Muốn nhà ở xã hội vừa rẻ vừa gần trung tâm là điều không thể

một ngày trướcBài gốc

Nhà ở xã hội muốn rẻ phải ở xa trung tâm

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội ngày càng tăng cao tại các đô thị lớn như Hà Nội, câu hỏi “vì sao giá nhà lại cao?” và “nhà ở xã hội có thật sự rẻ không?” đang là mối quan tâm lớn của cả người dân và các nhà hoạch định chính sách. Để trả lời câu hỏi này một cách chính xác, trước hết cần phân tích rõ các yếu tố cấu thành nên giá thành bất động sản.

NHÀ Ở XÃ HỘI DƯỚI 20 TRIỆU ĐỒNG/M2 PHẢI Ở VÙNG NGOẠI THÀNH

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một dự án bất động sản, dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, đều phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí khác nhau.

Trước hết là chi phí về đất. Đây là một trong những cấu phần quan trọng nhất, bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí liên quan đến việc giao đất, sử dụng đất. Thông thường, chi phí đất chiếm khoảng 25% giá thành bất động sản. Tuy nhiên, tại các vị trí trung tâm hoặc khu vực có giá trị cao, tỷ lệ này có thể lên tới 40%, thậm chí 50%. Chính vì vậy, việc phát triển nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm là rất khó khăn, vì chi phí đầu vào quá lớn.

Thứ hai, chi phí cho các thủ tục đầu tư. Trên lý thuyết, nhóm chi phí này chiếm khoảng 5%. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu quá trình xin giấy phép, thẩm định, phê duyệt bị kéo dài, con số này có thể vượt quá 10%. Thủ tục càng phức tạp, chi phí càng đội lên, làm tăng tổng giá thành dự án.

Thứ ba, chi phí vốn dao động từ 5 - 10% tổng chi phí, song, khi dự án bị chậm trễ do thủ tục hành chính hoặc các yếu tố khách quan, chi phí vốn có thể tăng mạnh.

Cuối cùng là nhóm chi phí xây dựng, nhóm chi phí có xu hướng biến động mạnh nhất trong giai đoạn gần đây. Giá vật liệu, nhân công, thiết bị thi công… đều có xu hướng tăng, kéo theo chi phí xây dựng tăng cao và ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành cuối cùng của sản phẩm nhà ở.

ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Từ việc tổng hợp các yếu tố trên, ông Đính cho biết, tại Hà Nội giá thành nhà ở có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Ở khu vực trung tâm, chi phí đầu vào cao khiến giá nhà có thể lên tới 50 - 70 triệu đồng/m2. Ở các khu vực ngoài trung tâm, giá thành dao động trong khoảng 35 -40 triệu đồng/m2. Tại các vùng xa hơn, đặc biệt là các huyện ngoại thành, giá có thể giảm xuống còn 25 - 30 triệu đồng/m2. Đây là mức giá của các dự án nhà ở thương mại, chưa áp dụng ưu đãi chính sách.

Còn đối với nhà ở xã hội, được giảm trừ một số khoản như tiền sử dụng đất và thuế, nhưng các chi phí cốt lõi vẫn còn, đặc biệt là chi phí xây dựng và vốn. Do đó, nếu triển khai tại các khu vực trung tâm, nhà ở xã hội khó có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Ngay cả khi được hỗ trợ tối đa về thủ tục và đất đai, thì ở khu vực trung tâm, giá nhà ở xã hội vẫn trên 25 triệu đồng trở lên.

Còn khu vực ngoài trung tâm, nơi nhà ở thương mại có giá 35 – 40 triệu đồng/m2, thì nhà ở xã hội mới có mức giá 25 triệu đồng/m2. Chỉ tại những vùng ven, nơi chi phí đất rẻ hơn và các điều kiện hạ tầng còn đang phát triển, mới có thể kéo giá xuống dưới mức trên dưới 20 triệu đồng/m2. Vì thế, tiêu chí nhà ở xã hội có giá 20 triệu đồng/m2 chỉ phù hợp cho vùng ngoại ô.

