Khi 'nhà ở vừa túi tiền' không còn... vừa túi

một giờ trướcBài gốc

Giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ đang trượt dần khỏi tầm với, không phải vì nhu cầu suy giảm mà bởi chính định nghĩa về “nhà ở vừa túi tiền” đã âm thầm thay đổi. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông, cho biết trong khi nhu cầu đối với nhà ở giá hợp lý vẫn ở mức rất lớn, nguồn cung lại ngày càng khan hiếm do những điểm nghẽn kéo dài trên thị trường. Điều đáng chú ý hơn, theo ông, là ngay cả những chuẩn mực từng được xem là dễ tiếp cận cũng không còn giữ nguyên giá trị.

Nếu như cách đây vài năm, một căn hộ có giá từ 1 - 3 tỷ đồng được coi là phù hợp với số đông, thì hiện nay, mặt bằng mới đã đẩy ngưỡng “vừa túi tiền” lên khoảng 2 - 5 tỷ đồng. Sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh biến động giá bất động sản, mà còn cho thấy áp lực tích tụ từ chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và các yếu tố đầu vào khác, tất cả cùng góp phần biến những sản phẩm từng thuộc phân khúc trung cấp trở thành hàng hiếm, thậm chí ngoài tầm với của nhiều gia đình trẻ.

Vì sao nhà vừa túi tiền ngày càng hiếm?

Tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức, ông Phúc cho hay, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn đang là hướng đi của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, bởi nhu cầu thị trường quá lớn. “Có sản phẩm phù hợp gần như không cần bán cũng hết hàng”, ông nhận định.

Thế nhưng, để phát triển phân khúc này, các doanh nghiệp lại đang đối mặt với ba "tảng đá" lớn.

Trở ngại đầu tiên nằm ở bài toán quỹ đất. Muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp gần như buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, bởi tại khu vực trung tâm, rất khó còn cơ hội tạo ra sản phẩm có mức giá hợp lý. Tuy nhiên, ra vùng ven không có nghĩa là dễ dàng hơn. Dù quỹ đất còn nhiều, nhưng để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành chấp nhận được và đủ điều kiện triển khai dự án lại không hề đơn giản.

"Nhiều doanh nghiệp phải đi xa hơn, tìm các khu đất từ 5.000 - 7.000m2 để phát triển dự án khoảng 700 - 1.000 căn hộ. Nhưng ngay cả khi có đất, hành trình vẫn chưa kết thúc", ông nói.

Bởi lẽ, rào cản tiếp theo mà doanh nghiệp gặp phải là pháp lý. Theo ông, dù nhà ở vừa túi tiền được khuyến khích phát triển, song thủ tục pháp lý vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí thời gian hoàn thiện còn kéo dài hơn.

“Có dự án mất 3 - 5 năm chỉ để hoàn thiện pháp lý. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung”, ông chia sẻ.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông chia sẻ tại hội thảo.

Lãnh đạo địa ốc Phú Đông đúc kết rằng, khi thời gian kéo dài đồng nghĩa chi phí tài chính đội lên, doanh nghiệp bị chôn vốn, rủi ro gia tăng. Cuối cùng, tất cả lại được cộng vào giá bán.

Ngoài ra, một rào cản không kém phần quan trọng là do lợi nhuận thấp cũng khiến không nhiều doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này.

"Trong khi dự án cao cấp có biên lợi nhuận tốt hơn, nhà ở vừa túi tiền đòi hỏi tốc độ quay vòng vốn nhanh, quản trị chi phí chặt chẽ và khả năng triển khai hiệu quả", ông đánh giá.

Thực tế, khảo sát thị trường bất động sản quý I/2026 cũng cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang dần khan hiếm. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Việt Nam, điểm chung lớn nhất của thị trường Hà Nội và TP.HCM trong nhiều năm gần đây là sự biến mất ngày càng rõ nét của phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng phân khúc này liên tục lao dốc, nhường sân chơi cho các sản phẩm trung và cao cấp. Điều đó đồng nghĩa, khi giá nhà leo thang, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng dần bị đẩy ra xa khỏi thị trường.

Dẫn chứng cụ thể, theo Savills, tại TP.HCM phân khúc hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C mở bán mới nào trong quý I/2026.

"Thị trường gần như bị dẫn dắt bởi căn hộ hạng A và hạng B. Điều đó đồng nghĩa nhóm người mua ở thực có thu nhập trung bình ngày càng ít lựa chọn", bà Hương nhấn mạnh.

Đáng chú ý hơn, khoảng cách giữa nhu cầu thực và nguồn cung hiện hữu đang nới rộng. Theo Savills, với quy mô dân số và tốc độ hình thành hộ gia đình hiện nay, mỗi thị trường như Hà Nội và TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu an cư. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa bắt kịp đà tăng dân số.

Riêng tại TP.HCM, quý I/2026 toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 41%. Mặt bằng giá cao cùng nguồn cung hạn chế khiến thanh khoản phân hóa mạnh: dự án hạng A tập trung ở lõi trung tâm, hạng B nằm tại khu nội thành, còn hạng C bị đẩy dần ra vùng ven.

Ngược lại, Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán tại nhiều dự án đã chạm mốc khoảng 100 triệu đồng/m2 thông thủy.

Theo bà Hương, dù giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn TP.HCM khoảng 10%, nhưng nếu bóc tách từng phân khúc, giá các dòng sản phẩm tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP.HCM. Nguyên nhân là cơ cấu nguồn cung Hà Nội đang nghiêng mạnh về hạng A và B, kéo giá bình quân toàn thị trường tăng lên.

“Đây cũng là lý do khiến nhu cầu bắt đầu dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh”, bà Hương nói.

