Gỡ 'nút thắt' giải phóng mặt bằng

4 giờ trướcBài gốc

Hiện tại, riêng Hà Nội có 1.448 dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng. Ảnh: Việt Dương.

Nhiều vướng mắc phát sinh

Một trong những “nút thắt” lớn nhất khiến hàng loạt dự án bất động sản ngưng trệ suốt nhiều năm qua chính là tình trạng bồi thường dở dang. Vướng mắc này xuất phát từ luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận bồi thường phần diện tích đất còn lại dẫn đến dự án “treo”, lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư.

Để gỡ nút thắt này, trong tờ trình dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi đất của Nhà nước theo hướng cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nếu chủ đầu tư đã đàm phán thành công trên 75% diện tích hoặc số người có đất.

Thực tế, ý tưởng trên không mới và từng nhận được sự đồng thuận cao trong lần sửa Luật Đất đai trước đó. Tuy vậy, Luật Đất đai 2024 khi ban hành chính thức chỉ dừng ở mức khuyến khích thỏa thuận mà không có quy định chi tiết, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương một cách hiểu khiến cả doanh nghiệp và người dân lúng túng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp có dự án tại phường Gia Sàng, Thái Nguyên (cũ) cho biết, dù đã hết sức nỗ lực thực hiện cơ chế tự thỏa thuận để giá đền bù sát với giá thị trường, nhưng dự án vẫn bị đình trệ.

Nguyên nhân là do một số hộ dân đòi hỏi mức bồi thường vượt xa giá trị thực tế, khi chủ đầu tư không đồng ý thì gây khó khăn, không chịu di dời, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

Cuối tháng 7/2025, trong công văn gửi tới các các sở, ngành, nhà đầu tư, lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên đã nhấn mạnh vấn đề giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho các nhà đầu tư đang là một trong những “điểm nghẽn” lớn, ảnh hưởng tới quá trình thu hút đầu tư của tỉnh và yêu cầu tập trung tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm để thu hút đầu tư của tỉnh.

Thực trạng trên cũng diễn ra tại nhiều địa phương khác. Đơn cử, mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hà Nội cho biết, trên địa bàn Thành phố có 1.448 dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2013 và tiếp tục triển khai theo Luật Đất đai 2024 với tổng diện tích hơn 12.430 ha. Tuy nhiên, quá trình chuyển tiếp giữa 2 luật đã phát sinh nhiều vướng mắc, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án.

Lãnh đạo sở này cho hay, theo Điều 85 - Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Song, trên thực tế, nhiều dự án đã ra thông báo thu hồi nhưng chưa hoàn tất thủ tục trong thời gian quy định, dẫn đến mất hiệu lực và không thuộc diện được chuyển tiếp theo luật mới.

Quá trình chuyển đổi giữa 2 luật cũng đặt ra thách thức trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Các dự án đã thực hiện một số bước theo Luật Đất đai 2013 như kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, lập phương án bồi thường..., nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi hoặc phê duyệt phương án bồi thường. Khi áp dụng theo quy định mới, hàng loạt vấn đề phát sinh dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, tăng chi phí, thay đổi chính sách hỗ trợ và tái định cư…

Mở cơ chế để thúc đẩy thị trường

Trên thực tế, việc thu hồi đất trong các khu vực làm dự án luôn là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Một trong những giải pháp được đưa ra là phải chỉ ra được những “giá trị kép” mà các dự án mang lại không chỉ đối với người dân, mà cả lợi ích kinh tế - xã hội của quốc gia. Tuy vậy, việc chứng minh những giá trị này sẽ khó thực hiện nếu thiếu những quy định cụ thể, rõ ràng.

Trên thực tế, việc thu hồi đất trong các khu vực làm dự án luôn là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi trong 10 năm trở lại đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án.

Cần lưu ý rằng, theo tính toán của các tổ chức quốc tế, với giả định tỷ lệ lạm phát và trượt giá trong ngành xây dựng trung bình khoảng 5-7%/năm tại Việt Nam, việc chậm trễ giải phóng mặt bằng trong 1 năm có thể khiến chi phí phát triển dự án tăng thêm từ 10-15% so với tổng mức đầu tư ban đầu, còn nếu từ 2 năm trở lên thì có thể lên tới 20-30% và thậm chí cao hơn (chưa bao gồm chi phí lãi vay).

Vì thế, việc giảm tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) và các chỉ số hiệu quả tài chính khác có thể khiến dự án từ khả thi về mặt kinh tế trở nên không còn hiệu quả, dẫn tới chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải tăng giá đầu ra để đảm bảo bài toán lợi nhuận tối thiểu, từ đó càng hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Vấn đề trên không chỉ dự án tư nhân phải đối mặt, mà các dự án công cũng chịu thiệt hại nếu tiến trình bồi thường giải phóng mặt bằng bị điều chỉnh.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều dự án đầu tư công thời gian qua đã buộc phải điều chỉnh tiến độ do ban quản lý dự án không “cách nào” hoàn thành tiến độ giải phóng mặt bằng, chẳng hạn dự án Liên kết vùng miền Trung dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2025 nhưng đến nay mới bàn giao được gần 50% mặt bằng.

Tương tự, dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội phải lùi thời hạn hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng đến hết quý IV/2025 do gặp nhiều khó khăn khi nhiều người dân không chấp nhận thỏa thuận đền bù…

GS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội cho biết, hoạt động thu hồi đất bao giờ cũng gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Chính bởi vậy, Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành ngày 16/6/2022 cũng như Luật Đất đai 2024 đều đề cập tới nguyên tắc khi thu hồi đất thì ít nhất phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi ngôi nhà, bất động sản có giá trị tương tự..., thế nhưng vấn đề là nguyên tắc này lại chưa được lượng hóa cụ thể, rõ ràng.

Còn theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cơ chế “tự thỏa thuận” với người dân là không khả thi đối với các dự án quy mô lớn, bởi chủ đầu tư rất khó để đạt sự đồng thuận 100% khi phải đàm phán với hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trong khu vực dự án và thực tế là thường xuyên có những trường hợp đòi hỏi mức giá đền bù cao vô lý, nếu không được đáp ứng thì gây khó dễ, chây ì, không chịu di dời…. từ đó khiến dự án bị đình trệ kéo dài, làm lãng phí nguồn lực đất đai, mất mỹ quan đô thị, gây thiệt hại tài chính lớn cũng như làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư.

Ở góc độ khác, một mặt ủng hộ cơ chế mới như tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, mặt khác LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng kiến nghị, việc áp dụng cơ chế này cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, tránh nguy cơ lạm dụng chính sách, cụ thể là cần thiết thiết lập mức giá trần hoặc khung giá tham chiếu làm cơ sở trong quá trình thỏa thuận, tránh tình trạng không công bằng giữa các hộ dân; tiêu chí xác định tỷ lệ 75% đồng thuận hay 25% còn lại cũng cần được quy định rõ, có loại trừ trường hợp đất tranh chấp, vắng chủ hay không…

Bên cạnh đó, cần bổ sung một tổ chức trung gian như chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân giúp hỗ trợ, hòa giải. Trường hợp các nỗ lực này không đạt kết quả, phương án Nhà nước thu hồi phần đất còn lại sẽ được xem xét.

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/go-nut-that-giai-phong-mat-bang-post374566.html