Hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ kê khai, nộp thuế như thế nào?

7 giờ trướcBài gốc

Từ ngày 01/01/2026, hệ thống quản lý thuế tại Việt Nam sẽ chính thức bước vào một kỷ nguyên mới với việc bãi bỏ hoàn toàn chế độ thuế khoán và lệ phí môn bài.

Đối với các chủ hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ, sự thay đổi này không chỉ mang lại lợi ích từ việc nâng ngưỡng miễn thuế lên gấp 5 lần mà còn yêu cầu sự chủ động trong việc tự kê khai doanh thu thực tế.

Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế, quy trình kê khai điện tử và các mốc thời gian quan trọng để chủ hộ tuân thủ đúng pháp luật.

1. Những thay đổi trọng yếu về thuế cho thuê tài sản từ năm 2026

Lộ trình cải cách thuế giai đoạn 2025-2026 thiết lập một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng hơn. Có ba điểm cốt lõi mà chủ hộ cho thuê phòng trọ cần lưu ý:

• Chấm dứt thuế khoán: Hộ kinh doanh không còn nộp thuế theo mức ấn định sẵn mà chuyển sang phương pháp kê khai và tự nộp thuế dựa trên doanh thu thực tế phát sinh trong kỳ tính thuế.

• Bãi bỏ lệ phí môn bài: Từ 01/01/2026, toàn bộ hộ kinh doanh sẽ được miễn khoản phí này, giúp giảm bớt gánh nặng chi phí hành chính hằng năm từ 300.000đ đến 1.000.000đ.

• Cơ chế quản lý số: Mọi giao dịch và kê khai sẽ được thực hiện qua eTax Mobile hoặc Cổng thông tin Thuế điện tử, tích hợp cùng tài khoản định danh VNeID mức 2.

Các chủ hộ cho thuê phòng trọ cần chuẩn bị cho lộ trình bỏ thuế khoán từ năm 2026.

2. Ngưỡng doanh thu miễn thuế và các loại thuế áp dụng

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) 2025, chính sách mới tập trung hỗ trợ mạnh mẽ cho các hộ kinh doanh quy mô nhỏ.

2.1. Ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm

Kể từ năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn hoàn toàn cả thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Đây là bước nhảy vọt so với ngưỡng 100 triệu đồng trước đây, giúp khoảng 90% hộ kinh doanh thoát khỏi diện phải nộp thuế.

2.2. Các sắc thuế khi vượt ngưỡng

Khi doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, chủ hộ có nghĩa vụ nộp hai loại thuế chính sau:

1. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Tính trên phần giá trị tăng thêm của dịch vụ cung cấp.

2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Đánh trực tiếp vào thu nhập từ hoạt động kinh doanh của chủ hộ.

3. Hướng dẫn cách tính thuế hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ

Hoạt động cho thuê phòng trọ được pháp luật phân loại vào nhóm "Cho thuê tài sản". Cách tính thuế đối với nhóm này có đặc thù riêng như sau:

3.1. Thuế suất quy định

Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC và các luật sửa đổi, thuế suất áp dụng cho thuê tài sản là:

• Thuế suất GTGT: 5%.

• Thuế suất TNCN: 5%.

• Tổng cộng: Hộ kinh doanh nộp 10% trên doanh thu chịu thuế.

3.2. Công thức tính thuế thực tế

Dựa trên hướng dẫn của cơ quan thuế, công thức tính số tiền phải nộp từ năm 2026 như sau:

• Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu x 5%.

• Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu – 500 triệu) x 5%.

Ví dụ minh họa: Một hộ kinh doanh có doanh thu cho thuê nhà trọ là 600 triệu đồng/năm trong năm 2026:

• Thuế GTGT = 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.

• Thuế TNCN = (600 triệu – 500 triệu) x 5% = 5 triệu đồng.

• Tổng cộng: Hộ này nộp 35 triệu đồng tiền thuế cho cả năm.

4. Quy trình kê khai thuế điện tử dành cho chủ hộ

Ngành thuế cam kết đảm bảo 100% hộ kinh doanh thực hiện thủ tục qua phương thức điện tử từ năm 2026. Chủ hộ có thể thực hiện theo 3 bước sau:

Bước 1: Đăng ký và Đăng nhập

Chủ hộ tải ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại hoặc truy cập website canhan.gdt.gov.vn. Nếu đã có VNeID mức 2, bạn có thể đăng nhập ngay mà không cần tạo tài khoản mới bằng cách chọn mục "Đăng nhập bằng tài khoản Định danh điện tử".

Bước 2: Lập tờ khai thuế

Chủ hộ chọn mục "Kê khai thuế" và sử dụng các mẫu biểu sau:

• Mẫu 01/TTS: Tờ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản.

• Mẫu 01-1/BK-TTS: Phụ lục bảng kê chi tiết các hợp đồng thuê nhà. Hệ thống sẽ hỗ trợ tính toán tự động số thuế phải nộp dựa trên doanh thu thực tế được nhập vào.

Bước 3: Nộp tiền thuế online

Sau khi gửi tờ khai thành công, bạn có thể nộp tiền trực tiếp qua các hình thức:

• Quét mã QR Code: Nhanh chóng và chính xác thông tin kỳ thuế và số tiền.

• Ngân hàng liên kết: Trích tiền trực tiếp từ tài khoản ngân hàng của chủ hộ đã liên kết trên ứng dụng.

Sử dụng eTax Mobile giúp chủ hộ cho thuê phòng trọ tiết kiệm thời gian và minh bạch số liệu.

5. Thời hạn kê khai và nộp thuế quan trọng

Chủ hộ kinh doanh cần tuân thủ nghiêm ngặt các mốc thời gian để tránh bị xử phạt chậm nộp, có thể lên tới 15 triệu đồng cho mỗi tờ khai.

• Thông báo doanh thu thực tế năm 2026: Phải thông báo 2 lần. Lần 1 (6 tháng đầu năm) trước ngày 31/07/2026; Lần 2 (6 tháng cuối năm) trước ngày 31/01/2027.

• Kê khai theo năm (từ 2027): Chỉ cần thông báo doanh thu thực tế 1 lần/năm trước ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

• Nộp hồ sơ theo lần phát sinh: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê trong hợp đồng.

6. Lưu ý về sổ sách kế toán và chứng từ

Dù áp dụng phương pháp tự kê khai, hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ không bắt buộc phải có bộ máy kế toán phức tạp nhưng cần duy trì hệ thống sổ sách tối giản theo Thông tư 152/2025/TT-BTC.

• Sổ chi tiết doanh thu (Mẫu S1a-HKD): Dùng để ghi chép tiền phòng hằng tháng làm căn cứ đối soát với cơ quan thuế để chứng minh mình thuộc diện miễn thuế hoặc tính đúng số thuế vượt ngưỡng.

• Lưu trữ hồ sơ: Chủ hộ phải lưu giữ hợp đồng thuê nhà, phiếu thu và chứng từ ngân hàng trong ít nhất 05 năm.

• Hóa đơn điện tử: Hộ kinh doanh vẫn phải xuất hóa đơn điện tử khi khách thuê có yêu cầu.

7. Kết luận

Việc chuyển đổi sang phương pháp kê khai thuế từ năm 2026 là bước tiến quan trọng giúp các hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ hoạt động minh bạch và bền vững hơn. Với ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng và quy trình nộp thuế online tiện lợi qua eTax Mobile, chủ hộ hoàn toàn có thể tự thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách dễ dàng.

Nhật Hạ

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/thue-ho-kinh-doanh-cho-thue-phong-tro-2026-d44097.html