Lãi suất tăng, giá nhà chưa giảm

3 giờ trướcBài gốc

Lãi suất tăng theo nhịp chu kỳ tín dụng

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang bước vào một nhịp tăng mới từ đầu năm 2026. Khảo sát đầu tháng 3 cho thấy, nhóm ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank đang áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến khoảng 7 - 9%/năm trong 6 - 12 tháng đầu. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi thường được điều chỉnh lên quanh 10 - 12%/năm, tùy theo chính sách từng ngân hàng và hồ sơ khách hàng. Ở khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất ưu đãi dao động khoảng 8,5 - 10%/năm, sau đó tăng dần theo thời gian vay và biên độ rủi ro, phổ biến trong khoảng 10 - 13%/năm.

Thị trường bất động sản chuyển sang giá trị thực. Ảnh: VC

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, lãi suất tăng trong đầu năm phần lớn mang tính chu kỳ trong hoạt động tín dụng. Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh vào đầu năm, các ngân hàng thường tiến hành rà soát lại cơ cấu tín dụng, đồng thời điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro. Khi chạm ngưỡng hạn mức tín dụng được phân bổ, các ngân hàng có xu hướng lựa chọn khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Đây được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một động thái “phanh gấp” với thị trường.

Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.

Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư. Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo yếu tố kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng. Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư đang chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam chia sẻ.

Lãi suất tăng: lọc nhà đầu tư, không kéo giá nhà đi xuống

Một vấn đề được nhiều người quan tâm là liệu lãi suất tăng có kéo giá nhà giảm hay không. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá nhà vẫn phụ thuộc chủ yếu vào quan hệ cung - cầu. Trong bối cảnh nguồn cung chưa được cải thiện, rất khó kỳ vọng mặt bằng giá giảm mạnh chỉ vì lãi suất tăng.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất cao chủ yếu làm chậm giao dịch, nhưng chưa đủ để kéo mặt bằng giá đi xuống. Thực tế giai đoạn 2022 - 2025 cho thấy, dù lãi suất tăng và thị trường gặp nhiều khó khăn, giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng đáng kể. Theo ông Tuấn, nguyên nhân là thị trường bất động sản có độ trễ lớn, trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm, khiến giá duy trì ở mức cao.

Dù chưa tạo áp lực giảm giá, lãi suất cao đang tác động rõ đến hành vi người mua, theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm minh bạch pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính, ông Nguyễn Văn Đính cho biết. Điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó những quyết định đầu tư mang tính ngắn hạn, dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, dần nhường chỗ cho cách tiếp cận dựa trên hiệu quả và dòng tiền.

Theo khuyến nghị của các chuyên gia Savills, trong bối cảnh lãi suất biến động, người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng đến quản trị rủi ro tài chính. Việc kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý, không chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính toán đầy đủ khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi sau ưu đãi, là yếu tố then chốt.

Bên cạnh đó, người mua nên duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6 - 12 tháng nghĩa vụ trả nợ, đồng thời ưu tiên các tài sản có thể khai thác ngay, pháp lý rõ ràng và có giá trị sử dụng thực tế.

“Thị trường không còn phù hợp với tâm lý lướt sóng. Người mua nên hướng tới những dự án có khả năng hoàn thiện thực sự, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thật”, TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Trung ương, khuyến nghị.

Vũ Quang

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/lai-suat-tang-gia-nha-chua-giam-10411168.html