Không đủ 40% vốn tự có đừng vội bước chân vào cuộc chơi mua nhà

2 giờ trướcBài gốc

Nhà ở vừa túi tiền biến mất trên thị trường

Sự mất cân đối cung – cầu đang khiến người mua ở thực ngày càng gặp khó. Trong một thị trường đầy biến động, người mua nhà ở thực cần xác định rõ khả năng tài chính, chuẩn bị sẵn vốn tự có và ưu tiên những khu vực có tiềm năng hạ tầng phát triển. Việc lựa chọn sai thời điểm hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vay vốn sẽ khiến áp lực tài chính trở nên quá sức, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung phù hợp ngày càng khan hiếm.

Để tìm hiểu rõ hơn về nội dung này, Thương gia đã có cuộc trò chuyện với ông Lưu Ngọc Long, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Trường An, Chủ tịch CLB Golf Land.

Theo ông Long tình trạng người mua ở thực gặp khó là hệ quả tất yếu của việc thị trường phát triển lệch pha trong nhiều năm qua. Trong khi nhu cầu lớn nhất đến từ nhóm thu nhập trung bình - khá, thì nguồn cung lại chủ yếu đổ dồn vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Thưa ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, đâu là những rào cản lớn nhất hiện nay khiến người mua nhà ở thực gặp khó khăn?

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, đang chứng kiến tình trạng giá nhà neo ở mức quá cao. Trong khi đó, nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này dẫn đến sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu.

Trong khi đó, đối tượng mà Nhà nước hướng tới có nhà ở là những người có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá, mà những người này lại gần như không thể tiếp cận được sản phẩm phù hợp. Thực trạng này đang trở thành điểm nghẽn rõ rệt, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Giữa áp lực giá cao, nguồn cung phù hợp hạn chế và khó tiếp cận tín dụng, người mua nhà để ở nên bắt đầu từ đâu để xác định được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính?

Tôi cho rằng, người mua nhà, đặc biệt là người mua để ở trước hết phải chuẩn bị sẵn vốn tự có. Hiện nay, vẫn còn không ít người tham gia thị trường theo kiểu "lướt sóng", thấy hấp dẫn là vay để đầu tư, nhưng cách làm đó rất rủi ro và không nên áp dụng trong bối cảnh hiện tại. Muốn sở hữu nhà, yếu tố đầu tiên và bắt buộc là phải có vốn tự có.

Trên thị trường, các chủ đầu tư thường hỗ trợ lãi suất cho khoảng 60 – 70% giá trị căn hộ, phần còn lại người mua phải tự xoay sở. Vì vậy, người mua cần xác định rõ mình có tối thiểu 30 – 40% vốn tự có mới nên tính đến chuyện vay thêm để mua nhà.

Yếu tố thứ hai là phải có nguồn thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc và lãi trong dài hạn. Cuối cùng, người mua cần hiểu rõ nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của mình để chọn sản phẩm phù hợp. Nếu tài chính hạn chế thì nên chấp nhận lựa chọn khu vực xa trung tâm hơn.

Ngược lại, nếu năng lực tài chính đủ mạnh thì có thể ưu tiên vị trí gần trung tâm. Quan trọng là phải xác định rõ khả năng của mình để đưa ra quyết định hợp lý, tránh rơi vào áp lực tài chính không đáng có.

Nếu xét nhu cầu mua ở thực với mức giá sơ cấp dao động từ 40 – 60 triệu đồng/m² tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, thì người mua sẽ cần cân nhắc rất kỹ về khu vực lựa chọn.

Ở Hà Nội, mức giá này gần như không còn xuất hiện tại các quận nội đô. Với mức giá từ 40 – 60 triệu đồng/m2 hiện nay, người mua chỉ có thể tiếp cận phân khúc căn hộ cao tầng, chứ không thể mơ đến nhà thấp tầng. Thực tế, mặt bằng giá căn hộ cao tầng tại Hà Nội hiện cao hơn TP.HCM khoảng 30%.

Mới đây, dự án như The Charm An Hưng đã chào bán vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2 ở khu vực Hà Đông, đây vốn từng được xem là vùng giá mềm hiện cũng đã chạm mốc 70 – 80 triệu đồng/m2. Những dự án thuộc phân khúc 40 – 60 triệu đồng/m2 gần như đã tuyệt chủng. Do đó, nếu người mua vẫn muốn giữ mức tài chính này thì phải dịch chuyển về xa hơn như khu vực Xuân Phương, Thanh Trì hoặc Đông Anh.

Ngược lại, TP.HCM hiện vẫn còn nhiều dự án ở tầm giá 40 – 60 triệu đồng/m², đặc biệt tại một số khu vực như quận 2, quận 7. Nhiều chủ đầu tư lớn vẫn chào bán sản phẩm với mức giá xoay quanh 50 – 60 triệu đồng/m2, nên người dân tại TP.HCM vẫn có cơ hội tiếp cận nhà ở thực với ngân sách vừa phải hơn so với Hà Nội.

