Nguồn cung tăng nhưng giá nhà không giảm có phải nghịch lý?

8 giờ trướcBài gốc

Nửa đầu năm 2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục chứng kiến đà tăng giá mạnh, đặc biệt ở các dự án cao cấp. Với đà tăng chóng mặt, các dự án chung cư cao cấp đang tiến sát, thậm chí vượt mặt phân khúc nhà liền thổ ở cùng khu vực.

Đơn cử, tại phía Tây Hà Nội, một số căn hộ 4 phòng ngủ tại khu vực ngã tư Mễ Trì được rao bán với giá 20-22 tỷ đồng. Con số này tương đương quỹ nhà liền kề diện tích 90-100 m², mặt tiền 5 m, nằm trên trục đường Lê Quang Đạo kéo dài, đang được chào giá 21-23 tỷ đồng.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, hơn 60% nhà thấp tầng tại Hà Nội hiện có giá trung bình từ 20-30 tỷ đồng. Như vậy, các căn hộ cao cấp đang tiệm cận, thậm chí chen chân vào khung giá vốn được xem là "đặc quyền" của phân khúc nhà đất thấp tầng.

Giá nhà vẫn leo thang bất chấp nguồn cung được cải thiện.

Trong bối cảnh giá chung cư liên tục leo thang, Chủ tịch HĐQT Cen Group Nguyễn Trung Vũ nhìn nhận thị trường địa ốc đang gặp nghịch lý khi nguồn cung ngày càng nhiều và nguy cơ thừa, nhưng giá vẫn tăng.

Cụ thể, Ông Vũ phân tích, suốt một thập kỷ trước, thị trường từng rơi vào cảnh khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư. Việc thiếu hụt này từng đẩy giá lên cao nhưng vẫn ở mức có thể kiểm soát. Ông dẫn ví dụ về một dự án tại đường Láng Hạ (quận Đống Đa cũ, Hà Nội), trong nhiều năm giữ mức giá ổn định khoảng 40 triệu đồng/m².

Thế nhưng vài năm trở lại đây, khi "rổ hàng" trở nên khan hiếm hơn, giá bán tại cùng khu vực đã vượt mốc 100 triệu đồng/m² – tăng tới 2,5 lần so với giai đoạn trước, bất chấp tình hình kinh tế nhiều biến động và sức mua suy giảm.

Điều trớ trêu, theo ông Vũ, là hiện tại các chủ đầu tư lại ồ ạt đổ vốn vào những đại dự án, khiến nguồn cung có dấu hiệu dư thừa. “Thị trường bước vào giai đoạn thừa cung nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Đây chính là nghịch lý lớn nhất của địa ốc hiện nay,” ông Vũ nhấn mạnh.

Nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, thoạt nhìn, có thể thấy đây là nghịch lý của thị trường chung cư. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đây là “nghịch lý có lý” nếu nhìn vào cấu trúc chi phí và động lực lợi nhuận của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lý giải, trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư và nhân công ngày càng leo thang, các chủ đầu tư – đặc biệt là những đơn vị có sẵn quỹ đất – thường lựa chọn phát triển phân khúc trung và cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Do đó, việc giảm giá sơ cấp gần như không thể xảy ra.

Chi tiết hơn, ông Đính phân tích, chi phí đất chiếm tới 25-50% giá thành một căn hộ, đặc biệt với các dự án ở trung tâm thành phố. Thêm vào đó, chi phí thủ tục đầu tư có thể đội lên 15% nếu kéo dài, chi phí vốn từ 5-10%, cộng với áp lực vật liệu và nhân công đang tăng mạnh.

Trong khi đó, ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết giá nhà hình thành từ 4 nhóm chi phí lớn: giải phóng mặt bằng, xây dựng – hạ tầng, tiền sử dụng đất và chi phí tài chính.

Trong đó, tiền sử dụng đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể vượt cả chi phí xây dựng. Chẳng hạn, một dự án cao cấp tại Hà Nội có chi phí xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m², nhưng tiền sử dụng đất thậm chí còn cao hơn. Với cấu trúc chi phí như vậy, việc chờ giá giảm trong bối cảnh nguồn cung tăng là điều khó xảy ra, dù nhìn bề ngoài có vẻ “nghịch lý”.

Bên cạnh các yếu tố khách quan về chi phí đầu vào buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán, còn nhiều yếu tố chủ quan đẩy giá nhà tăng bất chấp nguồn cung được cải thiện.

Đơn cử như một bộ phận nhà đầu tư và chủ đầu tư lớn đang tận dụng triệt để các "khoảng trống chính sách" để găm đất, thổi giá. Nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển các đại đô thị quy mô hàng trăm ha, nhưng tập trung vào phân khúc cao cấp – xa rời nhu cầu thực của đại bộ phận người dân.

"Giá bất động sản đang bị đẩy lên không phản ánh đúng cung – cầu thực tế. Người mua ở thật thì hụt hơi, còn nhà đầu tư lớn vẫn tìm cách gom hàng để chờ cơ hội", một chuyên gia bình luận.

Một nguyên nhân khác là không ít đơn vị môi giới, sàn giao dịch, những người kiếm lời nhờ chênh lệch giá và tâm lý đầu tư lướt sóng. Họ thường tạo hiệu ứng “cháy hàng”, “sốt đất cục bộ” để kích cầu, trong khi bản chất giao dịch thực rất thấp.

Tựu trung lại, thị trường chung cư hiện nay không còn vận hành theo quy luật “nguồn cung tăng thì giá giảm” như kỳ vọng của số đông. Trong bối cảnh cấu trúc chi phí đẩy giá lên cao, phân khúc lệch pha với nhu cầu thực và tâm lý thị trường còn dè dặt, việc giá nhà giảm sâu là điều khó xảy ra – ít nhất trong ngắn hạn.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//tin-tuc/nguon-cung-tang-nhung-gia-nha-khong-giam-co-phai-nghich-ly-1107937.html