Từ góc nhìn này, có thể thấy, nhà ở xã hội khó có thể phát triển tại khu vực trung tâm các đô thị lớn nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ về cơ chế và chính sách. Dù Bộ Xây dựng và Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết tháo gỡ khó khăn, tuy nhiên để chính sách đi vào thực tế, vai trò của chính quyền địa phương là cực kỳ quan trọng. Các địa phương cần chủ động quy hoạch vùng phát triển nhà ở xã hội, xác định rõ quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tạo điều kiện để nhà đầu tư yên tâm tham gia.

Ông Đính cho rằng, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là bài toán an sinh xã hội, cần được giải quyết bằng cái nhìn tổng thể và bền vững. Chỉ khi cấu trúc chi phí được kiểm soát và có sự phối hợp đồng bộ từ trung ương đến địa phương, thị trường nhà ở xã hội mới có thể phát triển thực chất, hiệu quả và tiếp cận được với người dân thu nhập thấp, đúng với mục tiêu ban đầu đã được đặt ra.

TÍN HIỆU TÍCH CỰC

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển cho nhà ở xã hội. Nghị quyết có nhiều cơ chế, chính sách có tính đột phá như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; mở rộng đối tượng là doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của mình ở tạo điều kiện cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động yên tâm công tác, bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài.

Nhiều nội dung tại Nghị quyết đã cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở xã hội như: Giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu, không yêu cầu lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, bỏ các thủ tục về thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định giá, miễn giấy phép xây dựng, thực hiện lồng ghép một số thủ tục hành chính mà theo báo cáo của Bộ Xây dựng sẽ cắt giảm được ít nhất 350 ngày.

Phát biểu tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển cho nhà ở xã hội và rà soát đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội 5 tháng đầu năm, kế hoạch triển khai các tháng cuối năm 2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cho rằng ,việc triển khai dự án nhà ở xã hội so với yêu cầu vẫn còn chậm.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính

Theo Thủ tướng, nguyên nhân là có những lãnh đạo địa phương chưa quan tâm đúng mức, hiểu các chính sách chưa sâu, chưa kỹ, chưa hết nên tổ chức thực hiện còn lúng túng, lãnh đạo chỉ đạo chưa thực sự quyết liệt, có trọng tâm, trọng điểm, quyết tâm chưa cao, nỗ lực chưa lớn. Các quy định về điều kiện, vay vốn với người đầu tư và mua nhà còn bất cập. Công tác phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương khi có vướng mắc chưa chặt chẽ, hiệu quả, kịp thời, sự linh hoạt, sáng tạo chưa cao.

Định hướng thời gian tới, Thủ tướng nêu rõ, thể chế, cơ chế, chính sách đã từng bước hoàn thiện, phải tổ chức thực hiện hiệu quả với mục tiêu năm nay hoàn thành ít nhất 100.000 căn và tới 2030 hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ.

Để đạt mục tiêu này, Thủ tướng nhấn mạnh 6 nhóm nhiệm vụ chung, trọng tâm với các bộ ngành, cơ quan, địa phương. Thứ nhất, cấp ủy, chính quyền, đặc biệt là người đứng đầu, các bộ, ngành, địa phương phải quan tâm, lãnh đạo, chỉ đạo đúng mức, đúng tầm, đúng tâm, thực sự vì Tổ quốc, vì nhân dân.

Thứ hai, các chủ thể có liên quan phải nắm chắc chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng, Nhà nước và tổ chức thực hiện kịp thời, linh hoạt, sáng tạo trong điều kiện cụ thể tại cơ quan, đơn vị, địa phương.

Thứ ba, các cơ quan rà soát lại các chính sách liên quan tiếp cận vốn, mua, xây dựng nhà ở xã hội, cắt bỏ thủ tục hành chính rườm rà, bảo đảm thuận lợi nhất cho người dân, doanh nghiệp và các chủ thể liên quan.

Thứ tư, quan tâm đặc biệt việc chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí khi chính sách thông thoáng.

Thứ năm, các địa phương lồng ghép các chương trình mục tiêu quốc gia để thực hiện tốt chính sách nhà ở xã hội.

Thứ sáu, vướng mắc ở đâu thì tháo gỡ ở đó, ở cấp nào thì cấp đó giải quyết, vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp có thẩm quyền.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/muon-nha-o-xa-hoi-vua-re-vua-gan-trung-tam-la-dieu-khong-the-post560679.html