M&A bất động sản tại Việt Nam nổi sóng

8 giờ trướcBài gốc

Tổng giá trị M&A bất động sản năm 2025 của Việt Nam đạt khoảng 2,5 tỷ USD

Trong bối cảnh thị trường địa ốc từng trải qua giai đoạn trầm lắng và thanh lọc mạnh mẽ, năm 2025 chứng kiến làn sóng mua bán – sáp nhập (M&A) sôi động trở lại tại Việt Nam. Hàng loạt thương vụ giá trị lớn được công bố, nhà đầu tư nội vươn lên giữ vai trò chủ đạo, còn doanh nghiệp địa ốc tăng tốc tái cấu trúc danh mục và săn tìm quỹ đất mới.

Sự “nổi sóng” của thị trường M&A không diễn ra đơn lẻ, mà nằm trong xu hướng phục hồi chung của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo dữ liệu từ JLL, tổng khối lượng đầu tư bất động sản thương mại toàn khu vực năm 2025 đạt 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2024 và là mức cao nhất kể từ năm 2021. Đà phục hồi này đã tạo nền tảng tâm lý tích cực, góp phần kích hoạt dòng vốn quay trở lại các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

NHÀ Ở VÀ TRUNG TÂM DỮ LIỆU DẪN DẮT DÒNG TIỀN

Điểm nổi bật trong bức tranh đầu tư năm qua là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc nhà ở. Lần đầu tiên, nhà ở chiếm tỷ trọng kỷ lục trong cơ cấu đầu tư bất động sản thương mại tại châu Á - Thái Bình Dương. Riêng trong năm 2025, lượng vốn rót vào lĩnh vực này tăng tới 77% so với cùng kỳ, đạt 12,6 tỷ USD và chiếm 9% tổng giá trị giao dịch toàn khu vực.

Các thị trường năng động nhất bao gồm Nhật Bản, Singapore, Úc và Trung Quốc là nơi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục được hỗ trợ bởi tốc độ đô thị hóa, xu hướng gia tăng hộ gia đình đơn lẻ và dòng vốn tìm kiếm tài sản có dòng tiền ổn định.

Song song với nhà ở, công nghệ nổi lên như một chất xúc tác mới cho thị trường. Làn sóng chi tiêu toàn cầu cho trí tuệ nhân tạo (AI) đang tạo ra nhu cầu lớn đối với hạ tầng kỹ thuật số, đặc biệt là trung tâm dữ liệu. Trong năm 2025, tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại châu Á - Thái Bình Dương đạt khoảng 15 tỷ USD, nhờ các dự án quy mô lớn và chiến lược số hóa sâu rộng của nhiều quốc gia.

Bà Pamela Ambler, Giám đốc Nghiên cứu Nhà đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, nhận định rằng bước sang năm 2026, môi trường hoạt động sẽ ổn định hơn khi các yếu tố nền tảng của thị trường được củng cố. Theo bà, sự bùng nổ chi tiêu cho AI không chỉ mang lại kỳ vọng mới cho kinh tế toàn cầu mà còn trực tiếp tác động đến nhu cầu bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc gắn với hạ tầng công nghệ.

Triển vọng năm 2026 vì vậy được đánh giá “lạc quan trong thận trọng”. Khu vực châu Á - Thái Bình Dương được dự báo tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế tích cực hơn so với nhiều thị trường lớn khác, trong khi lạm phát có xu hướng hạ nhiệt. Nhu cầu thuê ổn định, niềm tin nhà đầu tư cải thiện cùng chiến lược phân bổ vốn ngày càng tinh vi là những lực đẩy chính cho chu kỳ mới.

NHÀ ĐẦU TƯ NỘI ÁP ĐẢO

Tại Việt Nam, dù quy mô thị trường đầu tư bất động sản thương mại còn khiêm tốn so với các quốc gia phát triển trong khu vực, nhưng năm 2025 lại chứng kiến một kỷ lục mới về hoạt động mua bán – sáp nhập.

