Khách thuê khu công nghiệp chuộng 'món nhanh'

6 giờ trướcBài gốc

Khách thuê ngày càng đề cao yếu tố tốc độ khi dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam. Ảnh: Bình Minh.

Ưu tiên tính linh hoạt cao

Trên thị trường khu công nghiệp Việt Nam, theo thống kê của Savills, trong 6 tháng đầu năm 2025, giao dịch kho xưởng xây sẵn đã vượt giao dịch thuê đất về số lượng dự án so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, trong 759 dự án FDI sản xuất mới, có 410 dự án (chiếm tỷ trọng 54%) chọn thuê nhà xưởng xây sẵn, thay vì thuê đất rồi phát triển dự án.

Điều này phản ánh xu hướng thị trường ưu tiên tốc độ, tính linh hoạt và khả năng mở rộng nhanh chóng, đồng thời cho thấy sự gia tăng nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn - đặc biệt trong các ngành điện tử, lắp ráp và bao bì, nơi khách thuê ưu tiên gia nhập thị trường nhanh và giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital cho hay, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược - vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa là điểm then chốt trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông.

Đáng chú ý, Việt Nam cũng là điểm đến của các dòng vốn mới, gần đây là các quỹ đầu tư từ Mỹ và châu Âu, chứ không riêng các khách hàng truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan... Đồng thời, chiến lược “Trung Quốc +1” đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Về phân khúc sản phẩm, theo đại diện Indochina Capital, nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) cho thuê tiếp tục được đánh giá cao, là lựa chọn chủ đạo trong ngắn và trung hạn đối với khách thuê đặt niềm tin vào chất lượng, vị trí và khả năng xuất khẩu.

“Lý do khiến hầu hết nhà đầu tư quy mô vừa và nhỏ lựa chọn nhà xưởng/nhà kho xây sẵn là bởi dòng sản phẩm này giúp tối ưu chi phí ban đầu, rút ngắn thời gian triển khai, thay vì phải tự thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp với thời gian kéo dài trung bình từ 6-12 tháng như khi thuê đất rồi tự phát triển dự án”, ông Michael Piro chia sẻ thêm.

Dưới góc độ đơn vị phát triển khu công nghiệp, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An cũng cho biết, hiện tại, nhu cầu khách thuê tập trung nhiều hơn vào phân khúc RBF/RBW, nguyên nhân chính là các sản phẩm này cho phép doanh nghiệp “set-up nhanh, rủi ro thấp, vốn đầu tư ban đầu (capex) nhẹ” - rất phù hợp với bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang cần tính linh hoạt cao như hiện nay.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường công nghiệp khu vực phía Nam trong 6 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ lấp đầy của sản phẩm RBF (nhà xưởng xây sẵn) đạt khoảng 89%, trong khi sản phẩm RBW (nhà kho xây sẵn) đạt khoảng 72%, phản ánh sức hấp thụ thị trường rất tích cực.

Nhà xưởng xây sẵn ngày càng được ưa chuộng

Đều nhận được sự quan tâm của khách thuê, nhưng nhu cầu giữa 2 dòng sản phẩm nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lại không đồng đều, khi nhà xưởng đang được “yêu thích” hơn.

Thời gian qua, thị trường cũng chứng kiến nhiều hơn các cuộc chuyển đổi từ nhà kho sang nhà xưởng để đáp ứng nhu cầu khách thuê. Xu hướng chuyển đổi công năng tài sản đã diễn ra mạnh mẽ ở thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cơ sở đầu tiên được xây dựng vào năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy hơn 85%, tính đến quý II/2025.

Trong đó, TP.HCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Bắc Ninh (1,6 triệu m2) và Hải Phòng (2,2 triệu m2) là 4 địa điểm hàng đầu về nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, tạo thành các cụm công nghiệp có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước ngoài.

Xét về chức năng, nhà xưởng có lợi thế hơn về hiệu quả sử dụng diện tích thuê, vừa phù hợp làm nơi sản xuất, vừa có thể làm kho lưu trữ. Do đó, các nhà phát triển khu công nghiệp nhìn thấy nhà xưởng có nhiều cơ hội, tiềm năng để tăng tỷ lệ lấp đầy và thu về giá thuê tốt hơn.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nhiều nhà sản xuất quốc tế đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam nhằm tận dụng sự ổn định chính sách.

