Lãi suất vay mua nhà tăng nhanh, đối tượng nào bị ảnh hưởng nhiều nhất?

3 giờ trướcBài gốc

Lãi suất vay mua nhà tăng nhanh

Sau Tết Nguyên đán Bính Ngọ 2026, thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục đi lên. Từ mức phổ biến 6-8%/năm cách đây 4-5 tháng, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên 12-14%/năm. Thời gian ưu đãi lãi suất cũng bị rút ngắn còn 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4), lãi suất cho vay mua nhà được điều chỉnh đáng kể. Theo thông báo của một chi nhánh Vietcombank tại TP HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán cũng như tái tài trợ khoản vay hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. Cùng kỳ năm ngoái, lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

Không chỉ Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng có động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản từ mức 6,5-8% cho các kỳ hạn lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng.

Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng nhưng cũng tiệm cận ngưỡng 10% nếu khách hàng chọn kỳ hạn cố định dài hơn.

Các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay mua nhà. Ảnh VCB.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay.

MB Bank niêm yết mức lãi suất phổ biến 9-9,5% cho gói vay cố định 12-24 tháng. VIB áp dụng mức lãi suất 9,9-12% cho kỳ hạn 12-24 tháng. Trong khi lãi suất cho vay mua nhà tại Techcombank hiện ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.

Nhiều nhà băng khác cũng điều chỉnh tăng lãi suất bình quân. Chẳng hạn, LPBanK, BVBank, Sacombank... tăng 1,2-2 điểm %. Lãi suất thả nổi tại nhóm này hiện dao động khoảng 11-15% mỗi năm, tùy ưu đãi.

Hiện nay, các gói vay ưu đãi giá rẻ gần như đã biến mất. Lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh đã lên ngang ngửa, thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân.

Nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp từ việc ngân hàng tăng lãi suất

Trước tình hình lãi suất cho vay mua nhà tăng vọt, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết: Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao thời gian gần đây không phải là diễn biến bất thường. Từ cuối năm 2025, tín dụng bất động sản đã tăng trên 20%, buộc cơ quan quản lý phải điều tiết lại dòng vốn nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống. Khi tăng trưởng tín dụng nóng, chi phí vốn tăng là hệ quả khó tránh.

Ở góc độ vĩ mô, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao được đặt ra cho năm 2026, dòng vốn tín dụng được định hướng ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh, xuất khẩu và đầu tư công. Việc lãi suất bất động sản duy trì ở mức 10 - 12% vì vậy cũng phản ánh quá trình tái phân bổ nguồn vốn, thay vì chỉ là áp lực riêng của thị trường bất động sản.

Hiện nay, mức lãi suất 10 - 12%/năm không áp dụng đồng loạt cho mọi khoản vay. Với những căn hộ có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, đã có người thuê ổn định và người vay sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải, ngân hàng vẫn có thể cho vay với lãi suất quanh mức 10%/năm. Ngược lại, với tài sản thanh khoản kém hơn, chẳng hạn như nhà phố, nhà trong hẻm nhỏ, đất ở chưa khai thác được dòng tiền, lãi suất vay có thể lên 12%/năm, thậm chí 14%/năm.

Nhìn lại giai đoạn 2023, nhiều thông tin phân tích cho rằng bất động sản là nhóm được ưu tiên hỗ trợ, khiến một bộ phận người vay hình thành kỳ vọng rằng mình sẽ được hưởng mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài.

Tuy nhiên, thực chất vay mua bất động sản vẫn là hoạt động kinh doanh vốn. Lãi suất phản ánh rủi ro của thị trường và của chính tài sản thế chấp, chứ không phải là một đặc quyền ưu đãi cố định.

Thị trường vốn có chu kỳ lãi suất thấp và cũng có chu kỳ lãi suất cao. Nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu rằng điều đó là bình thường. Vấn đề không nằm ở việc lãi suất bao nhiêu, mà là cơ hội sinh lời có đủ bù đắp chi phí vốn hay không.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển.

Về nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất, ông Hiển cho biết có 2 nhóm đối tượng. Nhóm thứ nhất là người mua để ở. Đây là nhóm chịu áp lực trực tiếp nhất. So với đầu năm 2025, lãi suất tăng thêm 3- 4 điểm phần trăm khiến khoản trả góp hàng tháng tăng đáng kể.

Với một căn hộ giá khoảng 4 tỷ đồng, vay 60 - 70% giá trị tài sản (tương đương 2,4 - 2,8 tỷ đồng) trong thời hạn 15 năm, nếu lãi suất tăng thêm 3 - 4 điểm phần trăm, số tiền phải trả mỗi tháng có thể tăng thêm khoảng 6 - 10 triệu đồng tùy dư nợ và phương thức trả nợ. Với nhiều hộ gia đình, đây là áp lực thực sự đủ để họ cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Nhóm thứ hai là nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận vượt lãi vay. Ở đây, câu chuyện không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở chỗ cơ hội tăng giá không còn rõ ràng như trước.

