Nhà đầu tư lùng mua đất nông nghiệp, chờ thời tăng giá

14 giờ trướcBài gốc

Nhà đầu tư gom mua, đất nông nghiệp tăng giá

Anh Lê Văn Lĩnh, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho hay, giữa năm 2024, khi giá đất nền tại nội thành và vùng ven Hà Nội tăng cao, anh đã chuyển hướng sang mua những khu đất nông nghiệp giá rẻ, diện tích lớn, vừa để trồng cây ăn quả, vừa chờ tăng giá.

Mảnh đất anh Lĩnh mua có diện tích khoảng gần 2.000 m² ở Ba Vì (Hà Nội), trên mảnh đất có sẵn 1 căn nhà cấp 4, sửa sang lại chút có thể ở tạm những ngày cuối tuần được. Mảnh đất này được bán với giá khoảng 2,5 tỷ đồng, khoảng 1,3 triệu đồng/m².

"Tôi xác định đầu tư dài hạn, vì vậy mua mảnh đất này vừa để trồng cây ăn quả để cuối tuần về ở thay đổi không khí, vừa chờ thị trường lên giá. Đầu tư đất nông nghiệp tuy giá tăng chỉ 1 - 2 triệu đồng/m², nhưng vì diện tích lớn, nên lợi nhuận vẫn tốt.

Còn đầu tư đất nền tuy giá có thể tăng vài chục triệu đồng/m², nhưng diện tích nhỏ và số vốn ban đầu bỏ ra quá lớn nên rất nhiều rủi ro", anh Lĩnh chia sẻ quan điểm.

Đất nông nghiệp lại được nhiều nhà đầu tư lùng mua. (Ảnh minh họa)

Theo anh Nguyễn Minh Hải, một môi giới đất nông nghiệp tại huyện Ba Vì, vài tháng gần đây, nhiều nhà đầu tư đã săn tìm, gom mua đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch tại phân khúc này rất nhộn nhịp.

Anh Hải cho rằng, giá các phân khúc bất động sản tại Hà Nội và vùng ven tăng quá cao là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư muốn mua đất nông nghiệp giá rẻ để chờ đợi được đền bù giá cao hoặc bằng nhà ở, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Cũng theo anh Hải, trước đây, đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn là người địa phương, thậm chí người làm nông nghiệp đến từ địa phương khác cũng không được mua, nên nhà đầu tư phải nhờ người đứng tên hộ.

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai sửa đổi, đối tượng nhận chuyển nhượng không giới hạn. Vì vậy, thị trường này thời gian gần đây càng trở nên sôi động.

Khảo sát trên các trang mua bán bất động sản có thể thấy, trong vòng 1 năm qua, giá đất nông nghiệp tại nhiều nơi ở Hà Nội có xu hướng tăng mạnh từ 20 - 30%.

Đơn cử, 1 mảnh đất nông nghiệp diện tích 1.362 m² tại Ba Vì có đường vào rộng khoảng 4 mét, sổ hồng, hiện đang được rao bán với giá 2,4 tỷ đồng, tương đương 1,76 triệu đồng/m², mức giá này đã tăng khoảng 33,3% trong vòng 1 năm.

Hay 1 mảnh đất khác rộng 2.100 m² tại xã Trần Phú (huyện Chương Mỹ, Hà Nội) hiện được bán với giá 1,8 triệu đồng/m², tương đương 3,78 tỷ đồng/lô. Mảnh đất có 200 m² là đất xây nhà, còn lại là đất trồng cây công nghiệp lâu năm.

Theo nhiều môi giới, trong vòng 1 năm qua, giá đất nông nghiệp tại khu vực này cũng tăng khoảng hơn 20%.

Nguy cơ bị "chôn vốn"

Nhìn nhận về xu hướng này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, hiện đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư và nhóm nhà đầu tư chuyển hướng mua gom đất nông nghiệp trong bối cảnh giá đất nền và chung cư tăng quá cao.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng hy vọng sẽ được đón đầu các thay đổi theo Luật Đất đai sửa đổi. Một trong những thay đổi được nhiều nhà đầu tư chú ý nhất là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Ngoài ra, đối tượng nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng, theo đó, các cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể được nhận chuyển nhượng.

Đặc biệt, nếu đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư muốn "ôm" đất để chờ đền bù, hưởng chênh lệch.

Đầu tư đất nông nghiệp cẩn trọng vì rủi ro cũng lớn. (Ảnh minh họa: Tuấn Anh).

Bên cạnh đó, trước đây, do vướng mắc nhiều quy định, pháp lý, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp rất phức tạp, giá trị chuyển nhượng lại không cao. Nhưng khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ, vì vậy, đất nông nghiệp bắt đầu được nhà đầu tư quan tâm trở lại.

Tuy nhiên, theo ông Toản, nếu xuống tiền đầu tư đất nông nghiệp lúc này, nhà đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Cụ thể, giai đoạn sốt đất vừa qua đã khiến đất nông nghiệp thiết lập một mặt bằng mới. Vì vậy, người dân hiện tại cũng không ai chịu bán giá rẻ. Đặc biệt, nếu những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng không ai bán mà họ sẽ chờ để nhận đền bù giá cao.

"Tôi biết có nhóm đầu tư đất nông nghiệp từng thất bại, bán lỗ cũng không ai mua. Vì vậy, đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội, cần rất thận trọng", ông Toản cho hay.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, dưới góc độ đầu tư thì mua đất nông nghiệp là không hiệu quả, trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm.

"Việc mua đất nông nghiệp rồi hy vọng sẽ sinh lời như dạng đầu cơ ngày trước rất dễ bị thất bại", ông Hiển nói.

Ngoài ra, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Vì thế, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cũng cho rằng, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro với nhà đầu tư. Bởi lẽ nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn.

Ngoài ra, để chuyển đổi được từ đất nông nghiệp sang đất khác rất khó, thậm chí là không thể chuyển đổi được.

Ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia của FIDT, nhìn nhận đất nông nghiệp có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.

Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Chưa kể, để chọn được đất nông nghiệp tốt, khách sẽ phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn.

Giới chuyên gia cũng cảnh báo sau sốt đất, mặt bằng giá đất nông nghiệp đã tăng rất cao, rất ít người dân chấp nhận bán rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn thắng lợi.

Châu Anh

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/nha-dau-tu-lung-mua-dat-nong-nghiep-cho-thoi-tang-gia-ar939725.html