Khi các đại đô thị chiếm sóng

6 giờ trướcBài gốc

Dự án Vinhomes Grand Park. Ảnh: Dũng Minh.

Sức hút của các đại đô thị

Trong khuôn viên của tổ hợp với quy mô diện tích lên tới 90 ha, lần đầu tiên, với chủ đề “80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”, các lĩnh vực của ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam được giới thiệu đầy đủ và sinh động với một không gian hiện đại, ứng dụng công nghệ 3D mapping, thực tế ảo và đa phương tiện tại Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia tại siêu dự án đô thị Vinhomes Cổ Loa đã được ra mắt ấn tượng với công chúng trong nước và quốc tế ngay dịp 80 năm Quốc khánh 2/9 vừa qua.

Việc tạo lập và gắn kết các không gian văn hóa nghệ thuật để tạo ra những điểm nhấn trong lòng đô thị không phải lần đầu tiên được triển khai, nhưng đang ngày càng phổ biến và trở thành hình mẫu thú vị trong việc định hình và phát triển các đại đô thị vùng ven.

Qua việc tích hợp nhiều chức năng, tiện ích đồng bộ, tựa như một “thành phố thu nhỏ” cũng góp phần hiệu quả trong việc bán hàng và kéo người dân về sinh sống và làm việc.

Trước Vinhomes Cổ Loa, dự án Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1 - 2 - 3, Vinhomes Vũ Yên Hải Phòng hay VinCity (tổ hợp 3 khu đô thị quy mô lớn của Vinhomes tại Gia Lâm, Hà Nội và tỉnh Hưng Yên),…của Vinhomes cũng được kết hợp triển khai theo mô hình này khi chủ đầu tư dành khá nhiều diện tích đất để xây dựng các khu trải nghiệm đa tiện ích như Biển hồ nhân tạo ở Ocean Park 1 hay Công viên Grand World (hay Mega Grand World) tại giao điểm giữa Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 thuộc tỉnh Hưng Yên.

Thống kê cho thấy, đại đô thị Ocean City đã thu hút đến 12 triệu lượt khách trong năm 2024, định hình là một tổ hợp "sống - nghỉ dưỡng - giải trí" đích thực cho người dân Hà Nội và vùng phụ cận.

Sự hình thành các tổ hợp du lịch trải nghiệm đa tiện ích này đã góp công lớn trong việc định hình ở cả nguồn cung và tỷ lệ giao dịch cũng như mặt bằng giá của không chỉ dự án do Vinhomes triển khai mà còn lan tỏa chung tới cả thị trường bất động sản Hà Nội và khu vực vùng ven trong vài năm vừa qua.

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong tháng 7 và 8/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận 19 dự án nhà ở được công bố hoặc mở bán, cung cấp khoảng 12.000 căn hộ cao tầng và 6.000 căn thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse), thì phần lớn tập trung ở các khu vực vùng ven với trọng điểm theo tính toán không đầy đủ khoảng 70% sản phẩm tới từ các đại dự án này.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho rằng, do quỹ đất lớn trong trung tâm khan hiếm, dẫn tới nguồn cung tại các khu vực ven đô, nơi hạ tầng đang được nâng cấp mạnh mẽ chiếm sóng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản sẽ còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị, kinh tế và giáo dục. Ở đâu được Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính… thì sẽ kéo theo cư dân về sinh sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội với nhiều dự án mới triển khai.

Ngoài Vinhomes Cổ Loa, một trong những dự án đáng chú ý nhất phải kể đến dự án thành phố thông minh Bắc Hà Nội hơn 270 ha, tổng mức đầu tư 4,2 tỷ USD do Tập đoàn BRG và Sumitomo (Nhật Bản) đã chính thức khởi công triển khai vào sáng 19/8, là một trong 250 công trình được đồng loạt khánh thành, khởi công trên cả nước để chào mừng 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh (2/9).

Thông tin từ chủ đầu tư cho hay, Thành phố thông minh Bắc Hà Nội đặt mục tiêu "là khu đô thị trung hòa carbon đầu tiên tại Việt Nam, trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn với các tên tuổi lớn trên thế giới".

Ngoài ra, dự án còn được áp dụng công nghệ phòng chống thiên tai từ Nhật Bản cùng với quy hoạch đô thị sáng tạo nhằm thu hút các ngành công nghiệp công nghệ cao.

Không chỉ tạo nên sức hút riêng, các siêu dự án còn mang tới hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản khu vực, nhất là địa bàn giáp ranh.

