Khi giá đất vút cao và ngân sách thu bội

3 giờ trướcBài gốc

Khi giá đất vút cao và ngân sách thu bội

Tại một diễn đàn bàn về tăng trưởng hai con số mới đây do Ban Chính sách Chiến lược Trung ương chủ trì, một đại diện hiệp hội doanh nghiệp đã nói với giọng rất buồn bã về giá đất.

“Chúng tôi không thể cạnh tranh được nữa. Giá đất chiếm khoảng 30% giá thành bất động sản đô thị thấp tầng, nhưng từ cuối 2024 đã tăng phi mã, có nơi gấp 10 lần so với 2023. Giá nhà thì nằm lại ở mức quá cao, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – tăng gấp 3 đến 5 lần so với 2022. Vấn đề then chốt bây giờ là phải kiểm soát giá đất. Nếu không, hàng hóa Việt Nam sẽ mất khả năng cạnh tranh, doanh nghiệp kiệt sức, còn người dân thì tuyệt vọng với giấc mơ an cư,” ông nói.

Lời than thở này không phải là cá biệt. Trên thực tế, thị trường đất đai hơn một năm qua đang diễn ra một nghịch lý: ngân sách nhà nước thu kỷ lục, nhưng doanh nghiệp và người dân thì kiệt quệ.

Chỉ khi đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho đầu tư, sản xuất, những con số tăng trưởng dài hạn mới có thể bền vững. Ảnh: Hoàng Hà

Thu ngân sách vượt trội từ đất – ai được lợi?

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ đầu năm ngoái, được kỳ vọng là một bước đột phá khi bỏ khung giá đất cũ, thay bằng bảng giá đất “sát với thị trường”. Và đúng là nó đã “sát” – ít nhất là với… túi tiền của người sử dụng đất.

Bởi bảng giá mới không chỉ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí, mà còn kéo theo hàng loạt chi phí khác như đền bù giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, thậm chí cả giá khởi điểm khi đấu giá.

Kết quả: ngân sách nhà nước “bội thực” thu từ đất. Chỉ trong nửa đầu năm nay, nguồn thu từ đất đạt 198.300 tỉ đồng – tăng 105% so với cùng kỳ năm 2024. Hà Nội dẫn đầu với con số gây choáng: 86.751 tỉ đồng, gấp gần 6 lần cùng kỳ năm ngoái, vượt cả dự toán thu cả năm 2025. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm đến 75%, tăng hơn 600%. TP. Hồ Chí Minh cũng thu được 65.319 tỉ đồng, đạt tới 90% chỉ tiêu cả năm chỉ sau sáu tháng. Riêng chín dự án đã duyệt giá đất, thành phố dự kiến sẽ thu thêm 52.599 tỉ đồng.

Nhà nước thu được ngân sách lớn nhưng cái giá phải trả là gì? Các doanh nghiệp đang oằn lưng gánh chi phí đất tăng cao, giá bị đẩy lên quá cao, người dân không thể mua nhà, còn nhà đầu tư thì ngán ngẩm rút lui.

Luật mới, nút thắt cũ

Hơn một năm sau khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 vẫn còn nguyên những nút thắt cũ về thủ tục, quy trình.

Báo cáo từ nhiều địa phương gửi về trung ương cho biết, công tác giải phóng mặt bằng tiếp tục là điểm nghẽn lớn nhất của đầu tư công. Thủ tục thu hồi đất phức tạp, kéo dài qua nhiều cơ quan, giá bồi thường thiếu minh bạch khiến người dân không đồng thuận. Nhiều địa phương thiếu quỹ tái định cư, dẫn tới khiếu kiện kéo dài.

Cả nước có 2.887 dự án bị “đóng băng” với tổng vốn đầu tư lên tới 235 tỉ USD và diện tích 347.000 ha – một nguồn lực khổng lồ bị chôn chân chỉ vì vướng mắc pháp lý.

