Hoàn thiện cơ chế giám sát giá đất: Bảo đảm minh bạch và ổn định thị trường

2 giờ trướcBài gốc

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Luật Đất đai sửa đổi không chỉ liên quan đến quyền lợi của người dân, mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến sự phát triển và tính ổn định của thị trường bất động sản.

Dự thảo được xây dựng trên cơ sở quán triệt định hướng chính trị, kinh tế - xã hội và các nghị quyết quan trọng của Đảng, Nhà nước. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả khi áp dụng, VARS đề nghị cần bổ sung quy định chi tiết hơn, đặc biệt về cơ chế kiểm tra và giám sát. Trong bối cảnh phân cấp, phân quyền ngày càng rõ, hạn chế về năng lực và nguồn lực tại cấp cơ sở có thể khiến việc thực thi dễ gặp lúng túng, làm giảm hiệu lực của luật.

Một điểm then chốt khác là đẩy mạnh số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, liên thông với hệ thống dữ liệu quốc gia. Đây là giải pháp quan trọng để tăng cường tính minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý và hỗ trợ khai thác thông tin thuận lợi cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân.

Ảnh minh họa. Ảnh: Lê Toàn

VARS IRE ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, mà chỉ giữ kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Lý do là sau khi hợp nhất địa giới, quy mô hành chính mở rộng, yêu cầu quản lý ngày càng cao trong khi nguồn lực còn hạn chế.

Nếu tiếp tục duy trì quy hoạch cấp xã sẽ dễ gây trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, ảnh hưởng tiến độ và tính thống nhất. Thay vào đó, cấp xã nên tham gia ở vai trò cung cấp số liệu, góp ý và phản biện khi xây dựng quy hoạch cấp tỉnh.

Dự thảo mở rộng các trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội như dự án khẩn cấp, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, dự án logistics, đô thị - du lịch - thương mại hỗn hợp… Tuy nhiên, khái niệm “khẩn cấp” vẫn còn mơ hồ, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau. Do vậy, cần tiêu chí rõ ràng để tránh lạm dụng.

Đối với quy định Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích hoặc số hộ dân, VARS IRE đánh giá đây là bước tiến, vừa bảo đảm quyền lợi doanh nghiệp, vừa hài hòa lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, để việc triển khai không gặp vướng mắc, cần bổ sung quy định cụ thể về tiến độ và quy trình bàn giao đất sạch.

VARS IRE nhất trí với cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thay vì quy định giá cụ thể. Cách làm này vừa bảo đảm vai trò chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, vừa phù hợp đặc thù từng địa phương.

Tuy vậy, việc xây dựng khung chuẩn định giá đất và hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật thống nhất trên phạm vi cả nước là rất cần thiết. Song song đó, cần cơ chế giám sát chặt chẽ để hạn chế tình trạng sai lệch, lạm quyền trong định giá.

Dự thảo quy định bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần theo loại đất, khu vực, vị trí được đánh giá là hợp lý, nhưng cần bổ sung thêm yếu tố “mục đích sử dụng đất” nhằm tăng tính linh hoạt. Đồng thời, hệ số điều chỉnh giá đất cần phản ánh yếu tố thị trường để bảo đảm công bằng, góp phần điều tiết thị trường bất động sản.

Để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, VARS IRE đề xuất thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, với thành phần cân đối giữa đại diện cơ quan quản lý và các chuyên gia độc lập.

Ngoài ra, VARS IRE cũng đề xuất bổ sung quy định cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với phát triển hạ tầng viễn thông, công nghệ thông tin, điện mặt trời, đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện… nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tối ưu hóa lợi ích kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, cần bỏ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần thời gian chưa tính giá, bởi thực tiễn cho thấy nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính, tiến độ dự án bị ảnh hưởng và giá bán sản phẩm bị đẩy lên cao, đi ngược lại chủ trương ổn định thị trường bất động sản.

Đặc biệt, việc bỏ quy định chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thương mại là cần thiết, phù hợp với Nghị quyết 171/2024/QH15, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, gia tăng nguồn cung và cân bằng cung - cầu trên thị trường.

Có thể thấy, việc hoàn thiện cơ chế giám sát và quản lý giá đất là yêu cầu cấp bách, nhằm tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Để đạt được mục tiêu này, quá trình xây dựng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi cần lắng nghe đầy đủ ý kiến từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân, bảo đảm đạo luật vừa phù hợp thực tiễn, vừa có tầm nhìn dài hạn, hạn chế phải sửa đổi nhiều lần.

Nguồn DNSG : https://doanhnhansaigon.vn/hoan-thien-co-che-giam-sat-gia-dat-bao-dam-minh-bach-va-on-dinh-thi-truong-321734.html