Gỡ thế kẹt cho dự án 'da beo'

4 giờ trướcBài gốc

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc chưa thể triển khai. Ảnh: Lê Toàn.

Lỡ cơ hội vì dự án vướng mặt bằng

“Một dự án với diện tích đất khoảng 5-10 ha, nhưng nếu chỉ 1 hộ dân với vài trăm mét vuông đất khiếu nại hoặc không đồng tình với mức bồi thường thì dự án vẫn không thể triển khai được”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM chia sẻ về những khó khăn trong việc tạo lập quỹ đất phát triển các dự án nhà ở hiện nay.

Theo vị này, việc giải phóng mặt bằng đối với các dự án bất động sản đang được thực hiện theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế hợp lòng dân, đền bù sát với giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế vẫn phát sinh những bất cập, để bên này mặc cả, chây ỳ, gây khó cho bên kia.

Mặc dù pháp luật hiện hành đã quy định rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, thậm chí nhiều doanh nghiệp sẵn sàng trả cao hơn, nhưng không ít hộ dân trong dự án có những đòi hỏi vô lý. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời và thế là toàn bộ dự án phải dừng lại.

Không chỉ với dự án bất động sản, khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp mới đang khiến nhiều dự án tại TP.HCM lỡ cơ hội thu hút đầu tư.

Điển hình là Khu công nghiệp Phong Phú với diện tích 67 ha, được thành lập từ năm 2002, nhưng đến nay việc giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất, hạ tầng chưa được đầu tư, nên chưa thể ký hợp đồng cho thuê đất.

Đáng lo ngại, do đình trệ suốt 20 năm, thời hạn hoạt động còn lại của khu công nghiệp này chỉ còn 30 năm, bởi theo quy định, thời gian hoạt động của một khu công nghiệp là 50 năm tính từ thời điểm có quyết định đầu tư.

Với quỹ thời gian còn lại ngắn, ngay cả khi Thành phố hoàn tất đầu tư hạ tầng thì việc thu hút nhà đầu tư vào thuê đất sản xuất tại đây cũng là bài toán nan giải.

Tương tự, Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng (56 ha) đến nay cũng chưa thể triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng do giá đất tại khu vực tăng cao, kéo theo chi phí đền bù bị đội lên, khiến quá trình bồi thường gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư của dự án.

Một dự án quy mô lớn khác là Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3 (200 ha) đang gặp hàng loạt trở ngại, chưa thể triển khai. Hiện trạng khu vực quy hoạch dự án đã có mật độ dân cư tăng cao, nếu như năm 2016 chỉ có 1.678 căn nhà, thì nay tăng lên khoảng 2.000 căn.

Cùng với đó, chi phí bồi thường tăng cao khiến việc giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn, kéo theo hiệu quả đầu tư giảm sút rõ rệt.

Chính vì những lý do trên, đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Đặc biệt, dự án Khu tái định cư Vĩnh Lộc A (44,6 ha), dùng để bố trí tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3, đã bị UBND TP.HCM chấm dứt quyết định thu hồi đất do chậm triển khai nhiều năm.

Gỡ thế kẹt cho nhà đầu tư

Tại dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất) trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Khu công nghiệp Vĩnh Lộc đang chờ được mở rộng: Lê Toàn.

Lý giải về đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến vướng mắc khi cần mặt bằng cấp bách. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng, giúp hàng trăm dự án sớm được triển khai trở lại.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thực tiễn cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98%, nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích nhỏ còn lại.

Do đó, đề xuất mới nếu được thông qua sẽ góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này.

Điểm tiến bộ của phương án là thay vì chỉ quy định đạt trên 75% diện tích đất hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì đã bổ sung thêm điều kiện trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng thời chiếm trên 50% diện tích đất.

Quy định này giúp hài hòa hơn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, hạn chế tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận được 75% diện tích đất nhưng chỉ với số ít hộ dân, gây phản ứng trong cộng đồng.

Tuy nhiên, dù Nhà nước có đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại, nhưng nếu không có quy trình cụ thể và quy định rõ tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp với lộ trình thực hiện dự án, thì doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong triển khai.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, khi được thông qua, quy định mới sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho hàng ngàn dự án bất động sản đã đền bù “dở dang, da beo” trong nhiều năm qua.

Trong đó, nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75%, thậm chí trên 95% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận với phần diện tích còn lại để tiến hành giải phóng mặt bằng, triển khai dự án.

Theo ông Châu, khi một dự án không thể triển khai, hậu quả là rất lớn và mang tính dây chuyền. Nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, làm suy yếu năng lực tài chính của doanh nghiệp và cả hệ thống tín dụng.

Đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Chưa kể, nó tạo ra một môi trường đầu tư bất ổn, làm nản lòng các nhà đầu tư và giảm sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam.

Tuy vậy, việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi còn lại theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật về đất đai hiện hành và không được thấp hơn giá nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với người sử dụng đất trong dự án đối với thửa đất, khu đất có vị trí, lợi thế tương tự.

Đồng thời, để tạo sự công bằng, cần có quy trình chặt chẽ về trình tự, thủ tục ban hành, thanh tra và giải quyết khiếu nại đối với các quyết định thu hồi đất, đảm bảo đề xuất khơi thông được nguồn lực, nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Trọng Tín

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/go-the-ket-cho-du-an-da-beo-post376189.html