Một cán bộ quản lý đầu tư công thừa nhận: “Thủ tục đất đai bây giờ vẫn nặng tính xin – cho. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng vẫn là hành trình gian nan. Thậm chí, nhiều dự án trọng điểm quốc gia phải tạm dừng chỉ vì không thể hoàn tất giải phóng mặt bằng đúng hạn.”

Không chỉ ách tắc ở đầu tư công, thị trường bất động sản tư nhân cũng bị bóp nghẹt. Bộ Xây dựng từng cảnh báo: việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu tư xây dựng tăng mạnh. Và điều này đã thành hiện thực. Giá nhà tăng phi mã, người mua “bỏ cuộc chơi”, còn các doanh nghiệp bất động sản thì lao đao, hàng loạt dự án bị hoãn hoặc dở dang.

Ba nút thắt cần nới lỏng

Nguyên nhân sâu xa nằm ở những bất cập thể chế tồn tại nhiều năm nay. Thứ nhất, quy định về sở hữu đất đai vẫn chưa cụ thể. Quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp chưa được bảo đảm chắc chắn: xác lập quyền sở hữu khó khăn, chuyển nhượng tốn kém.

Thứ hai, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất vẫn bị kiểm soát bằng các biện pháp hành chính. Việc giao đất, cho thuê đất nặng tính xin – cho, dựa trên mệnh lệnh hành chính thay vì nguyên tắc thị trường.

Thứ ba, thị trường thứ cấp bị méo mó và chia cắt. Các giao dịch chủ yếu phục vụ đầu cơ thay vì sản xuất, trong khi tích tụ ruộng đất gần như không thực hiện được. Đất nông nghiệp vẫn manh mún, nhỏ lẻ, phần lớn được giữ nguyên trạng do cơ chế chuyển nhượng kém hiệu quả.

Một chuyên gia kinh tế nhận định: “Thể chế kinh tế thị trường về đất đai gần như không tồn tại. Giá đất không được xác định theo quan hệ cung – cầu và hiệu quả sử dụng nguồn lực. Đất đai trở thành công cụ chính sách, ưu đãi cho một số nhà đầu tư, trong khi phần lớn doanh nghiệp tư nhân phải tiếp cận với giá cao đến mức không thể cạnh tranh.”

Cần một cuộc cải cách thực sự

Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII vừa qua đã đưa ra một quan điểm rất rõ: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội, và phải được quản lý minh bạch, bảo đảm lợi ích chung của toàn dân.

Nhưng để biến quan điểm này thành hiện thực, chỉ điều chỉnh bảng giá đất là chưa đủ. Cần một cuộc cải cách thể chế thực sự.

Trước hết, phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, công khai minh bạch để mọi giao dịch dựa trên thông tin chính xác. Việc giao đất, cho thuê đất phải được thực hiện bằng đấu giá công khai, cạnh tranh, thay thế cơ chế xin – cho. Quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp phải được bảo đảm chắc chắn để họ yên tâm đầu tư dài hạn. Chính sách bồi thường, tái định cư cần sát với giá thị trường và đảm bảo công bằng, tránh khiếu kiện kéo dài.

Quan trọng hơn, cần coi đất đai là yếu tố đầu vào cho sản xuất. Chỉ khi đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho đầu tư, sản xuất, những con số tăng trưởng dài hạn mới có thể bền vững.

Nếu 2.887 dự án đang bị “đóng băng” được tháo gỡ, nền kinh tế sẽ có một cú hích cực mạnh từ phía cung – điều kiện tiên quyết để đạt được mục tiêu tăng trưởng bền vững mà chúng ta đang hướng tới.

Đất đai không thể chỉ là “nguồn thu ngân sách” trước mắt, nó phải được coi là yếu tố đầu vào quan trọng của sản xuất và đầu tư – đúng như tinh thần Hội nghị Trung ương 12 đã khẳng định. Chỉ khi nào những nút thắt thể chế được tháo gỡ, đất đai mới thực sự trở thành “nguồn lực phát triển”.

Tư Giang

Nguồn VietnamNet : https://vietnamnet.vn/khi-gia-dat-vut-cao-va-ngan-sach-thu-boi-2424753.html