Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc bất động sản qua 'văn bản thỏa thuận'

5 giờ trướcBài gốc

Ảnh minh họa

Theo NHNN Khu vực 2 (KV2), thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được phản ánh từ người dân về việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản thông qua "văn bản thỏa thuận" ký giữa khách hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới.

Người dân cho rằng các ngân hàng đã cấp tín dụng sai quy định, góp phần khiến khách hàng gặp rủi ro khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Trước thực tế này, NHNN KV2 cảnh báo hàng loạt rủi ro pháp lý và tài chính đối với các tổ chức tín dụng nếu tiếp tục giải ngân cho vay với mục đích này.

Cụ thể, rủi ro pháp lý và tranh chấp được đánh giá là nghiêm trọng nhất. Gần đây, Tòa án Nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) đã xét xử một vụ việc liên quan, trong đó "văn bản thỏa thuận" giữa người mua và đơn vị môi giới bị xác định trái quy định pháp luật. Tòa nhận định các nội dung về tiến độ, thời hạn và xử lý tiền đặt cọc vi phạm điều cấm của Luật Dân sự, nên văn bản bị tuyên vô hiệu.

Tương tự, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã ra quyết định xử phạt một công ty môi giới vì ký văn bản thỏa thuận đặt cọc với khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Cơ quan này đồng thời yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng.

Trước đó, Sở Xây dựng Bình Thuận cũng đã có văn bản chấn chỉnh, yêu cầu các chủ đầu tư và đơn vị môi giới không thực hiện việc giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí đối với các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch.

Rủi ro tín dụng và nợ xấu tiềm ẩn

Bên cạnh yếu tố pháp lý, NHNN KV2 nhấn mạnh rủi ro tín dụng, nợ xấu và thiệt hại tài chính có thể phát sinh khi ngân hàng giải ngân khoản vay đặt cọc cho khách hàng thông qua đơn vị tư vấn, môi giới.

Bản chất của các khoản vay này là phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ triển khai và tính pháp lý của dự án. Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không đủ điều kiện triển khai, ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm và có nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Rủi ro càng lớn nếu ngân hàng chưa thẩm định đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị môi giới, chưa kiểm soát chặt dòng tiền giải ngân — dẫn đến việc tiền đặt cọc không thể hoàn trả khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Ảnh hưởng uy tín và hoạt động ngân hàng

NHNN KV2 cũng lưu ý, việc ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc thông qua văn bản thỏa thuận có thể kéo theo rủi ro uy tín. Khi tranh chấp xảy ra giữa khách hàng và đơn vị môi giới, người dân thường cho rằng ngân hàng "liên kết" hoặc "tiếp tay" cho các hành vi sai phạm.

Thực tế đã ghi nhận nhiều trường hợp khách hàng tập trung đông người, khiếu kiện tại trụ sở ngân hàng vì cho rằng bị lừa đảo trong các giao dịch đặt cọc. Những vụ việc như vậy gây ảnh hưởng trực tiếp đến hình ảnh, uy tín và hoạt động của các ngân hàng thương mại.

Tạm dừng cho vay, chờ hướng dẫn chính thức

Trước các rủi ro nói trên, NHNN KV2 yêu cầu tất cả ngân hàng thương mại trên địa bàn tạm dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận rõ ràng từ cơ quan chức năng.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định các văn bản này không vi phạm pháp luật, các ngân hàng chỉ được phép nối lại hoạt động cho vay khi đã xây dựng quy trình kiểm soát rủi ro cụ thể, trong đó:

Quy định rõ trách nhiệm của khách hàng, đơn vị môi giới và ngân hàng; Bổ sung điều khoản phong tỏa số tiền đặt cọc để đảm bảo sử dụng đúng mục đích; Có biện pháp thu hồi vốn hiệu quả khi rủi ro xảy ra.

Ngoài ra, các ngân hàng đang có khoản vay phát sinh liên quan đến hình thức đặt cọc này cần chủ động làm việc với khách hàng và đối tác môi giới để rà soát, điều chỉnh, tránh phát sinh khiếu kiện đông người hoặc vượt cấp.

Cảnh báo quan trọng với thị trường

Động thái của NHNN KV2 được xem là lời cảnh báo mạnh mẽ với cả hệ thống ngân hàng và các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hoạt động môi giới, giữ chỗ, đặt cọc vẫn diễn ra phổ biến dù nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, yêu cầu tạm dừng cho vay sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro nợ xấu và bảo vệ quyền lợi người vay.

Giới chuyên môn nhận định, việc siết chặt tín dụng vào khâu "đặt cọc" thể hiện sự thận trọng của cơ quan quản lý, góp phần minh bạch hóa thị trường và giảm tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính thiếu kiểm soát trong các giao dịch bất động sản.

Thùy Linh

Nguồn Phụ Nữ VN : https://phunuvietnam.vn/ngan-hang-nha-nuoc-yeu-cau-tam-dung-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-qua-van-ban-thoa-thuan-20251023081850829.htm