Xu thế này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp - vốn được xem là sản phẩm chiến lược của nhiều nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong nước.

Cùng góc nhìn, ông Đinh Hoài Nam - Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc, Công ty SLP Việt Nam nhận định, với làn sóng chuyển dịch sản xuất từ bên ngoài vào Việt Nam được dự báo sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong những năm tới, cơ hội để sản phẩm nhà xưởng cho thuê tiếp tục bùng nổ là rộng mở, còn sản phẩm nhà kho cho thuê sẽ có độ trễ nhất định.

Khi các nhà sản xuất quốc tế gia nhập nhiều hơn và sự phục hồi tiêu dùng nội địa rõ nét hơn, tốc độ hấp thụ sản phẩm nhà kho cho thuê sẽ tăng trưởng tốt hơn.

Lý giải về sự “chuyển tông” này, đại diện một chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam cho rằng, nguyên nhân đến từ việc nhiều đơn vị đã chủ động phát triển mạnh mảng nhà kho cho thuê ở giai đoạn trước.

Tuy nhiên, khi nền kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại, lạm phát gia tăng làm giảm tiêu dùng chung toàn thế giới, nhu cầu sử dụng nhà kho cũng theo đó mà giảm đi. Việc chuyển đổi công năng từ nhà kho xây sẵn sang nhà xưởng xây sẵn là sự điều chỉnh của các chủ đầu tư theo nhu cầu thị trường.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho biết, trước việc các dự án nhà kho xây sẵn ở TP.HCM (gồm Bình Dương cũ), Tây Ninh (gồm Long An cũ) có xu hướng giảm, nhiều dự án ở Bắc Ninh cũng đã chuyển đổi công năng từ nhà kho xây sẵn thành nhà xưởng xây sẵn, phản ánh nhu cầu thuê nhà xưởng đang tăng nhanh.

“Xét về chức năng, nhà xưởng có lợi thế hơn về hiệu quả sử dụng diện tích thuê, vừa phù hợp làm nơi sản xuất, vừa có thể làm kho lưu trữ. Do đó, các nhà phát triển khu công nghiệp nhìn thấy nhà xưởng có nhiều cơ hội, tiềm năng để tăng tỷ lệ lấp đầy và thu về giá thuê tốt hơn”, ông David Jackson nói.

Trong khi đó, chia sẻ từ ông Trương Khắc Nguyên Minh lại cho thấy chiến thuật linh hoạt của doanh nghiệp, một mặt “bắt trend” ngắn hạn, một mặt phát triển sản phẩm phù hợp với tầm nhìn dài hạn.

Đại diện Prodezi Long An cho hay, đất công nghiệp vẫn duy trì vai trò quan trọng ở các cực tăng trưởng lớn, với giá thuê dự báo tăng bình quân 3-8%/năm trong 3 năm tới. Tuy nhiên, do chu kỳ chuẩn bị đầu tư thường dài hơn, nên phân khúc này phù hợp hơn với các nhà đầu tư lớn.

Xuất phát từ thực tế này, Prodezi Long An lựa chọn phát triển đất công nghiệp trong giai đoạn đầu để đón dòng vốn chiến lược, đồng thời dự kiến triển khai cụm sản phẩm RBF/RBW trong các giai đoạn tiếp theo với thiết kế theo tiêu chuẩn xanh nhằm đáp ứng nhu cầu “set-up nhanh” của doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Còn đại diện Indochina Capital chia sẻ rằng, nắm bắt được xu hướng “tốc chiến” của khách thuê, Indochina Kajima - công ty liên doanh với Indochina Capital - đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn Core5 trong 3 năm qua, tập trung tại các vị trí chiến lược như Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Phú Thọ.

“Với các dự án của Core5 Vietnam như Core5 Hải Phòng, Core5 Quảng Ninh, Core5 Hưng Yên, chúng tôi ghi nhận tỷ lệ lấp đầy rất tốt ở các sản phẩm nhà xưởng/nhà kho xây sẵn có diện tích từ 2.000-10.000 m2. Khách thuê đến từ nhiều quốc gia, trong đó, có những cái tên mới đầu tư lần đầu vào Việt Nam hoặc đang mở rộng nhanh chuỗi cung ứng tại Đông Nam Á”, ông Michael Piro cho hay.

Bình Minh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/khach-thue-khu-cong-nghiep-chuong-mon-nhanh-post377793.html