh về đợt sóng trung hạn.

Dự thảo bảng giá đất ở TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026 xác định mức cao nhất 687 triệu đồng/m2 tại Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi, thấp hơn 40% so với đề xuất 954,3 triệu đồng/m2.

Nhiều tuyến khác cũng thấp hơn 60%, như Hàm Nghi từ đề xuất 654 xuống 429 triệu đồng/m2, Cao Bá Quát từ 294 xuống 215 triệu đồng/m2. Bà Rịa – Vũng Tàu cũ điều chỉnh tăng nhẹ, cao nhất 149 triệu đồng/m2 trên đường Thùy Vân, hệ số tăng 3,78 lần.

Đặc biệt, Bình Dương cũ tăng mạnh nhất, tối đa 8 lần, với giá cao nhất 89 triệu đồng/m2 tại các tuyến Yersin và Bạch Đằng. Các tuyến Đông Hòa tăng 58–60%, Dĩ An tăng 58–68%, Thủ Dầu Một tăng 71%, một số tuyến khác tăng 14–20%.

Giá đất mới sẽ kích giá nhà

Thực tế, đa phần giới đầu cơ đều hiểu rằng bảng giá đất mới không trực tiếp “thổi giá” thị trường ngay lập tức. Tuy nhiên, với những người nắm giữ tài sản ở các vị trí trọng điểm, bảng giá mới là chỉ báo quan trọng.

Trong khi giới đầu cơ khấp khởi thì các doanh nghiệp địa ốc cũng đang nín thở chờ bảng giá đất mới. Theo giới chuyên gia, tác động của bảng giá đất mới đối với thị trường bất động sản có thể vượt xa những dự báo ban đầu, nhất là khi dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai 2024 đang được Quốc hội xem xét.

Theo tinh thần dự thảo, giá đất trong mọi trường hợp sẽ được xác định bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, qua đó tạo ra một khuôn khổ áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Tuy nhiên, chính sự cứng nhắc này đang làm dấy lên hàng loạt quan ngại về chi phí đất tăng đột biến, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79/2024 đã ở mức rất cao. Khi cộng thêm hệ số điều chỉnh, chi phí đất trở thành gánh nặng lớn đối với cả người lao động lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường căn hộ của Thành phố đang đối mặt áp lực chưa từng có từ chi phí đất, do công thức tính nghĩa vụ tài chính theo “bảng giá đất nhân hệ số K” đang dẫn đến giá trị vượt xa thực tế. Doanh nghiệp buộc phải phân bổ chi phí này vào giá bán, từ đó làm méo mó mặt bằng giá nhà.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cũng chung nhận định rằng bảng giá đất quá cao tại nhiều địa phương đang tạo ra rủi ro chồng chéo cho doanh nghiệp, người dân và cả hệ thống tín dụng.

Khi chi phí đất bị đội lên, các dự án đang triển khai phải đối mặt với bài toán tạm dừng hay tiếp tục, bởi tổng mức đầu tư có thể vượt ngưỡng chịu đựng tài chính của doanh nghiệp. Với những dự án chưa triển khai, doanh nghiệp càng buộc phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, có thể tăng giá bán hoặc dịch chuyển sang phân khúc cao cấp để duy trì biên lợi nhuận.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn nhạy cảm, dự thảo bảng giá đất mới trở thành tâm điểm chú ý không chỉ của giới đầu cơ mà còn của cộng đồng doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách.

Những kỳ vọng về một chu kỳ tăng giá mới của nhóm nhà đầu tư vùng ven đang song hành với nỗi lo chi phí đất tăng mạnh, gây áp lực lên giá nhà và khả năng tiếp cận của người dân.

Thực tế cho thấy, bảng giá đất dù chỉ là công cụ quản lý nhà nước, đang dần trở thành biến số quan trọng chi phối dòng vốn, chiến lược phát triển dự án. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải thiết kế cơ chế xác định giá đất vừa sát thực tiễn, vừa đảm bảo ổn định thị trường, tránh tình trạng chi phí đất bị “thổi phồng”, đẩy giá nhà đất leo thang.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/gioi-dau-co-nha-dat-vung-ven-nin-tho-cho-bang-gia-dat-moi-1111465.html