Nhà đầu tư 'bẻ lái', đón sóng bất động sản dưỡng lão

2 giờ trướcBài gốc

Cách đây hơn 1 năm, ông Lê Minh Thạo, 52 tuổi, một nhà đầu tư chuyên căn hộ quyết định chuyển hướng sang đầu tư bất động sản dưỡng lão, sau khi chứng kiến mô hình chăm sóc người già hiện đại tại Nhật Bản.

“Tay to” đón sóng

Trở về Việt Nam, nơi đang bước vào giai đoạn già hóa nhanh, ông Thạo nhận thấy khoảng trống lớn trong thị trường dịch vụ người cao tuổi. Ông bán bớt 2 căn hộ, dồn hơn 100 tỷ đồng cùng cộng sự đầu tư 1 dự án rộng 3 ha ở ngoại ô Hà Nội, gồm 100 căn hộ và trung tâm y tế chuyên biệt.

Ông Thạo theo đuổi mô hình căn hộ dưỡng lão chuẩn quốc tế, chú trọng thiết kế an toàn, không gian xanh, dịch vụ y tế thường trực, coi đây không chỉ là bất động sản mà là hệ sinh thái chăm sóc trọn đời. Ông khẳng định mình đang xây “nơi muốn sống khi về già”.

Ngay giai đoạn đầu, khoảng 40% căn hộ đã được đặt chỗ, khách hàng chủ yếu là gia đình muốn bố mẹ có cuộc sống an dưỡng chuyên nghiệp. Thành công này giúp ông trở thành “người mở đường” của phân khúc còn mới mẻ tại Việt Nam.

Bất động sản cho người cao tuổi đang được đánh giá giàu tiềm năng.

Đầu tháng 10 vừa qua, ông Thạo tiếp tục cùng nhóm của mình tìm hiểu dự án thứ 2 tại Bình Dương (cũ), hướng đến mô hình dưỡng lão phục hồi chức năng tích hợp, với triết lý đầu tư cho người già phải bằng trái tim và sự tỉnh táo.

Câu chuyện ông Thạo phản ánh chính xác sự chuyển hướng của không ít nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang “bẻ lái” sang phân phúc bất động sản dưỡng lão, trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh nhất khu vực.

Theo Dữ liệu dân cư quốc gia, cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm hơn 16% dân số. Đến năm 2038, cứ 5 người dân sẽ có 1 người trên 60 tuổi, và theo UNFPA, đến năm 2050, số người già sẽ vượt 25% dân số.

Thực tế trên không chỉ là thách thức lớn về an sinh xã hội mà còn mở ra một thị trường khổng lồ cho dịch vụ chăm sóc người cao tuổi, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản dưỡng lão, ngành được các chuyên gia đánh giá là “buộc phải phát triển” dù muốn hay không.

Tuy nhiên, trái ngược với tốc độ già hóa nhanh chóng, thị trường bất động sản dưỡng lão ở Việt Nam lại gần như… đứng yên. Cả nước hiện chỉ có vài chục cơ sở công – tư chăm sóc người cao tuổi, chủ yếu hoạt động ở mức cơ bản, chưa đạt tiêu chuẩn dịch vụ đa dạng từ y tế, dinh dưỡng đến sinh hoạt cộng đồng.

Tại TP HCM, đô thị lớn nhất cả nước, cũng chỉ có 7 cơ sở công lập và 13 cơ sở ngoài công lập, trong đó phần lớn tồn tại nhờ đóng góp của các nhà hảo tâm, còn lại thu phí khá cao. Những con số ít ỏi này không tương xứng với nhu cầu thực tế đang tăng rất mạnh.

Còn nhiều thách thức

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp lớn cũng đang bắt đầu “ngó nghiêng” phân khúc dưỡng lão. Điển hình, Vingroup hợp tác cùng Well Group (Nhật Bản) phát triển trung tâm dưỡng lão cao cấp tại Hà Nội; Sun Group công bố dự án tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão, không gian cộng đồng tại Hà Nam.

Cùng với đó là Trần Anh Group dành 20 ha đất ở Long An, Novaland ở Phan Thiết và VinaLiving tại Quy Nhơn đều bày tỏ kế hoạch tham gia… Tất cả dù vẫn chỉ là những điểm sáng nhỏ trên bản đồ mô hình dưỡng lão Việt Nam, nhưng chứng minh sự hấp dẫn của phân khúc này.

Savills dự báo quy mô ngành chăm sóc người cao tuổi của Việt Nam sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương đương mức tăng trưởng 5,8%/năm. Nhiều nước đã chứng minh đây là lĩnh vực cực kỳ tiềm năng như Australia với mô hình “lifestyle village”, Nhật Bản với hệ thống chăm sóc chuyên sâu, Singapore với “vertical village”…

Tiềm năng là rất rõ, tuy nhiên, theo giới phân tích, thách thức cũng là không ít. Hiện, Việt Nam chưa có bất kỳ mô hình dưỡng lão cao cấp nào vận hành theo cấu trúc bất động sản chuẩn mực như các nước phát triển.

Vì vậy, doanh nghiệp tham gia phải tự dò đường, đối mặt thủ tục phức tạp, thiếu hành lang pháp lý và rủi ro cao. Cùng với đó là bài toán tài chính khó giải như quỹ đất lớn, vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận thấp hơn bất động sản thương mại và đòi hỏi đội ngũ vận hành chuyên sâu về y tế, tâm lý, điều dưỡng.

Đặc biệt, trở ngại lớn nhất là khoảng cách giữa chi phí và thu nhập. Lương hưu bình quân hiện chỉ khoảng 6,2–7 triệu đồng/tháng, trong khi chi phí dưỡng lão cơ bản tại các đô thị lớn đều từ 10 triệu đồng trở lên, gói nâng cao 16–22 triệu, tương đương hoặc vượt chi phí thuê căn hộ trung tâm TP HCM.

Những người không có lương hưu, sống bằng trợ cấp vài trăm nghìn đồng, gần như không thể tiếp cận dịch vụ này. Trong khi đó, chi phí chăm sóc lại tăng 10–15% mỗi năm, nhanh hơn nhiều so với tốc độ điều chỉnh lương hưu.

Chính vì vậy, nhiều dự án lo không đạt tỷ lệ lấp đầy ngay từ đầu, khiến doanh nghiệp e ngại. “Chừng nào chi phí chưa tiệm cận mặt bằng thu nhập, nhu cầu dù lớn cũng rất khó trở thành động lực đầu tư”, VARS IRE nhận định.

Trước thực tế trên, để phát triển bất động sản dưỡng lão, các chuyên gia cho rằng Nhà nước phải đi trước một bước. Cần có cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội như hỗ trợ đất đai, tín dụng, thuế, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý để giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, nhấn mạnh doanh nghiệp rất cần sự rõ ràng pháp lý để đảm bảo thanh khoản và lợi nhuận hợp lý. Vì vậy, cần xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp và phát triển lực lượng điều dưỡng chuyên nghiệp, yếu tố then chốt của một ngành dịch vụ chăm sóc bài bản.

Tóm lại, nếu được tháo gỡ về cơ chế, pháp lý, nhân lực và đặc biệt là bài toán chi phí, bất động sản dưỡng lão hoàn toàn có thể trở thành “mỏ vàng” không chỉ mang lại lợi nhuận bền vững cho doanh nghiệp mà còn giúp xã hội thích ứng với sự biến đổi quy mô dân số.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/nha-da-u-tu-be-la-i-don-song-bat-dong-san-duo-ng-la-o-1111122.html