Nếu mua chung cư vào quý III/2024, đến nay giá có thể tăng 15 - 20% tùy vị trí. Nhưng nếu mua chung cư từ giữa năm 2025, mức tăng bình quân chỉ khoảng 5%. Dự kiến năm 2026, tốc độ tăng giá cũng khó vượt quá 5%, thậm chí thấp hơn. Trong khi đó, lãi suất vay đang ở mức 10 - 12% một năm, còn suất sinh lời cho thuê phổ biến chỉ khoảng 2,5%.

Ví dụ trường hợp mua một căn hộ có giá khoảng 4 tỷ đồng và cho thuê được 20 triệu đồng mỗi tháng, tương khoảng 240 triệu đồng một năm. Nhìn dòng tiền thu về 240 triệu đồng có vẻ ổn nhưng thực tế không phải toàn bộ số tiền này là lợi nhuận.

Sau khi trừ hết các chi phí như bảo trì, sửa chữa, phí quản lý, thuế và cả những khoảng thời gian có thể trống khách thuê, số tiền mà chủ nhà thực nhận sẽ thấp hơn khá nhiều.

Khi lấy phần thu ròng 240 triệu đồng đó chia cho 4 tỷ tiền vốn ban đầu, lợi suất thực tế vào khoảng 4,5 - 5%/năm ở điều kiện lý tưởng. Còn nếu tính theo mặt bằng giá đã tăng 30 - 40% so với năm 2022 trong khi giá thuê gần như đi ngang, lợi suất thực tế ở phân khúc căn hộ trung bình khá hiện nay chỉ phổ biến quanh 2 - 3%/năm.

Khi biên độ tăng giá tương lai được dự báo chỉ quanh 5% mỗi năm, trong khi chi phí vốn ở mức 10 - 12%, bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên kém hấp dẫn. Giai đoạn 2026 - 2028 vì thế có thể chứng kiến sự thu hẹp mạnh của các chiến lược đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là hình thức lướt sóng dựa vào vay vốn.

Trước đây, ở phân khúc căn hộ trung bình, lợi suất 3,5 - 4%/năm được xem là phổ biến, căn nào đạt 4 - 4,5%/năm đã được xem là tốt. Đặc điểm chung là căn hộ càng ở vị trí đẹp, giá càng cao thì lợi suất cho thuê càng thấp. Nay giá bán tăng nhanh nhưng giá thuê không tăng tương ứn, nên tỷ suất sinh lời giảm dần là điều tất yếu.

Nguyên tắc đầu tư cuối cùng vẫn quay về lợi suất. Ngắn hạn, người ta có thể mua vì kỳ vọng tăng giá. Nhưng về dài hạn, giá trị - tức khả năng tạo dòng tiền và lợi nhuận - mới quyết định giá cả. Với chung cư, nền tảng giá trị chính là khả năng cho thuê và nhu cầu thực.

Vì vậy, sự chững lại của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ do lãi suất. Bề ngoài có thể thấy lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp, nhưng sâu xa hơn là giá đã tăng nóng nhiều năm trong khi lợi suất giảm dần. Khi biên độ tăng giá tương lai được dự báo chỉ quanh 5% mỗi năm, trong khi lãi vay 10 - 12%, nhà đầu tư tự nhiên sẽ thận trọng hơn.

Từ việc ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay mua nhà, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, tác động rõ rệt nhất là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt nhóm sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với kế hoạch mở rộng danh mục bởi mức sinh lời kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn đang tăng cao.

VARS cũng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện phải đối mặt với rủi ro "kép". Một mặt, chi phí tài chính cho các khoản vay triển khai dự án tăng cao, mặt khác, sức mua suy yếu do người dân khó tiếp cận vốn vay.

Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn, phát hành mới còn dè dặt nhưng lượng trái phiếu đáo hạn vẫn lớn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng kéo dài thời gian thanh toán.

Đặc thù phần lớn nguồn cung là dự án hình thành trong tương lai càng khiến áp lực gia tăng, bởi dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị gián đoạn. Khi chi phí tín dụng tăng, các kênh huy động khác chưa thông suốt và năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư còn hạn chế, không ít dự án có nguy cơ chậm tiến độ hoặc tạm dừng triển khai, ảnh hưởng tới niềm tin thị trường.

VARS cũng cảnh báo nếu mặt bằng lãi suất cao kéo dài, khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới sẽ suy yếu. Nhiều doanh nghiệp chọn "án binh bất động" để hạn chế rủi ro trong bối cảnh chi phí đất đai và xây dựng leo thang, kéo theo nguy cơ sụt giảm nguồn cung trong trung hạn.

Ngoài ra, lãi suất tăng còn gián tiếp tác động đến tiến độ đầu tư công và hạ tầng khi chi phí nguyên vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng gia tăng. Điều này có thể làm chậm các dự án giao thông trọng điểm, ảnh hưởng tới kỳ vọng tăng giá tại những khu vực từng được dự báo hưởng lợi từ hạ tầng, khiến nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.

Đông Bắc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/lai-suat-vay-mua-nha-tang-nhanh-doi-tuong-nao-bi-anh-huong-nhieu-nhat.html