Nhà đầu tư shophouse chưa thoát 'bể khổ'

2 giờ trướcBài gốc

Phía sau vẻ tĩnh lặng của căn shophouse là một khoản đầu tư gần 13 tỷ đồng, số tiền anh Dũng dồn tích cả đời, cộng thêm đòn bẩy tài chính, để bước vào “cuộc chơi shophouse” cách đây 5 năm, đúng thời kỳ thị trường sôi sục nhất.

Từ "cục vàng" đến "cục nợ"

Anh Dũng kể, khi đó, shophouse được ví như “gà đẻ trứng vàng” của bất động sản đô thị. Những lời chào mời về dòng tiền 30–40 triệu đồng mỗi tháng, về tiềm năng tăng giá bền vững, về vị trí “chân đế – mặt tiền nội khu” khiến không ít nhà đầu tư như anh tin rằng mình đang nắm trong tay một tài sản vừa sinh lời, vừa giữ giá.

“Hơn 12 tỷ đồng cho 150 m², theo mặt bằng lúc bấy giờ, là “món hời” phải gặp may mới mua được”, anh Dũng chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư shophouse vẫn đang gặp khó.

Nhưng thực tế diễn ra theo kịch bản hoàn toàn khác. Suốt nhiều năm sau ngày bàn giao, căn shophouse của anh Dũng hầu như chưa từng sáng đèn. Giá thuê liên tục hạ, từ 35 triệu xuống 25 triệu, rồi thấp hơn nữa, nhưng vẫn không có khách.

Đến khi quyết định rao bán, anh chấp nhận “huề vốn” trên giấy tờ (bán đúng giá mua ban đầu) nhưng ngay cả điều đó cũng trở nên xa vời, bởi chính chủ đầu tư đang chào bán các căn mới với mức giá thấp hơn.

“Tôi không lỗ trên hợp đồng, nhưng lỗ cả một giai đoạn cuộc đời. Với số tiền vốn ấy, chỉ cần gửi ngân hàng thôi tôi đã có lãi cả tỷ đồng mà chẳng phải lúc nào cũng như ngồi trên đống lửa”, anh Dũng chua chát nói.

Câu chuyện của anh Dũng không phải cá biệt, mà là lát cắt điển hình của bức tranh shophouse hiện nay, dư cung, cầu suy yếu, và kỳ vọng lợi nhuận đang bị thị trường điều chỉnh mạnh mẽ.

Theo các chuyên gia, gốc rễ của khó khăn hiện tại bắt nguồn từ chính giai đoạn bùng nổ trước đó. Khi shophouse trở thành “ngôi sao” của thị trường, hầu như khu đô thị nào cũng dành phần lớn khối đế cho thương mại. Sự gia tăng ồ ạt của nguồn cung, cộng với làn sóng đầu tư mang tính phong trào, đã đẩy giá bán lên cao hơn giá trị khai thác thực.

Lượng quan tâm tìm kiếm shophouse cho thuê tại TP.HCM đã giảm liên tục trong nhiều năm và đến nay vẫn chưa cho thấy dấu hiệu tạo đáy. Điều này phản ánh rõ sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Khi shophouse xuất hiện ở hầu hết các khu dân cư mới, lưu lượng khách bị phân tán, không còn đủ “traffic” để nuôi sống hàng loạt điểm kinh doanh cùng lúc.

Thực tế cho thấy, nhiều shophouse khối đế được thiết kế với kỳ vọng phục vụ cả cư dân nội khu lẫn khách ngoại khu, nhưng lại thiếu kết nối giao thông, thiếu điểm đến đủ hấp dẫn để kéo dòng người từ bên ngoài vào. Khi giả định ban đầu không thành hiện thực, hiệu quả kinh doanh sụt giảm là điều khó tránh.

Thị trường sàng lọc và lối ra cho shophouse

Không chỉ chủ sở hữu chịu áp lực, người đi thuê shophouse cũng đang trong thế khó. Chị Hà Thảo Chi, chủ một cửa hàng F&B tại khu đô thị lớn ở phía Nam TP.HCM, cho biết giá thuê mặt bằng không còn quá cao so với trước, nhưng bài toán doanh thu lại ngày càng nan giải.

