Lãi vay mua nhà leo thang, người có nhu cầu thực lại đứng ngoài quan sát

7 giờ trướcBài gốc

“Cuộc chơi vốn rẻ” khép lại

Từ cuối tháng 1-2026, lãi suất vay mua nhà tại hàng loạt ngân hàng thương mại bắt đầu bật tăng đồng loạt, khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trước đó.

Các gói ưu đãi quanh mức 5-6%/năm gần như không còn, thay vào đó là mặt bằng phổ biến 8-10%/năm cho năm đầu, và có thể vọt lên 13-14%/năm ở các kỳ cố định dài hơn.

Tại Vietcombank, lãi suất hiện ở mức 9,6%/năm cho 6 tháng đầu, 9,9%/năm cho 12 tháng và 13,6-13,9%/năm cho kỳ 18-24 tháng. BIDV áp dụng mức 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10,1%/năm cho 12 tháng và lên tới khoảng 13,5%/năm ở kỳ 18 tháng. Các ngân hàng như MB, ACB, HDBank cũng đồng loạt điều chỉnh tăng khoảng 1-3%/năm so với trước.

Đòn bẩy tài chính trở thành áp lực, kéo cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực vào trạng thái “đứng ngoài” thị trường. Ảnh: LÊ VŨ

Diễn biến này nhanh chóng làm gia tăng áp lực tài chính lên người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất tăng là nguyên nhân trực tiếp khiến tình trạng rao bán “cắt lỗ” lan rộng, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ.

Làn sóng này đến từ các nhà đầu tư vay vốn lớn, hết ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc buộc phải bán ra để tái cơ cấu dòng tiền, cùng nhóm mua theo tâm lý FOMO, lướt sóng ngắn hạn, nay phải “xả hàng” khi thanh khoản suy yếu.

Không chỉ nhà đầu tư, lãi suất cao còn ảnh hưởng mạnh đến nhu cầu mua ở thực và được giới chuyên gia xem là một trong những rào cản lớn nhất của thị trường năm nay.

Khảo sát của VARS cho thấy 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến một năm vì lo ngại áp lực tài chính; nhiều người trẻ buộc phải chuyển sang thuê dài hạn hoặc tìm cơ hội an cư tại các địa phương giáp ranh đô thị lớn.

Áp lực tài chính càng bộc lộ rõ khi mặt bằng giá nhà vẫn không ngừng đi lên. Theo các công ty nghiên cứu thị trường, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại TPHCM đã lên trên 150 triệu đồng/m², cao hơn 60% so với cùng kỳ năm 2024. Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM đang neo ở vùng đỉnh cao nhất trong vòng 10 năm qua.

Thực tế thị trường cũng cho thấy xu hướng “đứng ngoài” ngày càng rõ nét ở cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Anh Trần Quốc Minh (phường An Khánh, TPHCM) từng dự định mua một căn hộ gần tuyến metro, trong đó khoản vay ngân hàng chiếm hơn 60% giá trị căn nhà.

Tuy nhiên, khi giá bán điều chỉnh tăng trong khi lãi suất vay có thể thả nổi lên trên 14%/năm, chi phí trả nợ vượt ngưỡng an toàn tài chính, buộc anh phải hoãn kế hoạch mua nhà.

Chị Huỳnh Thị Lan (Phường Chợ Lớn, TPHCM), một nhà đầu tư bất động sản, cũng phải tạm dừng kế hoạch mua căn hộ cho thuê khi hiệu quả dòng tiền suy giảm mạnh.

Tiền thuê không đủ bù chi phí vốn, còn rủi ro nắm giữ tài sản gia tăng trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản chậm. Những trường hợp này phản ánh tâm lý phòng thủ đang lan rộng trên thị trường nhà ở.

Trong bối cảnh thu nhập người dân cải thiện chậm, khoảng cách giữa giá nhà và mức thu nhập ngày càng bị kéo giãn, làm suy giảm rõ rệt khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và người trẻ.

Lãi suất bất động sản rồi sẽ đi về đâu?

Trả lời báo chí, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng có ba nguyên nhân chính khiến mặt bằng lãi suất đi lên, gồm mất cân đối cung - cầu vốn, áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác và định hướng phân bổ nguồn lực của hệ thống tài chính.

Theo ông, bất động sản không còn nằm trong nhóm lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối, nên lãi suất cho vay đầu tư - kinh doanh bất động sản sẽ duy trì ở mức cao hơn mặt bằng chung.

Lãi suất bất động sản sẽ duy trì mặt bằng cao, tín dụng được điều tiết chọn lọc và dòng vốn ưu tiên cho các lĩnh vực trọng điểm. Ảnh: LÊ VŨ

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết chi phí vốn tăng đang tạo áp lực kép lên cả người mua lẫn chủ đầu tư. Với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí trả nợ hàng tháng phình to, buộc họ kéo dài thời gian ra quyết định, làm chậm tốc độ hấp thụ của dự án.

Để duy trì thanh khoản, nhiều chủ đầu tư buộc phải chia sẻ gánh nặng tài chính thông qua hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu. Theo bà, dự án nào giải được bài toán lãi suất cho khách hàng sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản và đây sẽ là yếu tố quyết định sự phân hóa của thị trường trong thời gian tới.

Về điều hành vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản.

Theo định hướng, tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng so với cuối năm 2025. Nhà điều hành theo dõi sát diễn biến thị trường, áp dụng cơ chế giám sát và trừ room đối với các ngân hàng không tuân thủ chỉ đạo.

Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy giải ngân các dự án trọng điểm, dòng vốn ngân hàng được ưu tiên cho các chương trình, dự án cần bảo đảm tiến độ.

Điều này khiến các khoản vay mua nhà cá nhân, vốn mang tính dài hạn, chịu “chi phí cơ hội” trong phân bổ tín dụng, góp phần lý giải xu hướng tăng lãi suất vay mua nhà ngay từ đầu năm 2026.

Theo giới phân tích, kịch bản siết tín dụng bất động sản trên diện rộng và kéo dài là khó xảy ra, do cấu trúc tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng phần lớn gắn với bất động sản. Tuy nhiên, xu hướng điều tiết theo hướng chọn lọc, kiểm soát rủi ro, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất, hạ tầng và các lĩnh vực trọng điểm sẽ tiếp tục được duy trì.

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/lai-vay-mua-nha-leo-thang-nguoi-co-nhu-cau-thuc-lai-dung-ngoai-quan-sat/