Về lâu dài, sự lệ thuộc vào các đại dự án có thể khiến thị trường mất cân bằng, những doanh nghiệp lớn sẽ chiếm thế thượng phong trong khi doanh nghiệp bất động sản nhỏ sẽ đối mặt áp lực cạnh tranh.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, từ quý III/2023, kể từ khi thông tin dự án Thành phố thông minh của Liên doanh Sumitomo - BRG rục rịch khởi công… đã khiến thị trường đất nền quanh dự án ghi nhận mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau vài tháng, lượng người quan tâm, tìm mua cũng tăng nhanh.

Tình hình tương tự cũng diễn ra gần đây với huyện Mê Linh (cũ) của Hà Nội sau thông tin dự án đường Vành đai 4 khởi công, cầu Hồng Hà được đẩy nhanh tiến độ và đặc biệt là việc Tập đoàn Sun Group đề xuất nghiên cứu quy hoạch và đầu tư một tổ hợp đô thị quy mô lên tới hơn 205 héc-ta ở đây.

Giá bất động sản tại xã Mê Linh có xu hướng tăng lên rõ rệt, trong đó giá nhà mặt phố tăng khoảng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhiều căn nhà đất nằm ở mặt đường kinh doanh đang được rao bán với giá khoảng 70 - 110 triệu đồng/m², thậm chí, có những lô đất đang được bán với giá khoảng 150 - 200 triệu đồng/m².

… và vai trò giữ nhịp thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sở dĩ các đại đô thị lớn được hình thành tại các khu vực vùng ven do nơi đây có quỹ đất lớn, giá đất thấp rất phù hợp để phát triển đô thị.

Đây không phải chỉ là xu hướng riêng của Hà Nội mà nhiều thành phố lớn khác trên thế giới cũng đã phải tính đến phương án phát nhiều các đô thị lớn, đồng bộ nhằm mục đích kéo người dân ra khỏi khu vực trung tâm, giảm áp lực cho khu vực nội đô.

Trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, Hà Nội đang điều chỉnh định hướng quy hoạch phát triển đô thị, trong đó nổi bật là chính sách giãn dân ra khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.

Để hiện thực hóa định hướng giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven.

Ba khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều được phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng).

Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại bao gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro.

Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này. Do đó, đây là lý do thúc đẩy các chủ đầu tư lớn triển khai các dự án đại đô thị ăn theo hạ tầng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, lâu nay, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án.

Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.

Theo bà Hằng, trong khi dự án nhỏ lẻ thường thu hút người mua bằng yếu tố giá cạnh tranh, sức hút của đại đô thị nằm ở quy mô, tầm nhìn quy hoạch và khả năng tích hợp nhiều tiện ích.

Nhờ vào quỹ đất lớn cùng năng lực tài chính mạnh mẽ của các chủ đầu tư, cho phép các chủ đầu tư có thể triển khai các dự án đồng bộ đa tiện ích trong khuôn viên dự án, qua đó giúp các dự án có khả năng chống chịu cao hơn so với phần còn lại của thị trường.

Tuy vậy, bà Hằng cũng lưu ý thêm rằng, dù đại đô thị mở ra kỳ vọng mới cho thị trường nhà ở, tốc độ bùng nổ dự án trong thời gian ngắn đang tạo ra sức ép lớn lên nguồn cung, kéo theo rủi ro "bội thực" nhà ở, nhất là khi dòng sản phẩm triển khai ở các khu đô thị tích hợp thường có giá không thấp, không dễ tiếp cận.

Ghi nhận thực tế của Đầu tư Chứng khoán, có những đại đô thị từng được kỳ vọng trở thành trung tâm dịch vụ và thương mại, nhưng đến nay vẫn vắng bóng khách thuê và hoạt động kinh doanh.

Các tuyến phố mua sắm được quảng bá rầm rộ giờ vắng vẻ, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp phải gồng gánh chi phí tài chính cho những tài sản không sinh lời.

Tình trạng này gây ra thách thức kép: không chỉ là rủi ro đầu tư đối với khách hàng, mà còn đẩy các chủ đầu tư vào cuộc đua tiêu thụ khốc liệt. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm ưu thế trong việc huy động vốn và truyền thông, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ hơn dễ bị loại khỏi cuộc chơi.

Ngay cả với các chủ đầu tư lớn, việc triển khai đồng loạt quá nhiều dự án cũng tiềm ẩn rủi ro tài chính đáng kể.

Bài học từ các tập đoàn từng sử dụng đòn bẩy tài chính cao vẫn còn nguyên giá trị: khi thị trường chững lại, khả năng trả nợ và quản trị dòng tiền sẽ trở thành rào cản lớn nhất. Khi thanh khoản sụt giảm, các dự án dễ rơi vào trạng thái đình trệ, gây thiệt hại dây chuyền cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Việt Dương

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/khi-cac-dai-do-thi-chiem-song-post375835.html