MBS Research: Lợi nhuận BĐS quý I/2026 phân hóa rõ, BĐS dân cư bay cao còn khu công nghiệp lại thụt lùi

3 giờ trướcBài gốc

MBS Research dự báo VHM sẽ là động lực tăng trưởng chính của toàn ngành BĐS dân cư trong Quý I/2026.

Theo MBS Research, trong Q1/2026 thị trường bất động sản diễn biến trầm lắng, chủ yếu do tác động của mặt bằng lãi suất cao và liên tục tăng. Lãi suất tăng đi kèm với tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế đã khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai. Điều này cũng khiến khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thanh khoản thị trường ảm đạm phần nào dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình BĐS trong Q1/2026. Theo batdongsan.com.vn đất nền tại Hà Nội giảm 4% so với cuối năm 2025, nhà ở tại TP. HCM giảm 2% so với cuối năm 2025. Thị trường có ghi nhận một số điểm tích cực bù lại tác động của lãi suất tăng, có thể kể đến như pháp lý các dự án đang ngày càng hoàn thiện và minh bạch, một số văn bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho bất động sản được ban hành hay thông tin về việc Đồng Nai dự kiến trở thành TP trực thuộc trung ương, đi kèm các kỳ vọng về hạ tầng và thu hút vốn đầu tư.

Những điều này sẽ khiến lợi nhuận một số doanh nghiệp BĐS niêm yết dự báo tăng mạnh. Theo đánh giá của MBS Research, những doanh nghiệp này đều có các yếu tố bất thường như ghi nhận lợi nhuận bán buôn các sản phẩm dự án, hoặc lợi nhuận tài chính từ bán cổ phần dự án. Trong số các doanh nghiệp BĐS còn lại được dự báo lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ svck.

MBS dự phóng kết quả kinh doanh các ngành trong quý I/2026.

Ông lớn được MBS Research nhắc đến trong báo cáo này chính làCTCP Vinhomes (HOSE: VHM). Công ty chứng khoán này kỳ vọng lợi nhuận ròng Q1/2026 của VHM tăng trưởng mạnh trên mức nền thấp cùng kỳ năm trước nhờ deal chuyển nhượng lớn tại Green Paradise (ước tính giá trị khoảng 50 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 15% diện tích dự án). Con số ước tính lợi nhuận quý I năm nay lên tới gần 20.000 tỷ đồng, tỷ lệ tăng trưởng của VHM lên tới 627% so với cùng kỳ. Nếu tính theo tỷ lệ tăng trưởng trong báo cáo của MBS Research thì CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) còn có mức tăng trưởng gần 12 lần trong quý I/2026. Theo nhận định của công ty chứng khoán này, Trong Q1/2026, PDR đã ký kết chuyển nhượng cổ phần tại CTCP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long (đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1), đồng thời nhận thanh toán đợt 1 với số tiền 1900 tỷ đồng. Lợi nhuận tài chính từ thương vụ này được kỳ vọng là động lực chính cho lợi nhuận của PDR trong Q1/2026.

BĐS khu công nghiệp dù triển vọng sáng nhưng lợi nhuận quý này chưa khả quan

MBS Research đánh giá, dòng vốn FDI đầu tư vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tích cực ngay từ hai tháng đầu năm nay, vốn FDI giải ngân và vốn FDI đăng ký cấp mới tăng trưởng lần lượt 10% và 82% svck. Hoạt động xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp FDI ghi nhận mức tăng trưởng cao, với giá trị xuất nhập khẩu lần lượt tăng 30% và 42% svck.

Cùng với đó, thị trường KCN cũng ghi nhận dấu hiệu phục hồi, hoạt động cho thuê nhà xưởng/kho xây sẵn tích cực. Đáng chú ý, trong Q1/2026, nhiều chính sách mới trong thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài vào lĩnh vực công nghệ cao mở ra giai đoạn phát triển mới của ngành. Chính sách mới sẽ kích cầu trực tiếp cho ngành KCN. Đây sẽ là bước chuyển mình cho ngành KCN, thay đổi từ KCN truyền thống sang KCN sinh thái, công nghệ cao.

Đối với doanh nghiệp KCN niêm yết, chúng tôi cho rằng các đơn vị phát triển KCN lớn như BCM, KBC và IDC sẽ hưởng lợi lớn từ các chính sách này. Trong Q1/26, lợi nhuận của các doanh nghiệp có sự phân hóa lớn do yếu tố thời điểm bàn giao đất cho khách thuê. Các doanh nghiệp như KBC và SZC có thể ghi nhận lợi nhuận giảm từ mức đỉnh cao của cùng kỳ năm trước.Lợi nhuậ ròng của KBC trong Q1/2026 có thể giảm từ mức đỉnh cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, dự án NOXH Nếnh và Tràng Duệ tiếp tục đóng góp chính vào doanh thu BĐS nhưng với biên lợi nhuận gộp thấp chỉ khoảng 12-15%.

Trong khi đó các doanh nghiệp khách như BCM và IDC có thể tăng trưởng cao hơn so với mặt bằng toàn ngành.

Bình An

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/mbs-research-loi-nhuan-bds-quy-i2026-phan-hoa-ro-bds-dan-cu-bay-cao-con-khu-cong-nghiep-lai-thut-lui.html