Mổ xẻ chi phí đầu vào khiến căn hộ bị đẩy giá cao

6 giờ trướcBài gốc

Mỗi mét vuông chung cư bán cho khách hàng đang gánh nhiều loại chi phí

Những yếu tố cấu thành giá

Trong báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán căn hộ chung cư trong quý này duy trì ổn định, không còn tăng mạnh như năm 2024. Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp dao động 45-70 triệu đồng/m2, cao cấp từ 70-100 triệu đồng/m2 và phân khúc siêu sang có thể lên gần 200 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, sau thời gian tăng liên tục, giá chung cư đến nay đã ổn định. Tại một số dự án, giá tăng khoảng 5% so với cuối năm 2024.

Dù đã dần hạ nhiệt nhưng giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao. Hiện giá bán chung cư sơ cấp Hà Nội đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý cuối năm ngoái, theo số liệu từ CBRE.

Câu chuyện giá chung cư tăng cao là chủ đề gây tranh cãi kể từ năm 2023 đến nay. Nhiều ý kiến cho rằng do cung ít, cầu nhiều và có sự “dẫn dắt” nên giá tăng nhanh. “Một thị trường khan hiếm nguồn cung, nhu cầu lớn do bị dồn nén nhiều năm, đặc biệt là đến 90% nguồn cung nằm trong tay một nhóm các chủ đầu tư thì đương nhiên thị trường bị dẫn dắt và làm sao khách hàng mua rẻ được”, lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay.

Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết để làm một dự án bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Từ cơ cấu đầu vào này, ông Đính tính toán giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

Theo tính toán nhà ở thương mại khu vực trung tâm Hà Nội có giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2.

Về chi phí đầu vào dự án nhà xã hội tại Hà Nội, ông Đính cho biết nếu loại trừ tiền sử dụng đất, cộng với các hỗ trợ khác như rút ngắn thủ tục thực hiện dự án, thủ tục bán nhà nhanh hơn thì giá bán nhà ở xã hội với dự án ở khu vực trung tâm sẽ từ 35 triệu đồng/m2, khu vực các quận bên ngoài khoảng 25-30 triệu đồng/m2, khu vực các huyện vùng ven khoảng 20 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, Chủ tịch một công ty bất động sản tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) phân tích để cấu thành giá mỗi mét vuông chung cư bán cho khách hàng gồm 5 loại chi phí chính: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

“Chúng ta đang thấy tiền giải phóng mặt bằng đang tăng, bởi giá đất tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Ngoài ra, việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay không phải là thấp”, vị Chủ tịch nói.

Vị này cũng cho rằng chi phí hạ tầng/xây dựng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm. Cùng với đó là chi phí vốn chắc chắn tăng, vì thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay cao.

“Trong 5 yếu tố trên chỉ còn mỗi lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có thể giảm được. Nếu không giảm cái này thì chẳng còn giảm được cái gì nữa, song các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt”, vị này nói.

5 loại chi phí chính cấu thành giá mỗi m2 chung cư gồm: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

Một chủ đầu tư tại quận Cầu Giấy chia sẻ thêm để hoàn thành một dự án bất động sản nói chung và chung cư nói riêng, cần khoảng trên dưới 10 chi phí. Ví dụ chi phí để xây dựng chung cư khoảng 25 tầng có tầng hầm sẽ dao động từ 12,8-15,3 triệu đồng/m2.

Đây chỉ là đơn giá xây dựng, chưa kể các loại chi phí khác gồm: chi phí mua đất; thiết kế; nhân công; chi phí xin giấy phép xây dựng; làm cọc, móng, hầm; xây phần thân; thi công cơ điện, phòng cháy chữa cháy; xây cảnh quan tiểu cảnh; chi phí marketing quảng bá chung cư; hoa hồng môi giới; chiết khấu bán hàng dành cho khách hàng; lợi nhuận của doanh nghiệp thấp nhất khoảng 20%; lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà…

Là một chủ đầu tư dự án bất động sản, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) thông tin các chi phí để thực hiện một dự án nhà ở hầu hết được tách bạch công khai.

CEO EZ Property chỉ ra 4 loại chi phí cấu thành nên giá dự án nhà ở thương mại. Thứ nhất là chi phí giải phóng mặt bằng. Chi phí này tùy vào từng loại đất như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và mỗi địa phương sẽ có mức giá giải phóng mặt bằng khác nhau. Ví dụ doanh nghiệp mua khu đất sản xuất kinh doanh để chuyển đổi thì chi phí cao hơn. Tuy nhiên, mức giá này đều nằm trong khung mà Nhà nước đã quy định để được đối trừ.

