Nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản bước vào cuộc sàng lọc

2 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung bật tăng, “ông lớn” tiếp tục dẫn dắt

Các tổ chức nghiên cứu thị trường đồng loạt đưa ra dự báo lạc quan về cung – cầu trong năm 2026. Theo ước tính của JLL Việt Nam, khu vực phía Nam có thể đón hơn 28.000 căn hộ và khoảng 12.000 căn nhà liền thổ, tập trung chủ yếu tại TP HCM, Đồng Nai và các địa phương giáp ranh – nơi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Nguồn cung căn hộ dự kiến tăng trong năm 2026.

Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn thị trường chuyển sang nhịp tăng trưởng chủ động và bền vững hơn. Nguồn cung mới có thể đạt khoảng 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm 2025, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 200.000 sản phẩm.

Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn hàng mới đến từ các đại đô thị và siêu dự án. Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, nhóm doanh nghiệp giữ vai trò “tạo cung” chính trên thị trường hiện nay gồm: Vingroup (21,8%), Masterise Homes (11,9%), Sun Group (8,9%), MIK Group (5%) và Ecopark (4%). Nhóm này tiếp tục nắm giữ “phần bánh lớn nhất” về nguồn cung trong các năm tới.

Áp lực lãi suất và bài toán thanh khoản

Song song với triển vọng nguồn hàng dồi dào, thị trường cũng đối mặt áp lực trái chiều từ chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm bảng giá đất mới và vật liệu xây dựng. Giá bán sơ cấp được dự báo tăng nhẹ 5 – 10%, trong khi lãi suất cho vay vẫn là yếu tố tác động mạnh nhất đến sức mua.

Thực tế, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay bất động sản kỳ hạn 18 tháng lên gần 14%/năm, còn kỳ hạn 12 tháng quanh mức 10%/năm. Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư của DG Capital, lãi suất cao khiến bất động sản kém hấp dẫn đối với nhóm đầu tư lướt sóng, đồng thời tạo áp lực lớn cho cả người mua nhà và chủ đầu tư đang triển khai chính sách hỗ trợ lãi vay.

Nhiều doanh nghiệp cam kết cố định lãi suất trong 1 – 2 năm đầu, thậm chí áp dụng mức 0%. Tuy nhiên, khi hết thời gian ân hạn, khoản trả nợ hàng tháng có thể trở thành gánh nặng. Với người mua để ở, nếu thu nhập không tăng tương ứng, việc vay vốn trong bối cảnh lãi suất cao sẽ khiến họ do dự xuống tiền.

“Cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ gay gắt hơn khi nguồn cung tăng nhanh nhưng thanh khoản chịu tác động của yếu tố vĩ mô. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng chiến lược kinh doanh”, TS Phương nhận định.

Giá trị thật trở thành thước đo mới

Trong bối cảnh đó, thông điệp “sản phẩm thật – nhu cầu thật – pháp lý chuẩn” không còn là khẩu hiệu mà trở thành kim chỉ nam cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Các dự án gắn với hạ tầng đồng bộ, vùng lõi dân cư và có khả năng khai thác sử dụng ngay sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, bất động sản ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và kết nối hạ tầng sẽ gặp khó trong việc tiếp cận khách hàng.

Thanh khoản thị trường bất động sản vẫn tập trung vào các dự án giá trị thật, nhu cầu thật. Ảnh minh họa

Quan điểm này phù hợp với định hướng quản lý nhà nước. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, năm 2025 là giai đoạn bản lề khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chính thức đi vào cuộc sống, từng bước tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và khơi thông nguồn cung. Bước sang 2026, thị trường được dự báo “sôi động trong sự thận trọng”, trong đó căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực giữ vai trò dẫn dắt.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, cả người mua ở lẫn nhà đầu tư đều đặt ra tiêu chí kép: vừa đáp ứng nhu cầu sinh sống, vừa có thể khai thác cho thuê. Thanh khoản trong tương lai trở thành thước đo cốt lõi để đánh giá một dự án.

Người mua sẵn sàng trả giá cao cho chất lượng sống

Xu hướng quay về giá trị sử dụng thực cũng được phản ánh rõ qua các khảo sát thị trường. Theo nghiên cứu của Property Guru Việt Nam, có tới 88% người được hỏi sẵn sàng trả cao hơn khoảng 10% so với mặt bằng chung để sống trong môi trường nhiều cây xanh và chất lượng không gian tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc Property Guru Việt Nam nhận định, bất động sản đang trở về đúng giá trị nguyên bản: phục vụ nhu cầu để ở. Không gian sống, môi trường, tiện ích nội khu và cộng đồng cư dân ngày càng quan trọng, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá nhờ thông tin quy hoạch chưa rõ ràng.

Điều này đặt ra yêu cầu mới cho doanh nghiệp phát triển dự án: quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng hợp lý, có hệ thống trường học, công viên, dịch vụ vận hành và kết nối hạ tầng thuận tiện. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, phân khúc trung – cao cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo, nhưng chỉ những dự án đáp ứng chuẩn sống ngày càng khắt khe mới thực sự được thị trường đón nhận.

Thiên Bảo

Nguồn Vietnamdaily : https://vietnamdaily.kienthuc.net.vn/nguon-cung-doi-dao-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-cuoc-sang-loc-post4296573164.html