Theo Savills, tại khu vực phía Nam, các địa phương như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ) đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50% - 70% TP.HCM. Trong khi đó, quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh nổi lên như những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu đầu tư và giãn dân từ khu vực trung tâm.

“Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh”, bà Hương đánh giá.

Giải bài toán mất cân bằng nguồn cung cách nào?

Trước bài toán mất cân bằng nguồn cung, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, đã đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, gia tăng nguồn cung và đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn.

Về chính sách, ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt là sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để tăng nguồn cung và nâng hiệu quả điều tiết thị trường. Đồng thời, cần sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia cùng các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành nhằm bổ sung thêm dòng vốn dài hạn cho lĩnh vực này.

Theo ông Lực, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là mặt bằng giá nhà đất vẫn neo cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Vì vậy, cần có giải pháp kiểm soát giá bất động sản, đồng thời điều hành tín dụng hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.

Ông cũng nhấn mạnh phải cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh chi phí đầu vào tăng quá mạnh, tiếp tục đẩy giá nhà đi lên.

Song song đó, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản cũng cần sớm hoàn thiện để nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

TS Cấn Văn Lực

Với doanh nghiệp địa ốc, ông khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, nhất là trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn lớn. Doanh nghiệp cần hạn chế đầu tư dàn trải, cơ cấu lại danh mục sản phẩm và tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá phù hợp hơn.

Đáng chú ý, theo ông Lực, thị trường hiện tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình từ 20-40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang ở thế lưng chừng: không đủ khả năng mua nhà cao cấp, nhưng cũng không thuộc diện tiếp cận nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung dành cho họ lại rất hạn chế.

Vì vậy, ông đề xuất phát triển các dự án căn hộ diện tích 70-100 m2, giá khoảng 3-7 tỷ đồng/căn tùy từng địa phương, phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng trung lưu đang ngày càng đông lên.

Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển, điểm nghẽn lớn nhất vẫn là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp mất thời gian, tăng chi phí và cuối cùng đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Theo ông, nếu lấp được khoảng trống chính sách ở phân khúc nhà ở trung cấp và cải thiện môi trường phát triển dự án, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi bền vững, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của tầng lớp thu nhập trung bình đang ngày càng gia tăng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông tỏ ra lạc quan hơn. Theo ông, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu vực vùng ven TP.HCM.

Trên thực tế, xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc thành phố đang ngày càng rõ nét nhờ hệ thống giao thông kết nối dần hoàn thiện. Những tuyến vành đai, cao tốc, metro và trục xuyên tâm đang rút ngắn thời gian di chuyển, thay đổi quan niệm cũ rằng ở xa trung tâm là bất tiện.

"Khi khoảng cách được đo bằng thời gian thay vì số kilomet, vùng ven trở thành lựa chọn thực tế hơn cho người mua nhà", ông nhận định.

Bên cạnh đó, xu hướng sống tại căn hộ của người trẻ ngày càng phổ biến cũng tạo thêm dư địa phát triển cho phân khúc này. Thế hệ trẻ ưu tiên môi trường sống tiện nghi, an ninh, có cộng đồng và hạ tầng đồng bộ hơn là chỉ sở hữu đất. Tuy nhiên, theo ông Phúc, để thu hút người mua, chủ đầu tư không thể chỉ cạnh tranh bằng giá.

“Một khu đô thị muốn hấp dẫn phải có kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích sống, pháp lý minh bạch và được vận hành tốt sau khi cư dân vào ở”, ông Phúc nhấn mạnh.

Ủng hộ quan điểm này, bà Thanh Hương đánh giá hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường giai đoạn tới. Theo đó, metro, đường vành đai, TOD và các tuyến liên vùng không chỉ phục vụ phát triển công nghiệp mà còn đóng vai trò kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm khỏi đô thị lõi.

Dù thị trường vẫn đối mặt thách thức về lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả, lãnh đạo Savills cũng cho rằng, triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản vẫn tích cực nhờ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI ổn định.

“Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà như trước, mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực”, bà Hương nhấn mạnh.

Về phía cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Bên cạnh việc xây dựng cơ chế mới, cơ quan quản lý cũng đang tập trung tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn lớn của thị trường như giá bất động sản neo cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng.

Theo bà Hằng, việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đang làm rõ ranh giới chính sách giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, cũng như xây dựng tiêu chí xác định đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng chính sách bị trục lợi hoặc rơi vào tay giới đầu cơ.

Ở phía người mua nhà, Chính phủ đã điều chỉnh điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội theo hướng rộng mở hơn. Nếu trước đây mức thu nhập tối đa để mua nhà ở xã hội là 15 triệu đồng/tháng với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng với hộ gia đình, thì nay đã nâng lên khoảng 35-50 triệu đồng tùy trường hợp.

"Việc nới trần thu nhập giúp chính sách tiệm cận thực tế đời sống đô thị, qua đó mở rộng cơ hội an cư cho nhiều người dân hơn", bà nhận định.

Một vấn đề khác được bà Hằng nhấn mạnh là giá bất động sản hiện quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Theo bà, nguyên nhân không chỉ đến từ giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn xuất phát từ đầu cơ, “thổi giá” và sự thiếu minh bạch của thị trường.

Để xử lý tận gốc tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1 - 7 tới. Hệ thống sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản.

"Khi dữ liệu được minh bạch hóa, người dân và nhà đầu tư có thêm cơ sở ra quyết định, qua đó hạn chế đầu cơ và giảm những cơn sốt giá bất hợp lý", bà nhấn mạnh.

Quốc Hải

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/khi-nha-o-vua-tui-tien-khong-con-vua-tui-d45901.html