Nghịch lý bất động sản: Nơi 'sốt' đất, chỗ ảm đạm!

13 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản "nơi lên hương, chỗ lao dốc"

Trong khi một số nơi ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, giao dịch sôi động, thì không ít khu vực lại rơi vào cảnh trầm lắng, thưa thớt giao dịch. Tình trạng "nơi lên hương, chỗ lao dốc" này khiến giới quan sát đặt ra nhiều dấu hỏi về hướng đi của thị trường trong tương lai gần.

Tại một số tỉnh phía Nam, đặc biệt là các địa phương giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An, phân khúc đất nền đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Theo đánh giá từ các chuyên gia trong ngành, nguồn cung đất nền năm 2025 dự kiến dao động khoảng 3.000 - 3.500 sản phẩm, phần lớn đến từ những khu vực có kết nối hạ tầng thuận lợi, gần các khu công nghiệp lớn.

Dù mức tăng không đột biến, nhưng những tín hiệu tích cực này cho thấy sức mua bắt đầu cải thiện, đặc biệt tại những vị trí được cho là có tiềm năng tăng giá và pháp lý rõ ràng.

Thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc. Ảnh minh họa

Ở miền Bắc, hiện tượng sốt đất cục bộ cũng xuất hiện tại nhiều địa phương như Bắc Giang, Thái Nguyên, Hòa Bình và Vĩnh Phúc. Những khu vực có quy hoạch phát triển khu công nghiệp, đô thị mới hoặc được định hướng thành trung tâm vệ tinh của Hà Nội đang thu hút làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Tại Bắc Giang, giá đất tại một số huyện vùng ven như Yên Dũng, Lạng Giang, Việt Yên đã tăng từ 20% - 30% so với cùng kỳ năm trước, do hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng và sự phát triển của các khu công nghiệp lớn. Tương tự, ở Hòa Bình, các dự án ven hồ, ven suối gần các khu du lịch sinh thái cũng được đẩy giá mạnh, đặc biệt là sau các đợt mở bán giai đoạn đầu với nguồn cung hạn chế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng tình trạng "sốt đất" tại miền Bắc chủ yếu mang tính cục bộ, theo tâm lý đám đông, chưa phản ánh giá trị thực. Ở nhiều nơi, giá tăng nhanh nhưng giao dịch thực lại không nhiều. Một số khu vực bắt đầu có dấu hiệu chững lại sau thời gian tăng nóng do đầu cơ ngắn hạn.

Trái ngược với những điểm "nóng" cục bộ, nhiều khu vực khác trên cả nước đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Thị trường bất động sản tại các tỉnh từ Thanh Hóa trở vào được ghi nhận là khá "ảm đạm", với mức giá thấp hơn so với đỉnh được lập trước đó. Dự báo đến năm 2025, tình hình giao dịch sẽ được cải thiện nhưng chưa thể tích cực ngay được.

Tình trạng ảm đạm không chỉ diễn ra ở cấp độ khu vực mà còn thể hiện rõ trong sự chênh lệch giữa các phân khúc sản phẩm. Một thực tế đang diễn ra là nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại cực kỳ hạn chế. Điều này tạo ra nghịch lý: nhà ở cao cấp thì dư thừa, tồn kho nhiều, còn người dân có nhu cầu thực lại khó tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng tài chính.

Nguyên nhân nào tạo nên bức tranh bất động sản phân cực?

Một trong những lý do dẫn đến sự phân cực này là sự phát triển thiếu đồng bộ về hạ tầng và quy hoạch đô thị. Những khu vực được đầu tư mạnh về giao thông, kết nối vùng thường thu hút lượng lớn nhà đầu tư, làm tăng giá đất và thanh khoản. Trong khi đó, các khu vực chậm phát triển hoặc pháp lý chưa hoàn thiện lại gần như “đóng băng”.

Có thể kỳ vọng trong trung và dài hạn, bất động sản Việt Nam sẽ định hình lại một trật tự mới. Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường biến động cũng đã thay đổi đáng kể. Thay vì đổ tiền vào các dự án tiềm ẩn rủi ro cao, giới đầu tư hiện nay đang chuyển hướng sang các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, tính thanh khoản tốt, và nằm ở những khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng. Sự cẩn trọng này khiến thị trường tập trung giao dịch ở một vài địa phương nhất định, trong khi các khu vực khác tiếp tục chìm trong yên ắng.

Ngoài yếu tố hạ tầng và pháp lý, dòng tiền vào bất động sản cũng đang bị ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất chưa thực sự hấp dẫn. Điều này càng làm chậm quá trình phục hồi ở các phân khúc vốn đã trầm lắng, điển hình như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại tại các khu du lịch…

Để giải quyết nghịch lý này, theo nhiều chuyên gia, cần có sự vào cuộc mạnh mẽ từ chính sách và quy hoạch tổng thể. Cụ thể, việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, đồng thời điều tiết lại cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường là điều cần thiết. Mặt khác, công khai, minh bạch thông tin dự án, kiểm soát tốt việc đầu cơ, thổi giá cũng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn.

Dù đang có nhiều thách thức, nhưng với việc thị trường đang dần phân hóa theo hướng chọn lọc, có thể kỳ vọng rằng trong trung và dài hạn, bất động sản Việt Nam sẽ định hình lại một trật tự mới – nơi dòng tiền chảy về đúng địa chỉ, và giá trị thực của sản phẩm được đặt lên hàng đầu.

Nguyễn Vy

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/nghich-ly-bat-dong-san-noi-sot-dat-cho-am-dam-381668.html