Theo JLL, tính riêng các thương vụ được công bố, tổng giá trị M&A bất động sản năm 2025 đạt khoảng 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước tới nay. Trong đó, phân khúc nhà ở giữ vai trò chủ lực khi chiếm hơn 70% tổng khối lượng giao dịch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết chính sách cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025, cùng với việc cải thiện hạ tầng kết nối và các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đã tạo cú hích lớn cho thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, M&A trở thành con đường ngắn nhất để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Một xu hướng đáng chú ý khác, theo ghi nhận của Avison Young, là tiến trình đàm phán các thương vụ trong năm 2025 có xu hướng kéo dài hơn, phản ánh sự giằng co giữa kỳ vọng tăng trưởng tương lai và góc nhìn thận trọng về định giá tài sản. Tuy nhiên, điểm nổi bật là sự trỗi dậy của nhà đầu tư trong nước. Khối nội đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.

Thực tế thị trường cho thấy hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã chủ động tái cấu trúc, chuyển nhượng dự án hoặc thâu tóm quỹ đất mới.

Chẳng hạn, báo cáo tài chính quý 4/2025 của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán: SCR) cho thấy khoản trả trước cho người bán ngắn hạn gần 1.110 tỷ đồng, gấp đôi đầu năm. Doanh nghiệp này đã ứng trước hơn 358 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 48,998% vốn điều lệ tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu – chủ đầu tư dự án Cù lao Tân Vạn rộng hơn 48 ha tại Biên Hòa, tổng vốn đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.

Trong khi đó, Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) ghi nhận doanh thu thuần quý 4/2025 gần 3.000 tỷ đồng, gấp 6,6 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 4 phân khu thuộc dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước. Tổng giá trị các thương vụ chuyển nhượng lên tới gần 3.000 tỷ đồng, giúp DIG hoàn tất tái cấu trúc một số công ty con trước thềm năm 2026.

Phối cảnh Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước

Làn sóng thoái vốn, cơ cấu lại danh mục cũng diễn ra tại nhiều doanh nghiệp lớn. Tập đoàn Novaland (NVL) đã bán toàn bộ vốn tại một số công ty con trong quý 4/2025, với tổng giá trị hàng trăm tỷ đồng.

Trong khi đó, Tổng công ty Thủy sản Việt Nam (SEA) ghi nhận biến động cổ đông lớn, dù Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh Vốn Nhà nước (SCIC) vẫn nắm quyền chi phối.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp tích cực săn tìm quỹ đất mới. OBC Holdings đã M&A thành công 5 quỹ đất và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai trong năm 2026, tập trung vào phân khúc tầm trung. Khải Hoàn Land cũng dự kiến ra mắt dự án Khải Hoàn Imperial tại quốc lộ 13 (TP.HCM) vào cuối quý 1/2026, dự án được M&A thành công trong năm 2025 và hoàn tất pháp lý chỉ sau 6 tháng.

Tại TP.HCM, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn chào bán hai dự án chung cư High Intela và West Intela với tổng giá khoảng 500 tỷ đồng, cho thấy thị trường vẫn tồn tại nhu cầu chuyển nhượng dự án đã hoàn thiện pháp lý cơ bản.

Nhìn tổng thể, năm 2025 có thể xem là năm bản lề của thị trường bất động sản khu vực và Việt Nam. Nếu châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận sự phục hồi rõ nét về dòng vốn, thì Việt Nam chứng kiến sự dịch chuyển quyền chủ động sang tay nhà đầu tư nội, cùng quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ của doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, câu chuyện không chỉ dừng ở quy mô dòng vốn, mà còn nằm ở chất lượng tài sản, chiến lược quản trị rủi ro và khả năng đón đầu các xu hướng mới như AI, trung tâm dữ liệu hay đô thị hóa bền vững. Trong một thế giới còn nhiều biến động, bất động sản xét cho cùng vẫn là kênh đầu tư phản ánh niềm tin dài hạn vào tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị.

Ngọc Duy

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/ma-bat-dong-san-tai-viet-nam-noi-song-post568355.html