Thứ hai là chi phí xây dựng/hạ tầng. Khi xây dựng quy hoạch chủ trương đầu tư đều có chi tiết về quy mô số tầng, sản phẩm, tổng mức đầu tư.

Chi phí thứ ba rất quan trọng là nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành. Nếu ở thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM thì chi phí tiền sử dụng đất rất cao, có những dự án tiền sử dụng đất phân bổ cao hơn tiền xây dựng. Ví dụ, một dự án chung cư cao cấp ở một quận trung tâm Hà Nội có chi phí xây dựng trên dưới 20 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất còn cao hơn chi phí này.

Thứ 4 là chi phí tài chính (chuẩn bị đầu tư, lãi vay, bán hàng...) và các chi phí khác.

"Đa phần khoản các chi phí khác rất lớn, đặc biệt có những khoản không thể công khai minh bạch dù giá trị lớn và không thể hạch toán được. Thường khoản chi phí này phải bỏ trước, không có nợ, pháp lý đến đâu thì phải chi phí đến đấy", ông Toản nói.

Trong 4 loại chi phí trên, ông Toản đánh giá chi phí tính giá đất vẫn là khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện đầu tư dự án. Thực tế hiện nay, ông nhìn nhận mặt bằng giá cao là do khan hiếm nguồn cung mới, nếu có thì chỉ một vài chủ đầu tư lớn "một mình một chợ" đưa ra mức giá cao, trực tiếp doanh nghiệp được lợi nhưng cả xã hội lại bị thiệt. Dựa trên nền giá này, Nhà nước lại tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Cuối cùng người dân trực tiếp bị thiệt hại.

Còn chi phí đối với dự án nhà ở xã hội, ông Toản cho biết dù giảm bớt được tiền sử dụng đất, song vấn đề lớn của phân khúc này là pháp lý. Tuy là nhà ở xã hội nhưng thủ tục rườm rà hơn cả nhà ở thương mại. Chính vì vậy, mới đây Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được xem là bước đột phá lớn cho phân khúc này. Điển hình như không phải đấu giá, đấu thầu, bỏ tất cả những thủ tục không cần thiết, doanh nghiệp tự chủ trong giá bán và sau đó quyết toán lại với cơ quan chức năng khi thực hiện xong dự án... Đây là cuộc cách mạng trong pháp lý, có như vậy thì nhà ở xã hội mới phát triển được.

Bảng giá đất mới đẩy giá nhà ở tăng 15 - 20%

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ Xây dựng trước đó cũng cho biết khi áp dụng bảng giá sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.

Ví dụ tại khu nhà ở của chủ đầu tư GP.Invest, nếu giá bán một căn hộ là 36 triệu đồng/m2 và chi phí tiền sử dụng đất khi áp bảng giá đất mới chiếm 60% thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 22 triệu đồng/m2 (36 triệu x 60% = 22 triệu).

Trong khi, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chi phí tiền sử dụng đất chỉ chiếm 42% giá bán, thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2 (36 triệu x 42% = 15 triệu).

Tương tự, tại dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1 m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng từ 15% lên 33% giá bán. Hay dự án khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP.HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ dự kiến tăng từ 27% lên 60-65%...

Bộ Xây dựng cho rằng bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15 - 20% so với trước.

Bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15 - 20% so với trước.

Thời gian qua, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá đất dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20 - 30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ…

Dự báo về giá chung cư trong quý II/2025, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội - nhận định khả năng giảm giá là không cao, song giá bán sẽ tăng nhẹ, khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản (VARS) dự báo, trong năm nay, nguồn cung nhà ở tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Ước tính nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh đạt khoảng 37.000 sản phẩm.

"Nguồn cung chung cư tại Hà Nội đã tăng trong thời gian qua nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, chi phí đất đai tăng cao", VARS cho biết.

Cũng theo VARS, với mức chi phí đầu tư cao như hiện nay, các chủ đầu tư cũng kỳ vọng lợi nhuận cao hơn trước. Do đó, mặt bằng giá chung cư sơ cấp rất khó giảm. Giá chung cư ở thị trường sơ cấp tăng cao cũng kéo theo giá tại thị trường thứ cấp cũng tăng theo.

(Còn tiếp...)

Lệ Chi

Nguồn VietTimes : https://viettimes.vn/mo-xe-chi-phi-dau-vao-khien-can-ho-bi-day-gia-cao-post186126.html