Lợi nhuận cho thuê nhà thấp kỷ lục

một giờ trướcBài gốc

Lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp, hiện đã về xấp xỉ 2%. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chị Quỳnh Hoa (phường Yên Sở, Hà Nội) vừa nhận thông báo tiền thuê nhà sẽ tăng từ 9 triệu đồng lên 10 triệu đồng mỗi tháng. Đây là lần điều chỉnh giá thuê thứ hai kể từ năm 2023, từ mức 8 triệu đồng/tháng. Sau 2 năm, tiền thuê căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích gần 70 m2 của chị đã tăng thêm 25%.

Chị Hoa cho biết "không bất ngờ" khi chủ nhà thông báo tăng giá thuê, bởi giá trị căn hộ này đã tăng hơn gấp đôi trong 3 năm qua, từ khoảng 2 tỷ đồng lên trên 5 tỷ đồng. Chị thậm chí cho rằng giá thuê hiện vẫn rẻ so với giá nhà hiện tại.

Thực tế, giá thuê căn hộ chung cư đã liên tục tăng trong hơn 3 năm qua. Diễn biến này xảy ra đồng thời với đà tăng giá căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, mức giá thuê vẫn được xem là trong giới hạn, còn biến động của giá nhà được nhìn nhận là "vô lý" và "bất thường".

Giá thuê không theo kịp giá nhà

Hiện nay, một căn hộ đầy đủ nội thất, giá thị trường hơn 11 tỷ đồng tại phường Nghĩa Đô đang được cho thuê khoảng 19-20 triệu đồng/tháng. Tại Tây Mỗ, quỹ căn hộ 2 phòng ngủ được giao dịch quanh mức 5 tỷ đồng, hiện được các chủ nhà rao thuê quanh mức 10 triệu đồng/tháng.

Khảo sát của Tri Thức - Znews cho thấy mức giá cho thuê căn hộ hiện nay tại Hà Nội đang cao hơn 20-25% so với 4 năm trước - thời điểm giá nhà chưa biến động. Thậm chí ở một số khu vực nhiều nguồn cung, giá thuê thậm chí chỉ tăng 3-5%. Trong khi đó, giá chuyển nhượng các căn hộ đã tăng 2-2,5 lần trong cùng giai đoạn.

Căn hộ 11 tỷ đồng cho thuê khoảng 20 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi suất chỉ đạt xấp xỉ 2,2%/năm. Căn hộ 5 tỷ đồng ở Tây Mỗ với giá cho thuê 7-8 triệu đồng/tháng cũng chỉ mang lại mức lợi nhuận dưới 2%/năm.

Các đơn vị môi giới ghi nhận tỷ suất dưới 2% đã trở nên phổ biến trên thị trường cho thuê căn hộ Thủ đô. Đáng chú ý, đây là tỷ suất lợi nhuận thấp kỷ lục so của loại hình đầu tư này. Trước đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tiêu chuẩn trên thị trường vào khoảng 4-5%, tức một căn hộ có giá 5 tỷ đồng, thường mang lại dòng tiền từ hoạt động cho thuê khoảng 200-250 triệu đồng/năm (16-21 triệu đồng/tháng).

Tuy nhiên, khi giá chung cư tại Thủ đô tăng "phi mã" trong vài năm qua, đà tăng của giá cho thuê đã không theo kịp, khiến chênh lệch giữa giá tài sản và dòng tiền tạo ra từ hoạt động cho thuê ngày càng lớn.

Một báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư phần lớn đã xuống dưới 2% và có xu hướng sụt giảm do giá vốn ngày một cao.

Cung nhà ở tăng, lãi cho thuê khó cải thiện

Trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh khiến nhu cầu thuê căn hộ gia tăng, do nhiều gia đình không đủ khả năng mua nhà buộc phải chuyển sang phương án đi thuê. Tuy nhiên, lượng căn hộ cho thuê mới được bổ sung liên tục, tạo áp lực cạnh tranh lớn trên thị trường.

Theo DKRA, phần lớn căn hộ mở bán mới trong thời gian qua được mua với mục đích đầu tư thay vì để ở thực. Điều này góp phần khiến nguồn cung nhà cho thuê tăng nhanh.

Cộng hưởng với điều này, mức độ chi trả cho căn hộ thuê của đại bộ phận người lao động thường không quá 20 triệu đồng/tháng. Nếu giá thuê tăng quá nhanh và neo mức cao, nhiều người sẽ không thể thuê nhà.

Bên cạnh đó, ngoài tiền trả cho chủ nhà, người thuê phải đóng thêm phí dịch vụ, tiền gửi xe… do đó giá cho thuê không thể tăng cao "bất thường" như giá nhà.

Khi giá nhà tăng quá cao, nhiều gia đình buộc phải chuyển từ phương án mua nhà sang thuê nhà khiến nhu cầu thuê nhà gia tăng theo. Ảnh: Việt Hà.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, lý giải việc điều chỉnh giá cho thuê căn hộ thường có độ trễ so với giá bán. Lấy ví dụ trong giai đoạn dịch Covid-19 hồi năm 2020-2021, giá bán căn hộ tăng nhanh nhưng giá thuê gần như đi ngang. Phải đến năm 2023, giá cho thuê căn hộ mới bắt đầu điều chỉnh.

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà thường có thời hạn dài, phổ biến là 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Phần lớn hợp đồng đều ràng buộc về tỷ lệ điều chỉnh giá thuê. Do đó, kể cả khi giá bán chung cư tăng mạnh, giá cho thuê cũng không thể điều chỉnh ngay lập tức.

Một điều đáng chú ý khác, theo các chuyên gia, hiện nay khả năng sinh lời từ việc cho thuê căn hộ không phải là mục tiêu nhiều chủ nhà hướng tới. Thay vào đó, giá bán ngày một cao của căn hộ mới là mục đích họ nhắm vào.

“Lợi suất thấp không đồng nghĩa là thị trường kém hấp dẫn, mà là nhà đầu tư đang dịch chuyển từ dòng tiền sang giá trị tài sản”, một chuyên gia về nhà ở tại Hà Nội nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng những trường hợp căn hộ 11 tỷ đồng chỉ cho thuê được dưới 20 triệu đồng/tháng hay căn hộ 5 tỷ đồng chỉ cho thuê 7-8 triệu đồng không còn là cá biệt. Lợi suất cho thuê hiện giảm sâu so với giai đoạn trước, nhưng chưa khiến nhà đầu tư thoái vốn hàng loạt, bởi phần lớn vẫn hướng tới việc nắm giữ tài sản lâu dài hơn là tạo dòng tiền tương ứng với giá trị bỏ ra.

"Tuy vậy, việc lợi suất sụt xuống dưới 2% đặt ra yêu cầu nhìn lại cách đầu tư căn hộ trong giai đoạn mới. Thị trường đang dần phân hóa rõ ràng, cho thấy vị trí nào phục vụ nhu cầu thực, khu vực nào có tiềm năng tăng giá... Những đặc điểm này có thể sẽ là chỉ báo quan trọng cho các nhà đầu tư giai đoạn tới", ông Đính nói.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/loi-nhuan-cho-thue-nha-thap-ky-luc-post1606009.html