Sau khi TP.HCM mở rộng và sáp nhập địa giới, bất động sản Bình Dương (cũ) đang được nhiều người quan tâm như một lựa chọn thay thế. Theo ông, việc sống ở Bình Dương nhưng làm việc tại TP.HCM có thực sự khả thi trong giai đoạn hiện nay không?

Sau khi TP.HCM phát triển mạnh, thị trường bất động sản Bình Dương cũng nhanh chóng nổi lên như một điểm đến mới. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã bắt đầu hướng sang khu vực này với kỳ vọng tìm được sản phẩm phù hợp để ở hoặc đầu tư, đặc biệt là những người làm việc tại TP.HCM nhưng muốn sở hữu nhà với giá "mềm" hơn.

Tuy nhiên, việc lựa chọn sống ở Bình Dương nhưng làm việc tại TP.HCM có thực sự khả thi hay không vẫn là một câu chuyện cần cân nhắc. Về quan điểm cá nhân, tôi cho rằng đây là lựa chọn tiềm năng nhưng mang tính dài hạn. Muốn kết nối hiệu quả giữa Bình Dương và TP.HCM, cần có nguồn lực tài chính đủ mạnh, giải ngân đầu tư công hiệu quả và sự đồng bộ trong phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường kết nối xuyên tỉnh.

Nếu xét trong ngắn hạn, khoảng từ nay đến 5 năm tới, thì lựa chọn này vẫn còn nhiều hạn chế. Di chuyển mỗi ngày từ Bình Dương vào TP.HCM để làm việc có thể mất từ 1 – 2 giờ đồng hồ, chưa kể các vấn đề như kẹt xe, tắc đường... ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống. Tuy nhiên, về dài hạn khoảng 5 - 10 năm nữa nếu hạ tầng được hoàn thiện như kỳ vọng, Bình Dương hoàn toàn có thể trở thành điểm đến lý tưởng cho người mua ở thực.

Với góc nhìn của mình, ông có kiến nghị hoặc giải pháp nào cụ thể nhằm hỗ trợ nhóm người mua ở thực tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cả về nguồn cung lẫn tín dụng?

Vấn đề này cần một giải pháp tổng thể từ nhiều phía, chứ không thể chỉ dựa vào một bên.

Thứ nhất, từ phía Nhà nước, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc rút ngắn thủ tục pháp lý. Hiện nay, thời gian hoàn thiện thủ tục quá lâu, có dự án mất 3 - 5 năm, thậm chí hơn 10 năm mới triển khai xong. Việc kéo dài như vậy khiến chi phí tài chính tăng cao, làm đội giá nhà lên. Do đó, rút ngắn thủ tục sẽ giúp giảm áp lực chi phí và đẩy nhanh tiến độ cung ứng nhà ở.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có các chính sách ưu đãi đặc thù dành riêng cho các dự án phát triển phân khúc trung cấp, hướng tới đối tượng đa số người dân Việt Nam. Phân khúc cao cấp không thiếu, nhưng loại nhà ở phù hợp với túi tiền của người thu nhập trung bình, thấp thì đang rất thiếu. Đây phải là định hướng ưu tiên trong chính sách phát triển nhà ở.

Từ góc độ chính sách vĩ mô, Nhà nước cũng cần hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản. Việc Bộ Tài chính đề xuất các chính sách thuế bất động sản nếu được triển khai hiệu quả sẽ giúp làm giảm hoạt động đầu cơ, góp phần đưa giá nhà ở khu vực trung tâm về mức hợp lý hơn. Khi thị trường định hình rõ ràng hơn giữa người mua ở thực và nhà đầu tư, nguồn cung sẽ quay về đúng hướng phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Cần sự chung tay từ nhiều phía để người dân sớm có nhà

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần có chính sách tài chính linh hoạt và ưu đãi hơn, cụ thể là các gói tín dụng lãi suất thấp dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập ổn định ở mức trung bình, thấp. Hiện tại, lãi suất vay dù đã giảm so với thời kỳ cao điểm nhưng vẫn còn ở mức khá cao, khiến nhiều người mua khó tiếp cận được vốn vay hiệu quả.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư, cũng cần điều chỉnh tư duy. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nên đầu tư nhiều hơn vào quỹ đất phù hợp để phát triển sản phẩm trung cấp, nơi có nhu cầu thực rất lớn.

Ngoài ra, chính sách bán hàng cũng phải linh hoạt, tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn cho người mua ở thực, chẳng hạn như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay vốn, hoặc tăng cường các ưu đãi thực chất.

Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/khong-du-40-von-tu-co-dung-voi-buoc-chan-vao-cuoc-choi-mua-nha-post562142.html