Huy động nguồn lực đất đai từ giao thông công cộng để phát triển đô thị TP.HCM

3 giờ trướcBài gốc

TP.HCM có gần 1.800 ha đất nằm gần các ga metro và tuyến đường giao thông huyết mạch. Đây là nguồn lực rất lớn để TP phát triển đô thị theo mô hình TOD (gắn với giao thông công cộng), trong bối cảnh TP đề ra mục tiêu đến năm 2035 sẽ phát triển 9 tuyến đường sắt đô thị dài 355 km.

Tiềm năng thu ngân sách lớn

Tháng 8/2025, Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua Nghị quyết 38 về quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo hướng TOD. Đây là động thái cho thấy bước chuyển trong tư duy phát triển đô thị của TP, với ước tính từ cơ quan chức năng về tiềm năng của 22 khu đất gần các ga metro có thể đem về nguồn thu ngân sách lên đến hơn 152.000 tỷ đồng.

TP.HCM định hình lại phát triển đô thị, khai thác hiệu quả quỹ đất (Ảnh: D.P)

Theo Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM, có 11 vị trí được xác định thí điểm làm TOD dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến đường Vành đai 3 .

Quy mô của 11 vị trí này lên đến gần 1.800 ha, được kỳ vọng huy động khoảng 7,8 tỷ USD để đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng bởi đây là những vị trí có giá trị cao, có khả năng hình thành đô thị nén, trung tâm thương mại - dịch vụ, văn phòng và nhà ở.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn đánh giá cao mô hình đô thị TOD và xem đây như là động lực tăng trưởng mới cho TP.HCM, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu mở ra không gian rất rộng.

Theo ông Sơn, trên thế giới đã có mô hình “đô thị 15 phút” với đặc điểm là mọi nhu cầu thiết yếu của cư dân (như nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục, mua sắm, giải trí) đều có thể tiếp cận trong vòng 15 phút đi bộ hoặc đi xe đạp.

Khi kết hợp “đô thị 15 phút” với các tuyến metro sẽ tạo ra mô hình đô thị bền vững.

"Tối thiểu phải có tuyến metro chạy đi Bình Dương, đi Bà Rịa – Vũng Tàu. Lúc đó mới đảm bảo phát triển bền vững, khuyến khích giãn dân ra xa và mới có không gian phát triển mảng xanh, mặt nước", ông Sơn nhấn mạnh.

Mô hình TOD được kỳ vọng giải quyết được nhiều vấn đề bức xúc của người dân (Ảnh: D.P)

Dẫn chứng thêm về kinh nghiệm của quốc tế, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân – giảng viên Trường Kinh doanh UEH (Đại học Kinh tế TP.HCM) chỉ ra vai trò rất lớn của Nhà nước trong chính sách đối với mô hình TOD.

Trong khi Singapore thành công với mạng lưới metro phủ khắp đất nước và chính quyền áp dụng chính sách hạn chế phương tiện cá nhân để người dân sở hữu nhà đất gần metro, thì Dubai lại không đặt ra hạn chế xe cá nhân dẫn tới cấu trúc đô thị không có sự thay đổi nào.

"Để mô hình TOD thành công và để TP đạt được những mục tiêu trong thời gian tới thì bắt buộc phải có sự kết hợp giữa chính sách mang tính kiến tạo, điều hướng và với các doanh nghiệp phát triển bất động sản", ông Huân kiến nghị.

Cần cơ chế phù hợp

Nhìn lại TP.HCM, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã đưa vào khai thác từ tháng 12/2024. Đây là cơ hội mà TP đã bỏ lỡ khi chưa có sự chuẩn bị cho mô hình TOD vì tuyến metro số 1 chỉ được xây dựng với chức năng giao thông thuần túy, chưa tích hợp với các không gian thương mại - dịch vụ hay kết nối đồng bộ với các khu đô thị xung quanh.

Tuyến metro số 1 tại TP.HCM đi vào vận hành mà chưa có sự định hình theo TOD (Ảnh: H.K)

Tới đây, TP cần tận dụng những cơ hội còn lại khi mục tiêu đến năm 2035 phát triển 9 tuyến đường sắt đô thị dài 355km, và sau năm 2045 đầu tư thêm 3 tuyến với chiều dài 155km.

Những quỹ đất dọc theo các tuyến metro phải được khai thác tối đa nhằm góp phần hoàn thành mục tiêu chiến lược này, bởi tổng nhu cầu vốn cho giai đoạn đầu là hơn 40 tỷ USD, và lên tới 60 tỷ USD giai đoạn hoàn thiện toàn bộ mạng lưới metro.

Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó trưởng Phòng Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, ngoài việc rà soát hơn 160ha đất dọc tuyến metro số 1 (thuộc các phường Thủ Đức, Long Bình, Long Trường…), cơ quan chức năng cũng đang nghiên cứu phạm vi 500m-1.000m quanh các nhà ga metro số 2 để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Các dự án TOD dọc đường Vành đai 2, 3 cũng được kỳ vọng sẽ hoàn tất thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.

Nhà ở cho người dân TP.HCM cần gắn với mạng lưới giao thông công cộng (Ảnh: D.P)

Theo ông Thắng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP đã tham mưu các chỉ tiêu phù hợp hơn, điều chỉnh tăng các chỉ tiêu sử dụng đất tại các khu vực TOD theo hướng tập trung hơn, nén hơn.

"Đối với kế hoạch triển khai, TP.HCM dự kiến lập và điều chỉnh quy hoạch các khu vực TOD dọc các tuyến metro theo tinh thần Nghị quyết 38/2025. Cụ thể, tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương dự kiến khởi công cuối năm 2025, TP không muốn lỡ nhịp như tuyến số 1, chưa kịp chuẩn bị quỹ đất để khai thác TOD", ông Thắng chia sẻ.

Phát triển đô thị TP.HCM đặt ra yêu cầu mới, khi vùng Đông Nam Bộ sau sáp nhập đã trở thành Vùng động lực phía Nam. Do đó, cần có cơ chế để nguồn lực đất đai gắn với các tuyến metro và giao thông huyết mạch được phát huy hiệu quả, mang lại nguồn thu lớn để phát triển kinh tế - xã hội và từng bước mang lại cho người dân chất lượng sống cao hơn tại đô thị.

UBND TPHCM đã kiến nghị Chính phủ xem xét nghiên cứu, đề xuất bổ sung một số quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị.

Trong đó, TP đề xuất xác lập rõ vùng TOD với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu dân số và chức năng hỗn hợp cụ thể; đề xuất cơ chế rút ngắn thủ tục thu hồi đất.

Đặc biệt là đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi giá trị tăng đất đai (Land Value Capture) khi đầu tư hạ tầng giao thông, để tạo nguồn lực tái đầu tư metro và hạ tầng công cộng.

TP cũng đề xuất điều chỉnh hệ thống quy hoạch đô thị theo hướng ưu tiên các trục giao thông công cộng.

Theo đó, các khu vực trong bán kính 300-500m quanh các nhà ga metro sẽ được nghiên cứu tăng tầng cao, tăng hệ số sử dụng đất và khuyến khích phát triển các tổ hợp đa chức năng.

Các khu vực như Thủ Đức, Tân Kiên, Tân Tạo, dọc tuyến metro số 2 và trục BRT (tuyến buýt nhanh) số 1 được định hướng thành các trung tâm đô thị vệ tinh với khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp.

Duy Phương/VOV-TP.HCM

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/huy-dong-nguon-luc-dat-dai-tu-giao-thong-cong-cong-de-phat-trien-do-thi-tphcm-post1251694.vov