Minh bạch để tháo gỡ nút thắt đất đai

4 giờ trướcBài gốc

Trong đó, câu chuyện đất đai - đặc biệt là cơ chế thanh toán dự án BT bằng quỹ đất - tiếp tục nổi lên như vấn đề then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin thị trường và khả năng huy động nguồn lực tư nhân cho phát triển hạ tầng.

Trước hết, minh bạch thông tin quỹ đất cần được đặt ở vị trí trung tâm. Dự thảo đã yêu cầu công khai quyết định chủ trương đầu tư nhưng chỉ “khuyến khích” công bố vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán. Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cách tiếp cận này chưa bảo đảm tinh thần minh bạch bởi quyền công bố hay không vẫn phụ thuộc vào từng địa phương. Thực tiễn cho thấy, sự thiếu minh bạch trong định giá và sử dụng quỹ đất từng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến nhiều tranh chấp, thất thoát. Vì vậy, bắt buộc công khai đầy đủ thông tin về quỹ đất là điều kiện để củng cố niềm tin thị trường. Khi thông tin được công bố rõ ràng, thị trường có cơ sở để so sánh, cơ quan quản lý có thêm công cụ giám sát xã hội - đó là nền tảng để các giao dịch đất đai trong dự án PPP tiệm cận nguyên tắc thị trường, thay vì phụ thuộc vào quyết định hành chính.

Một vấn đề khác là cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng khi tính giá trị quỹ đất thanh toán. Dự thảo cho phép khấu trừ chi phí dựa trên suất vốn đầu tư nhưng theo phản ánh của doanh nghiệp, công cụ này chủ yếu mang tính tham chiếu. Đặc thù mỗi dự án BT rất khác nhau; nếu thiếu cơ chế thẩm định độc lập và đối chiếu thị trường, nguy cơ sai lệch chi phí khó tránh khỏi. Hệ quả có thể là thất thoát tài sản công hoặc làm méo mó phương án tài chính của nhà đầu tư - cả hai đều là kết quả không ai mong muốn.

Liên quan đến định giá đất, quy định áp dụng mức giá cao nhất trong bảng giá đất khi “không xác định được khu vực tương tự” cần được cân nhắc thận trọng. Về lý thuyết, đây là cách phòng ngừa thất thoát tài sản nhà nước. Nhưng trong thực tế, do thiếu tiêu chí rõ ràng về “khu vực tương tự”, cơ quan thực thi có thể chọn phương án an toàn là áp ngay mức giá cao nhất. Khi đó rủi ro không được xử lý mà chỉ chuyển dịch sang nhà đầu tư. Một khu đất hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng bị định giá ngang khu vực phát triển nhất sẽ tạo ra độ vênh lớn so với giá trị thực, ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính và làm giảm sức hấp dẫn của dự án. Về dài hạn, điều này có thể khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với các dự án BT, dẫn đến đi ngược mục tiêu huy động nguồn lực xã hội mà chính sách PPP đang hướng đến.

Điểm tích cực là dự thảo đã tiếp cận nguyên tắc chia sẻ rủi ro, thể hiện qua quy định bồi hoàn khi Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Đây là bước đi đúng hướng, thể hiện tư duy cân bằng lợi ích giữa hai bên. Tuy nhiên, để quy định này đi vào thực tế, cần làm rõ cách xác định lãi suất và thời điểm tính toán, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau khi áp dụng - vốn là nguồn gốc của nhiều tranh chấp trong các hợp đồng PPP trước đây.

Nhìn tổng thể, những góp ý từ doanh nghiệp phản ánh một yêu cầu xuyên suốt: khung pháp lý cho PPP phải đủ minh bạch, ổn định và cân bằng lợi ích. Đất đai không chỉ là công cụ thanh toán mà còn là yếu tố quyết định tính khả thi của toàn bộ dự án. Khi nút thắt này được tháo gỡ bằng những quy định rõ ràng và hợp lý, PPP mới có thể trở thành kênh dẫn vốn hiệu quả cho phát triển hạ tầng thay vì tiếp tục là lĩnh vực mà nhà đầu tư muốn tham gia nhưng còn ngại bước vào.

HÀ MY

Nguồn SGGP : https://sggp.org.vn/minh-bach-de-thao-go-nut-that-dat-dai-post847437.html