“Lưu lượng khách thưa thớt, phần lớn đơn hàng đến từ ứng dụng giao đồ ăn, khiến công năng “mặt bằng đẹp – không gian rộng” trở nên kém hiệu quả”, chị Chi chia sẻ.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang đặt shophouse trước một thử thách căn bản. Theo chị Chi, khách hàng ít còn thói quen dạo bộ, mua sắm ngẫu hứng trong các khu nội khu khép kín. Họ sẵn sàng di chuyển xa hơn để đến trung tâm thương mại, nơi có trải nghiệm tổng hợp, hoặc đơn giản là đặt hàng online. Trong bối cảnh đó, nhiều ngành hàng như thời trang, đồ gia dụng, hay bán lẻ chuyên biệt gần như không đủ doanh thu để “nuôi” một mặt bằng shophouse lớn.

Một xu hướng rõ nét khác là sự thay đổi trong chiến lược của các doanh nghiệp. Thay vì mở rộng hệ thống cửa hàng dày đặc tại các mặt bằng giá cao, nhiều thương hiệu chuyển sang mô hình tinh gọn, chỉ giữ lại một số điểm làm showroom, còn lại tập trung nguồn lực cho kho bãi, logistics và kênh online.

Điều này khiến vai trò truyền thống của shophouse, nơi vừa trưng bày, vừa bán hàng, vừa tạo nhận diện thương hiệu, không còn giữ vị thế độc tôn. Khi doanh nghiệp trở nên thực dụng hơn, họ cân nhắc rất kỹ giữa chi phí thuê và hiệu quả mang lại. Với tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2–3% mỗi năm, cộng thêm chi phí quản lý và bảo trì cao, shophouse ngày càng khó cạnh tranh.

Tất nhiên, cần nhấn mạnh không thể đánh đồng toàn bộ phân khúc. Thực tế cho thấy, những shophouse nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có mật độ dân cư cao, quản lý vận hành tốt và thường xuyên tổ chức hoạt động kết nối cộng đồng vẫn duy trì được sức sống nhất định.

Ngược lại, các dự án thiếu chiến lược vận hành, hoạt động rời rạc, gần như phó mặc cho từng chủ sở hữu tự xoay xở, đang rơi vào vòng luẩn quẩn: trống mặt bằng – giảm giá – vẫn trống.

Một báo cáo từ JLL Việt Nam chỉ ra rằng shophouse phụ thuộc rất lớn vào quy mô dân số nội khu, trong khi lượng khách ngoại khu thường không cao. Khi khu dân cư nào cũng có shophouse, nhưng chợ, siêu thị và trung tâm thương mại lớn lại mọc lên dày đặc trong bán kính vài km, cư dân có xu hướng tìm đến những nơi có trải nghiệm phong phú hơn.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng shophouse không “hết thời”, nhưng thời của tư duy cũ, mua để chờ tăng giá, cho thuê giá cao bất chấp hiệu quả đã qua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, buộc cả chủ sở hữu lẫn chủ đầu tư phải thay đổi.

Cụ thể, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, một mặt, chủ shophouse cần hạ kỳ vọng lợi nhuận, chuyển từ tư duy “thu tiền thuê cố định” sang mô hình chia sẻ rủi ro với người kinh doanh, tương tự trung tâm thương mại.

Mặt khác, cần chủ động tái định vị công năng: ưu tiên các dịch vụ thiết yếu như y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, văn phòng đại diện, kết hợp online – offline, biến shophouse thành điểm giao dịch, kho hàng, hoặc không gian livestream.

Về dài hạn, bài toán còn nằm ở khâu quy hoạch. Không phải khối đế nào cũng cần làm thương mại. Việc bố trí lại chức năng, giảm mật độ shophouse, tăng không gian tiện ích hoặc bãi đậu xe – như kinh nghiệm của nhiều quốc gia – có thể mang lại hiệu quả bền vững hơn.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/nha-dau-tu-shophouse-chua-thoat-be-kho.html