Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì?

7 giờ trướcBài gốc

Phải có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mua bán

Theo Trưởng phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Đỗ Ngọc Hải, khi thực hiện ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), nhà ở đó phải có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh (theo Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15). Danh sách các dự án nhà ở HTTTL đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh được đăng tải tại website Sở Xây dựng: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/tinh-hinh-huy-dong-von hoặc tại ứng dụng di động: SXD247.

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư nhà chung cư đem dự án đi cầm cố, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và xảy ra khiếu nại, tố cáo liên tục. Ảnh minh họa.

Đối với tiền đặt cọc, căn cứ vào khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Luật KDBĐS số 29/2023/QH15), chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật KDBĐS số 29/2023/QH15 (trong đó có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở HTTTL đủ điều kiện được bán, cho thuê mua). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Về bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL thì căn cứ theo Điều 26 Luật KDBĐS số 29/2023/QH15. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở bao gồm: số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL thì bên mua, thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4 đến 8 Điều 26 Luật KDBĐS số 29/2023/QH15, đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL.

Nếu lựa chọn có bảo lãnh, ngân hàng đứng ra bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL với chủ đầu tư. Thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở HTTTL phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

Nhà ở, công trình xây dựng HTTTL khi kinh doanh phải đúng Luật KDBĐS

Đối với việc thanh toán trong mua, bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Ông Đỗ Ngọc Hải cho biết thêm, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở cũng thực hiện tương tự như trong mua bán nhà ở, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

“Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng HTTTL được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật KDBĐS số 29/2023/QH15”, Trưởng phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Đỗ Ngọc Hải chia sẻ.

Nếu dự án đã cầm cố, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi bán

Về thế chấp dự án, ông Đỗ Ngọc Hải cho biết, nội dung này được quy định tại Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; điểm b, khoản 3 và điểm a, khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL với khách hàng.

Còn đối với nhà ở xã hội, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, hoặc quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL với khách hàng, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.

Về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL, người dân có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật KDBĐS số 29/2023/QH15.

Tân Tiến

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/nguoi-mua-thue-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-luu-y-gi.736760.html